深圳中院关于地下车库（位）权属的裁判规则

  房产预售合同未对停车场权益作出约定，根据《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款，地下停车位应归属全体业主——深圳市元盛实业有限公司与深圳市南山区美加广场业主委员会车位纠纷二审民事判决

  【裁判要点】本院认为，元盛公司已自认涉案小区房产预售合同中并没有对停车场权益作出约定，原审法院依据《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款规定确认涉案小区115个地下停车位应归属于全体业主正确，本院予以维持，理由如下：首先，《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条与《中华人民共和国物权法》第七十四条规定并不冲突。《中华人民共和国物权法》第七十四条中仅规定了建筑区划内车位归属的约定方式，但并未涉及该部分车位的原始归属；并且依据该条规定，在涉及地下停车位权属争议时，首先应当审查当事人之间是否对地下停车位的归属存在约定。而《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款针对的也是基于对地下停车位权属不同约定产生不同法律效果的规定，与《中华人民共和国物权法》第七十四条规定的是不同方面，两者并不冲突。其次，《深圳经济特区房地产转让条例》自1993年10月1日起施行，《中华人民共和国物权法》自2007年10月1日起施行。涉案小区房产签订房屋预售合同期间，仅有《深圳经济特区房地产转让条例》施行，因此，对于涉案小区地下停车位归属问题应适用当时已合法有效的《深圳经济特区房地产转让条例》。再次，元盛公司将部分地下停车位出租及收益的事实，并不能反证其对涉案小区争议的地下停车位享有权益。

  审理法院：深圳市中级人民法院  案号：（2016）粤03民终3713号

【典型案例二】

开发商主张其为停车场所有人须满足两个条件，一是转让合同约定停车场为其所有，二是基于此约定进行了物权登记——深圳市贵贵嘉地产投资有限公司、深圳市彩生活物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷二审民事判决

  【裁判要点】现本案争议的焦点在于：贵贵嘉公司是否涉案小区停车场的所有权人。根据查明的事实，涉案小区的建设及大部分一手房的出售均发生在《中华人民共和国物权法》施行之前，且1993年10月1日起实施的《深圳经济特区房地产转让条例》对此已有明确规定，故一审认定本案应适用《圳经济特区房地产转让条例》并无不当，本院予以认可。根据《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有的规定，贵贵嘉公司主张其为涉案停车场所有权人必须满足两个条件，一是其与业主之间的转让合同约定停车场为贵贵嘉公司所有，二是贵贵嘉公司基于此约定进行了物权登记。从贵贵嘉公司的陈述及其所提交证据看，仅有部分小区业主在买卖合同中同意贵贵嘉公司保留停车场所有权，贵贵嘉公司依据部分业主的同意主张享有停车场所有权，不符合法律规定，本院不予确认。其据此提出的本案诉请，于法于理无据，本院予以驳回。

  案号：（2018）粤03民终12050号  审理法院：深圳市中级人民法院

【典型案例三】

  规划内的地下车库（位），若已列入业主共同面积和业主公摊成本，应属业主共有；若未列入，则开发商可作为专有部分登记，享有单独完整的物权——古永霞、深圳市金地宝城房地产开发有限公司排除妨害纠纷二审民事判决

  【裁判要点】关于涉案小区停车位的所有权归属问题，一审法院认为，小区车位主要包括以下三种形式：1、地下车库（车位）；2、楼房首层架空车库（车位）；3、地上车库（车位）。地下车库主要包括两类：一是规划内的地下车库车位，若该部分已列入业主共同面积和业主公摊成本，应属于业主共有；如果未列入业主公摊面积和业主公摊成本，则开发商依法享有建设用地使用权，可以作为专有部分进行登记，开发商享有单独完整的物权。二是利用人防工程改造成的规划外的地下车库车位，其权属应当按照人防工程的权属规则来处理，不能按照车库的权属规则处理。关于涉案小区的980个地下停车位的产权归属，首先，根据金地宝城公司签订的《土地使用权出让合同书》中约定地下停车位不计入容积率；其次，根据双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》的附件一《公用建筑面积分层汇总表》显示，地下车位面积并未列入业主公摊面积和业主公摊成本，且古永霞亦未提供相反证据予以反驳；第三、2014年6月24日双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》中明确约定了停车位归属金地宝城公司所有。综上，地下停车位的所有权应属金地宝城公司所有，金地宝城公司有权将车位通过出售、附赠或出租方式处分给业主。

  审理法院：深圳市中级人民法院 案号：（2018）粤03民终18539号

【典型案例四】

  开发商未能举证证明车位登记在其名下，也未能提供法院生效的法律文确认其为车位的所有权人，主张所有权依据不足——深圳市建业房地产开发有限公司、深圳市之平物业发展有限公司不当得利纠纷二审民事判决

  【裁判要旨】不当得利包括给付型不当得利和侵权型不当得利，建业公司主张之平公司未经授权将其所有的景新花园地下停车场88个车位擅自出租使用获利，是主张侵权型不当得利。建业公司应当证明其对停车场的所有权。除开法律另有规定外，不动产的物权以不动产登记为准。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民法政府的征收决定等生效时发生效力。”故除登记外，法院生效的法律文书也是认定物权的依据。本案建业公司未能举证证明车位登记在其名下，也未能提供法院生效的法律文确认其为车位的所有权人，其主张之平公司侵犯所有权获取不当得利，证据不足。

  审理法院：深圳市中级人民法院 案号：（2019）粤03民终1228号

【丹柱述评】

   1.《物权法》实施之前，深圳地下车库（位）的权属按《深圳经济特区房地产转让条例》“有约定从约定，无约定归业主共有”的原则进行认定。

   《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足主业的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”也就是说《物权法》仅规定了建筑区划内车位归属的约定方式，并未明确该部分车位的原始归属，且对于无约定或约定不明的情况也未作规定，而当时合法有效的《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款对此已有明确规定。

      此外，《物权法》及其司法解释原则上不溯及既往，鉴于前引一二两个案例的《房屋预售合同》均是在《物权法》施行前签订，因此深圳中院对《物权法》施行前的车位、车库的归属按《深圳经济特区房地产转让条例》“有约定从约定，无约定归业主共有”的原则进行认定。

   2.《物权法》实施后，无约定或约定不明确，如何界定深圳地下车库（位）的权属？

   前引案例三的《房屋预售合同》签订日期是2014年6月24日，即《物权法》实施之后。虽然该案例中《房屋预售合同》已对地下车库（位）的权属进行约定，但从裁判观点可以看出法院并未直接引用《深圳经济特区房地产转让条例》抑或是《物权法》的规定，而是从容积率、公摊面积、公摊成本以及是否属于人防工程等多角度进行论证。在前引案例四中，法院则从车位产权登记的角度出发，认为开发商没有将车位登记在其名下则不能证明其所有权。但在过去行政管理的环境下，深圳车位产权登记难的问题也一直没有得到妥善的解决。

   总体而言，从上述案例可看出，深圳法院司法实践中对于地下车库（位）的权属抱持更为谨慎的态度。对于地下车库（位）没有约定或约定不明确的情况，理论界可谓见仁见智、众说纷纭。有观点认为，《物权法》实行以后，地产商是否独立购地，独立投资建设小区停车场，应以规划报建和竣工验收为准，此后新建的小区地下停车场确权，有关地产商是否在政府备案登记，地产商应承担举证责任。也有观点认为，车库（位）属配套设施，不具有独立产权，应归业主共有。对此，王利明教授认为，“建设单位通过合法建造行为取得车位、车库的所有权利，在法律没有特别规定的情况下，凡是没有约定转移给业主的部分，可以理解为由建设单位保留所有权。”但王教授又同时认为，“由于车位、车库归属十分复杂，在没有约定或者约定不明的情况下，如何确定归属，还有待于法律、法规具体明确。”

   我们认为，暂且不论《物权法》与《深圳经济特区房地产转让条例》在对车库（位）的权属问题上是否存在冲突之处，但毋庸置疑的是，《物权法》的颁布对《深圳经济特区房地产转让条例》的实施已产生一定的影响，《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条对地下车库（位）的权属界定已经难以适应当前房地产市场管理的需求，实有必要在如何与《物权法》相关规定的衔接上进行调研和修订完善。

   由于《物权法》未对地下车库（位）在无约定或约定不明确情况下的权属作出明确规定，各地法院裁判观点不一。上海市第一中级人民法院在审理的上海华龙建设有限公司与上海市浦东新区都林龙苑业主委员会车库纠纷【案号：（2014）沪一中民二（民）终字第531号】一案中认为，车库所有权未有明确约定时，归其投资建造者所有。与此相反，江苏省无锡市中级人民法院在所审理的凤翔馨城物业管理委员会与无锡威孚房屋开发有限公司、无锡恒威房屋开发有限公司所有权确认纠纷案【案号：(2018)苏02民终4871号民事判决】中认为，地下车位作为独立使用对象，其占用的土地虽与业主共有的土地属同一宗地，但不能以此当然认为地下车库属于业主共有。地下空间利用权的归属要根据规划批准以及具体的实际情况来确定。

   最高人民法院在（2017）最高法民申2817号重庆市豪运房地产开发有限公司、重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会车位纠纷再审审查与审判监督民事裁定书中确立的车位权属规则为：由于豪运公司向小区业主出售房屋，小区内的土地使用权也转移至小区业主，小区共有部分土地使用权归小区业主共有。故豪运公司关于适用物权法第一百四十二条（“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”）之规定，本案所涉地上停车位应归其所有的主张不能成立。原判决适用《重庆市物业管理条例》第六十三条第二款（“建设单位依法取得车位、车库权属登记后，可以向业主出售车位、车库。拟出售的车位、车库数量等于或低于物业管理区域的房屋套数时，每户业主只能购买一个车位或车库”）之规定，在于明确建设单位只有取得车位、车库权属登记之后才能进行出售，而案涉车位不能取得产权登记，因此不能进行出售。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，案涉车位不能办理产权登记，因此其不能成为享有专有权的专有部分。即使豪运公司在建造帝景豪苑小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。由于案涉车位不能办理产权登记，不能成为专有部分，原判决确认该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位并无不当。

   综上，在相关立法明确之前，地下车库（位）的权属不能简单判定归业主或开发商所有，还应根据规划批准、产权登记并结合其他具体实际情况多角度加以界定。 （广东丹柱律师事务所刘京柱律师、范嘉欣律师）