聚讼纷纭、见仁见智的停车场权属之争！

  1.商品房买卖合同中约定“在项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库归房地产开发公司所有”的内容是否属无效合同条款？

  2.房地产开发商与业主在房产预售合同中对地下停车场的权益没有作出特别约定，地下停车场应当归谁所有？

【参考案例一】深圳市中级人民法院（2015）深中法房终字第991号成晓颖与深圳中海地产有限公司房屋买卖合同纠纷案

【判案理由】

   本案为房屋买卖合同纠纷。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于涉案买卖合同中“在项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库归中海地产公司所有”的内容是否属无效合同条款。本案中，成晓颖、朱正林援引《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三、第二十四条的规定而主张前述合同条款无效，本院对此认为，首先，《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款已明确规定建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库由当事人通过约定而确定归属，且该法就此并未设置例外规定，涉案合同前述约定内容符合物权法的规定。其次，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条系有关办理、更换、更改房屋所有权及土地使用权证书的规定，并非规范本案争议事项的法律规定，且该条第四款亦已明确规定“法律另有规定的，依照有关法律规定办理”；《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三、第二十四条系有关土地使用权与地上建筑物、附着物一并转让的规定，既不是规范车位、车库权利取得及归属的特别规定，也不是区分建筑区划内专有部分与共有部分的特别规定。因此，在施行在后的物权法已就车位、车库归属作出具体特别规定的情况下，成晓颖、朱正林主张涉案争议合同条款因违反前述法律、行政法规规定而无效，属其对法律、法规内容及法律适用方法的错误理解。第三，涉案买卖合同系经双方当事人自愿签署，在成晓颖、朱正林不能举证证明其在签约时存在意思表示不自由或不真实情形的情况下，其本案主张涉案争议合同条款违反《中华人民共和国民法通则》第四条规定的公平、等价有偿等原则，于法无据，本院亦不予支持。 

【判案理由】

   《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款规定，房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。《深圳经济特区房地产转让条例》自1993年10月1日起施行，该条例第十三条第二款与《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定并不冲突，应当作为处理本案的法律依据。涉案车位均位于地下停车场，元盛公司与业主在房产预售合同中对地下停车场的权益没有作出特别约定，按照《深圳经济特区房地产转让条例》的上述规定，地下停车场的权益已经随房地产同时转移，地下停车场应当归小区业主共有。元盛公司称其已经先后将部分车位长期出租给小区业主，已经事实上行使了对地下停车场的所有权，应当认定为其与小区业主就地下停车场的归属作出了约定。本院认为，涉案小区地下停车场归小区业主共有，元盛公司将地下停车场部分车位长期出租给部分业主，并未经过所有权人的同意，元盛公司不能以其未经业主同意出租车位的行为证明其对地下停车场享有所有权，原审法院不采信元盛公司的上述主张，认定元盛公司未能证明其对涉案小区地下停车场享有所有权，认定正确。因元盛公司并非涉案小区地下停车场的所有权人，其要求瑞征公司返还某广场地下车库的115个车位及瑞征公司在双方物业委托管理合同终止后就上述车位所收取的停车费，缺乏法律依据，原审法院驳回元盛公司的全部诉讼请求，处理正确。

【参考案例３】广东省高级人民法院（2015）粤高法民一申字第733号陈德军、余红方等与深圳中海地产有限公司商品房预售合同纠纷案

  【裁判观点】对于建筑区划内的车位、车库的权属，《物权法》作了相应的规定。《物权法》第七十四规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”案涉合同第六条约定“在项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库归出卖人所有，但占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有。在项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，符合《物权法》的上述规定。案涉合同是双方自愿签订，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在合同无效的情形。

 【丹柱评案】

  广东丹柱律师事务所刘京柱律师认为：对具有独立产权证书的地上停车位、停车场、地下车库等一般不会产生纠纷，而对于无法办理产权证书的地上停车位、地下车库等，需分情况对待：

  1.属于人防工程的地下车位，《人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”谁与规划、人防工程管理部门签订人防工程使用合同或取得《人防工程使用证》，谁就是人防工程管理部门批准和管理的收益人，实践中的判决，如大连市中级人民法院（2015）大民二终字第00825号、镇江市中级人民法院（2015）镇民终字第00853号均有论述。

  2.计入公摊面积的但无产权证书的车位，业主支付价款取得专有权的同时已取得了共有部分的共有权，应属业主共有。未计入公摊面积且无产权证书的车位，开发商作为开发建设单位，并不因尚未进行登记就丧失车位的专有权，此种情况下开发商有权处分。

  3.对于部分省市不办理地上车位产权登记造成的建筑规划内但无法取得独立产权证书的地上车位，应先审查其占用土地的性质，如属于占用公共绿地或公共场所建设的，则其归全体业务共有。不能证明是占用公共绿地或公共场所建设的，则需依据规划、合同等综合认定。

  ４.关于住宅小区 “配套设施”的所有权权属问题，并不能因规划设计用途为小区“配套设施”，而得出其所有权属于小区全体业主共有的结论，对此可参见最高人民法院（2013）民提字第94号深圳市福田区南天一花园业主委员会与深圳市城市建设开发（集团）公司、深圳市城建监理有限公司、深圳市城建物业管理有限公司房屋侵权纠纷再审民事判决书的判案理由：（1）案涉房屋的兴建、登记及本案纠纷的发生时间，均在《中华人民共和国物权法》施行之前。鉴于在《中华人民共和国物权法》施行之前，法律和司法解释对于建筑物区分所有问题未进行明确规定，本院参照该法及建筑物区分所有权司法解释的规定认为，案涉小楼不属于《中华人民共和国物权法》第七十三条所规定的应当属于业主共有的道路、绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房，亦不属于建筑物区分所有权司法解释第三条规定的应当认为属于业主共有的部分。（2）无论从案涉两栋小楼的建设年代，还是从目前的法律规定看，均没有明确对“配套设施”的所有权权属进行规定。因此，并不能因案涉小楼的规划设计用途为小区“配套设施”，而得出其所有权属于小区全体业主共有的结论。

  ５.关于１９９３年10月1日起施行的《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款与《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定是否冲突的问题，囿于圈内人所知的原因，我们在此不便“妄议”，但还是略持不同意见，还是留待更有智慧的机关和人员去研讨吧。