《深圳市商品房买卖合同（预售）示范文本（2022年版）》（征求意见稿）修订建议

一、建议在合同第二章“商品房基本情况”增加“房屋权利状况承诺”条款。同时将合同第二十一条中的相关内容删除。即房屋权利状况承诺：

(一) 出卖人对该商品房享有合法权利；

(二) 该商品房没有出售或抵偿、转移给除本合同买受人以外的其他人；

(三) 该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况；

(四)                                         。

如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同备案或商品房转移登记的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15 日内退还买受人已付全部房价款(含已付贷款部分) ，并自买受人付款之日起，按照      %(不低于同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率) 计算给付利息。给买受人造成损失的， 由出卖人支付 【已付房价款一倍】【买受人全部损失】【     】的赔偿金。

二、关于合同第六条的修订建议。

（一）为保持上下文本内容的逻辑自洽和体系统一性，建议在合同第六条第（一）项前增加规定“签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金         元（大写      元整），该定金于【本合同签订】【交付首付款】【     】时【抵作】【       】商品房价款。

（二）为保持上下文本内容的体系统一性，建议将合同第六条中的“担保贷款”统一更改为“按揭贷款”，毕竟二者有着不同的内含和办理程序。

（三）将合同第六条第（三）项第2目拆分为三目，即：

1.因买受人原因，买受人未能获得发放贷款机构贷款或获得贷款少于申请贷款金额的， 出卖人同意买受人在知道或应当知道之日起    日内，以自有资金或其他方式付清应付房价款，在此期限内买受人不承担本合同第      条约定的逾期付款违约责任。如在上述规定期限内买受人未能以自有资金或其他方式付清应付房价款的，双方均有权在上述期限届满之日起    日内解除本合同。任何一方解除合同的，均应当书面通知对方。买受人应当自解除合同通知送达之日起   日内，按照合同总价款的    % 向出卖人支付违约金。同时， 出卖人退还买受人已付全部房价款 (含已付贷款部分) 。

2.因出卖人原因，买受人未能获得发放贷款机构贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当在知道或应当知道之日起    日内书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起     日内退还买受人已付全部房价款(含已付贷款部分) ，并按照合同总价款的    %  (该比率应当不低于本条第(二)(1)项中的比率) 向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，可采取下列第    种方式处理：

(1) 买受人应当在知道或应当知道之日起     日内，以自有资金或其他方式付清应付房价款，在此期限内买受人不承担本合同第    条约定的逾期付款违约责任。

(2)                                                。

3.保留合同第六条第（三）项第2目，但将其中的“定金”前加上“未抵作商品房价款的”定语，逻辑上更加严谨。

4.将合同第六条第（三）项第3、4目中的“首期购房总价款”之后加括号注明(含已抵作购房款的定金，如有未抵作购房款定金，则在“首期购房总价款”之后加“、定金”)，后面的“或者定金”四字删除。

5.将合同第六条第（三）项第4目中的“在合理期限内”予以删除，毕竟实务中不好确定多长期限为合理，且双方往往对是否存在“情势变更”情形有争议。

三、合同第十二条的修订建议。建议在本条中提醒逾期交付商品房的违约金比例不低于买受人逾期付款约定承担的违约金比例。关于逾期交房情形下买受人选择不解除合同时的违约金或者损失赔偿额，建议依照《商品房买卖司法解释》第十三条的规定，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的合同约定房屋交付使用时的同地段同类房屋租金标准确定，在逾期交付使用房屋期间租金标准有变动的，按照这一期间的平均租金标准确定买受人应当得到的违约金数额或者损失赔偿额。约定的违约金低于该数额的，买受人有权要求增加违约金至该数额。

四、建议合同第七章增加一条，即室内空气质量和建筑隔声

1.该商品房室内空气质量符合【国家】【地方】【  】标准，标准名称：     ，标准文号：                                  。

2.该商品房为住宅的，建筑隔声情况符合【国家】【地方】【  】标准，标准 名称：     ，标准文号：                         。

3. 该商品房室内空气质量或建筑隔声情况经检测不符合标准的， 由出卖人负责整改，整改后仍不符合标准的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的， 应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起 15 日内退还买受人已付全部房价款(含已付贷款部分) ，并按照合同总价款的    %向买受人支付违约金。 经检测不符合标准的，检测费用由出卖人承担，整改后再次检测发生的费用仍由出卖人承担。

买受人不解除合同的，                                     。

五、建议将合同第二十三条“房屋办证义务”修订为“转移登记”。

六、建议将合同第二十四条“延期办证的违约责任”第（一）项第1目中增加违约金条款，即“买受人解除合同的， 应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起 15 日内退还买受人已付全部房价款(含已付贷款部分) ，并按照合同总价款的     %向买受人支付违约金。”将该条中的“并自买受人付款起，按照     %（不低于违约行为发生时中国人民银行授权银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）计算给付利息”删除。

七、建议在合同第二十四条后增加一条，即“不能办证的违约责任”。商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。（参见《商品房买卖司法解释》第十五条）

  说明：关于无法办证时买受人的权利救济。在商品房买卖合同约定的期限或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定的期限届满后超过一年，完全由于出卖人一方的原因，致使买受人无法办理不动产权属证书的，出卖人一方构成根本违约。根据《民法典》第五百六十三条第一款第（四）项的规定，即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的，买受人有权行使合同解除权，同时有权要求出卖人赔偿损失。

八、第二十八条“送达”条款，建议明确：双方同意将本合同中记载的通讯地址作为送达地址。任何一方变更通讯地址、联系电话的， 应当在变更之日起      日内以【邮政快递】【邮寄挂号信】【         】方式通知对方。变更的一方因未履行通知义务导致不能送达的， 应当承担相应的法律责任。邮寄送达的，以邮件签收之日为送达日；收件方拒绝签收的，以邮件被退回之日为送达日。该条约定适用于诉讼或仲裁全过程。

九、第三十条“争议处理”条款建议修订如下：（一）凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，由双方当事人协商解决，也可通过消费者权益保护组织等相关机构调解。（二）如一方不愿协商、协商不成，又不愿调解或调解不成的，双方同意按照下列第 种方式解决：

1.向本合同签订地?或出卖人住所地?或合同项下房屋所在地?人民法院起诉；

2.提交                  （仲裁机构名称）进行仲裁。

【说明】

普通商品房买卖合同纠纷不适用不动产所在地法院专属管辖，而应按照一般管辖规定确定管辖法院。房屋买卖合同纠纷的管辖法院。2022年1月1日起施行的我国民诉法第三十四条第一项规定：“（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”修正后自2022年4月10日起施行的最高法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二十八条规定：“民事诉讼法第三十四条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。”

政策性房屋包括经济适用房、两限房(两限房全称为限房价、限套型普通商品住房，也被称为“两限”商品住房。销售价格实行政府定价，定价原则按照比周边同类商品住房低20%-25%左右。)、自住型商品房(自住商品房是指房地产开发企业通过“限价、竞争性地价”等方式取得土地使用权的商品房。并根据限制销售对象和销售价格的原则，优先满足居民自住和改善住房的需求。如北京市规定：此类住房价格比周边商品住房低30%左右，面向全市符合限购条件的家庭；购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。)、廉租房、共有产权房、优惠价房、单位自管房、军产房、小产权房、农村房屋及公租房等享受国家税收、福利、政策优惠等条件的房屋以及农村集体土地上的房屋。

需要提醒的是，普通商品房买卖合同纠纷应按照一般管辖规定确定管辖法院。当事人之间就管辖有约定的从约定，无约定的应按照被告住所地或合同履行地确定管辖。

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