夫或妻一方擅自将房屋卖给他人案件的处理

夫妻婚后购置的房产通常属于夫妻共同财产，但购房时往往因为各种原因房产证上只登记了一个人的名字，从而产生了真实权利人与登记权利人不一致的情况。如果夫妻之间发生矛盾，一方擅自将房产出售给第三人，另一方得知后起诉要求第三人返还房屋。此时，法律如何平衡真实权利人与第三人的利益？这就涉及登记的公示公信原则及善意第三人的认定和保护问题。

从目前二手房交易中出现的“夫妻共有”纠纷来看，卖方配偶提出的理由一般都是称交易未经其同意，是丈夫（或妻子）私下串通买方进行交易。据司法审判实践发现，在现实生活中确实存在这样的情况，夫妻要离婚了，丈夫或妻子就瞒着对方把产权登记在自己名下的房子给卖了，然后转移财产(或谎称被盗抢、偿还赌债、投资亏掉等)损害配偶的权益；但毋庸置疑的是，二手房交易价格上的波谲云诡，在房价上涨时，一些业主在卖房后见价格上涨就想要反悔，想不出别的办法，就使出了“夫妻共有”的“杀手锏”。

关于夫妻单方面处分夫妻共有房屋的效力问题，笔者广东丹柱律师事务所刘京柱认为，共同共有人对共有财产享有共有权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，但第三人善意、有偿取得该财产的，应当保护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产人赔偿。主要理由如下：

（一）《城市房地产管理法》第三十八条第(四)项虽然规定“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”，不得转让。但这一规定是指不动产转让前的一个要式要件，是对共同共有人之间的内部约束，不能对抗善意第三人。从保护社会动态交易安全、有效配置资源的角度，应确认在擅自处分共有财产案件中，当表见代理或者善意取得条件满足时，不得适用《城市房地产管理法》第三十八条第(四)项的规定。当然，表见代理是保护债权契约动态的交易安全的制度，表见代理法律效力是合同有效，善意第三人取得的是债权，未取得物权。善意取得是保护物权契约动态的交易安全的制度。善意取得的法律效果是善意第三人取得物权。按照物权优于债权理论，故善意取得优先于表见代理。

（二）夫妻一方与买受人签订商品房买卖合同，出卖登记在其名下的夫妻共有商品房，另一方主张合同属于无权处分而不应实际履行的，人民法院应不予支持，但另一方举证证明买受人在签订合同时知道或应当知道该商品房属于夫妻共有财产的除外。

（三）夫妻一方与买受人签订商品房买卖合同，出卖登记在另一方或双方名下的商品房，另一方主张合同属于无权处分而不应实际履行的，人民法院应予支持，但有证据证明夫妻一方签订合同取得了另一方同意或追认的除外。

（四）夫妻一方与买受人签订商品房买卖合同出卖共有商品房，有证据证明合同签订后另一方知道或者应当知道合同签订的事实，但未在合理期限内提出异议的，应当视为另一方对合同予以追认。

为避免不必要的纠纷，笔者广东丹柱律师事务所刘京柱律师建议在购买二手房时，购房人应注意征得售房夫妻双方的同意，最好要求夫妻双方当面签字，共同到房管部门去办理产权过户手续；如果售房夫妻无法同时到场，应当要求出售方提供公证委托等手续。如果卖方声称其为未婚或离婚人士，则必要时应由卖方提交户口簿、离婚证、离婚判决书、调解书、公证文书等证明其系个人身份的文件、声明等。当然，如果法律保护善意的买受人，对买受人是否为善意，实践中，应区别不同情形分配举证责任。对出卖登记在其名下夫妻共有商品房的情形，受让人是基于对登记状态的依赖进行交易，推定受让人主观状态为善意，仅在受让人知道或者应当知道出卖人已婚，房屋可能为夫妻共同财产而未尽审查义务时，才有要求出卖人出具进一步证明的义务，故应由另一方举证证明买受人知道或者应当知道出卖人为无权处分。就出卖登记在另一方或双方名下商品房的情形，因登记权利人与出卖人不一致，合同签订应当取得共有人的明确授权，此时不应推定受让人为“善意”。根据我国婚姻法司法解释（一）第十七条的规定，夫妻一方非为日常生活需要对共同财产做重要决定时，应平等协商取得一致意见；他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

当然，为了保护配偶等其他隐名房产共有人的合法权益，同时又能提交交易效率，保护财产交易的动的安全，合理配置社会资源，尽可能地降低道德风险，避免出名房产登记人损害隐名房产共有人的合法权益，笔者法柱网站主广东丹柱律师事务所刘京柱律师建议由不动产登记机关进一步完善不动产登记的程序，明确告知不动产登记申请人如实履行登记义务，尽可能地在房地产证或不动产登记簿中登记完整共有人及其所有的份额，以从源头上避免或减少部分出名共有人恶意损害其他隐名房产共有人合法权益情形的发生。

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