购房者被限制高消费售房人行使不安抗辩权解除房屋买卖合同纠纷案：霍珊珊与袁小军房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

霍珊珊与袁小军房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

昆明市盘龙区人民法院

民事判决书

（2019）云0103民初10128号

原告：霍珊珊，女，1990年7月9日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区。

委托诉讼代理人：宋军，云南德为商律师事务所律师，特别授权代理。

委托诉讼代理人：刘晓群，云南德为商律师事务所律师，特别授权代理。

被告：袁小军，男，1978年11月24日出生，汉族，江西省赣州市人，住江西省赣州市信丰县。

委托诉讼代理人：廖晓明，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。

委托诉讼代理人：杨兰亭，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。

原告霍珊珊与被告袁小军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告霍珊珊以及委托诉讼代理人宋军、刘晓群，被告袁小军的委托诉讼代理人廖晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告霍珊珊向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法解除原、被告双方于2012年3月12日签署的《房屋买卖合同》。2、请求人民法院依法判令被告向原告支付违约金141600元。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年3月12日，原告将云南省昆明市云南印象二期故乡的云（二）98幢1单元501号房屋以708000元的价格出售给被告，双方签署《房屋买卖合同》，并约定：被告向原告支付250000元购房款，原告将房屋交付给被告。被告应当在原告取得产权证后1个月内配合原告办理过户登记手续并支付剩余全部购房款。除不可抗力因素外，任何一方违约须向守约方赔偿房价的20%作为违约金。合同签订后，被告向原告支付购房款250000元，原告按约于2012年4月将房屋交付给被告。2019年7月12日，原告还清银行按揭、解除房屋抵押，并取回房屋不动产权证。因原告得知被告未履行法院生效法律文书确定的义务（总涉案金额约87万元），已被法院列为失信被执行人，并限制高消费，禁止购买不动产。次日，原告遂函告被告：基于您已丧失购房资格及履行债务的能力，2019年7月13日起我方中止履行《房屋买卖合同》，请您务必于2019年8月13日前恢复购房资格及履行债务的能力，并向我方提供与剩余应付购房款458000元价值相当的担保，否则我方将依法解除《房屋买卖合同》。但截至今日，被告仍未恢复购房资格及履行债务的能力，也未向原告提供相应担保，被告的行为已构成违约。原告为维护自身的合法权益，根据《合同法》及其他有关法律法规的规定，特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。

被告袁小军辩称：第一，根据原、被告双方签订的合同第14条的约定，由原告先过户，被告再支付相应的款项，但因被告自己的原因没有办法办理过户；第二，房屋被告购买时为毛坯房，购买后花费了20万元装修了房屋。公证书对这个合同也有相应的公证约定了这个权利，被告是有权利对房屋进行装修的。至今被告入住已经七年，根据《合同法》、《民法》自愿公平的原则也不适宜解除；第三，2018年原告对被告进行了第一次起诉，在审理过程中，原告亲自承认该房屋还未还款赎证，办理不了过户。原告于2019年6月26日进行了撤诉。后来被告发函要求原告提供相应证明去证明他已经把不动产证赎出来了，但原告一直怠于履行其赎证的义务，直到今天被告依旧不知该房屋产权的情况，故被告拥有先履行抗辩权；第四，根据最高人民法院关于限制被执行人个人消费及有关消费的若干规定第三条规定：不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为才能不允许购买不动产，但是被告的房屋已经住了七年，是唯一的住房，是用于生活的，所以是不违反法律的规定的。所以说被告丧失了购买的资格，被告不予承认，也没有相应的法律规定。另外限制消费令是不能够办理按揭，被告购买该房屋是支付现金，并没有违反限制高消费令的行为，只是过户后的风险由被告自行承担。所以被告自始至终不觉得存在违约的情形，反而是原告先存在的这样一个违约行为。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的（2019）云昆明信证经字第29535号《公证书》、律师正告函、（2019）云昆明信证经字第29791号《公证书》、授权委托书、手机短信截图、EMS快递单号及网页查询结果、《律师函》，形式合法，内容真实，本院予以采信；2、被告提供的民事裁定书、快递单、收件凭证、律师正告函、律师函，形式合法，内容真实，本院予以采信。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2012年3月12日，原告、被告及案外人云南至业房地产经纪有限公司博园分公司签订《房屋买卖合同》，约定被告购买原告坐落于云南省昆明市云南印象二期故乡的云（二）98幢1单元501号房屋，房屋建筑面积88.9平方米，房屋价款708000元，签订本合同前被告已向原告支付定金20000元，原、被告约定于2012年4月10日前办理《定金合同》公证。同时《房屋买卖合同》第十四条补充协议约定：一、甲乙双方协商一致，待双方做完定金合同公证后取得公证书时乙方先支付人民币25万元整含定金给甲方，甲方将该房钥匙交给乙方装修使用，待甲方取回产权证后，双方办理完产权过户手续后，乙方将剩余房款人民币458000元再支付给甲方。二、甲乙双方协商在甲方取回该房产权证后一个月内办理产权过户手续。

经审查，2012年3月26日原告与被告办理《定金合同》公证，被告向原告支付250000元购房款。涉案房屋于2019年7月2日结清全部贷款，原告于2019年7月12日领取不动产权证。

另查，2019年7月13日，原告向被告发出《律师正告函》，告知被告买卖房屋已于2019年7月12日取得不动产权证，但鉴于被告列为被执行人、限制高消费，被告有足够理由相信已丧失商业信誉及履行债务能力，丧失购房资格，故根据《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条等规定，原告中止履行办理产权证过户手续义务，要求被告于2019年8月13日恢复购房资格及履行债务能力，提供剩余房款的担保，若不能恢复履行能力、提供担保，原告将依法解除合同。被告收到该《律师正告函》后，于2019年8月12日向原告发出《律师函》，不予认可原告函告的内容，同时函告原告，请在2019年9月13日前提供相应材料告知被告是否具备办理过户的条件，先配合办理房产过户，后被告支付剩余房款。

再查，被告从2019年1月起，在昆明市官渡区人民法院就（2019）云0111执1038、2442、4645号执行案件列为被执行人并限制消费；在昆明市盘龙区人民法院就（2019）云0103执1838、1839号执行案件列为被执行人并限制消费，总共涉及执行金额共计876025.05元。案外人云南至业房地产经纪有限公司博园分公司于2013年6月25日注销。

本院认为：双方的争议焦点系：1.原告行使的不安抗辩权是否符合法律规定？；2.本案中的买卖合同能否解除？

针对第一个争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十八条规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。不安抗辩权是为了切实保护当事人的合法权益，防止借合同进行欺诈，促使对方履行义务，不安抗辩权的行使应当具备下列条件：1.因同一双务合同互负债务，且两债务间具有对价关系；2.主张不安抗辩权的一方应当先履行债务，且其债务已届清偿期；3.先履行方有确切证据证明后履行方履行能力明显降低，有不能为对待给付的现实危险。本案中，不安抗辩权的行使是否符合法定条件，本院分析如下：其一、原告与被告签订的《房屋买卖合同》为双务合同且互负债务，原告办理产权过户登记与被告支付房款具有对价关系；其二、根据原、被告《房屋买卖合同》约定原告取回产权证后，要先协助办理产权过户手续，后由被告支付剩余房款。原告于2019年7月12日取得不动产权证书，根据合同约定应当先履行协助过户登记义务；其三，原告作为先履行一方，向本院提交被告作为五起执行案件的被执行人信息，且被限制高消费。在市场经济条件下，信用可以说是交易的基础。如果一方主体丧失了商业信誉，那么交易对方理所当然地要怀疑其履约能力，被告被列为被执行人的执行标的额为876025.05元，已然超过被告应当支付剩余的房款，原告有理由怀疑被告有丧失或可能丧失履行债务能力。综合上述三方面，本院认为，在原、被告签订双务合同的《房屋买卖合同》中，根据合同约定原告应当先履行协助过户登记义务，但原告有确切证据证明被告履行能力明显降低，有不能给付的现实危险，故原告可以行使不安抗辩权。

针对第二个争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十九条规定：当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原告通过《律师正告函》的方式通知被告，被告收到该《律师正告函》，通知作为意思表示，在被告受领后即生效。因不安抗辩权属延期抗辩权，故原告在《律师正告函》先是中止合同履行，同时告知被告尽快恢复履行能力、提供担保后，不安抗辩权消灭，或者被告可以提供担保来履行不安抗辩权的再抗辩权，故原告行驶不安抗辩权通知内容，符合法律规定。但被告未在合理期限内既未提供担保，也未向原告证明自己的履行能力，故原告作为行驶不安抗辩权的当事人有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，如前所述，原告有权行驶不安抗辩权而解除合同，因解除权系形成权，应当以意思送达被告时为准，被告于2019年9月4日收到原告诉状副本，双方签订的合同应自起诉状的副本送到被告时解除，但该《房屋买卖合同》除包含房屋买卖内容外，亦包含居间合同内容，且中介公司已经注销，故本院予以支持解除《房屋买卖合同》的房屋买卖内容部分，该《房屋买卖合同》的房屋买卖部分于2019年9月4日解除。合同解除后，原告应当向被告退还已经支付的房款250000元，被告应当将涉案房屋返还原告，庭审中，双方表示要求法院处理合同解除的法律后果，为了避免当事人诉累，本院予以处理。

此外，不安抗辩权属延期抗辩权，其权限主要在防御的范畴，进而一方当事人在行驶抗辩权后，另一方当事人未恢复履行能力，其可以解除合同。从不安抗辩权体系构成来看，在合同订立后，信用不安之情事产生，赋予一方当事人中止履行以及解除合同的权利，足以保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，防范合同欺诈，故对于本案中原告主张违约责任的诉讼请求，在不安抗辩权的体系下无请求权基础，本院不予支持。

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第六十九条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条，判决如下：

一、原告霍珊珊与被告袁小军签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖部分于2019年9月4日解除；

二、原告霍珊珊于本判决生效之日起十日内向被告袁小军退还购房款250000元；

三、被告袁小军于本判决生效之日起十日内向原告霍珊珊腾还坐落于云南省昆明市云南印象二期故乡的云（二）98幢1单元501号房屋；

四、驳回原告霍珊珊的其他诉讼请求。

案件受理费3132元，因适用简易程序减半收取计1566元，由被告袁小军负担。

如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。

双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。

审判员 欧阳俊杰

二〇一九年十一月十三日

书记员 金玉洁

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