马庆杰与章丽、阿勒泰市华丽商贸有限责任公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

本院认为，马庆杰与华丽公司于2016年4月29日签订的《房屋租赁合同》（以下简称“案涉合同”）、马庆杰、章丽与华丽公司于2016年4月30日签订的《租赁合同补充协议》（以下简称“案涉协议一”）以及马庆杰与华丽公司于2017年11月24日签订的《补充协议》（以下简称“案涉协议二”）均系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同的约定享有权利并全面履行各自的义务。

关于案涉房屋租赁合同及其补充协议于何时解除。根据《中华人民共和国消防法》第十五条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”以及《新疆维吾尔自治区消防条例》第二十二条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当依法申请消防安全检查；改建（含室内装修、用途变更）、扩建公众聚集场所的，应当重新申请消防安全检查。”的规定，本案中，马庆杰、章丽租赁房屋的目的是经营娱乐会所，其与华丽公司签订“案涉合同”及“案涉协议一”后，华丽公司将案涉房屋交于马庆杰、章丽使用，马庆杰、章丽作为承租人系案涉房屋的使用单位，对案涉房屋按照公众聚集场所进行装修并经营，在营业前应当向本地消防救援机构重新申请消防安全检查，该项申请系马庆杰、章丽的法定义务，其未重新申请消防安全检查即进行营业的行为明显不当。在经营过程中，自2017年3月2日马庆杰、章丽已明知案涉房屋存在消防安全违法行为的前提下，未行使解除权，仍然继续给付房租并签订“案涉协议二”，系其自愿继续租赁案涉房屋。现马庆杰、章丽主张解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十三条关于租赁物危及承租人的安全或者健康时，即使承租人订立合同时明知租赁物质量不合格，承租人仍可随时解除合同的法律规定，华丽公司也明确表示同意解除，双方当事人于2020年3月17日签订了《房屋交接确认协议》，并于签订之日对案涉房屋全面盘点确认后进行了交接，马庆杰、章丽已实际交还了案涉房屋，华丽公司也实际接收了案涉房屋，双方当事人已经以实际行为表明了对案涉合同及其补充协议的解除事宜达成了一致意见。故，本院确认双方当事人签订的“案涉合同”、“案涉协议一”、“案涉协议二”均于2020年3月17日解除。对于马庆杰、章丽认为案涉房屋租赁合同及其补充协议的解除时间应为一审起诉状送达华丽公司之日的意见，本院不予采纳。对于华丽公司认为解除时间应为双方当事人签订《房屋交接确认协议》之日的意见，本院予以采纳。一审法院在本院认为部分援引已经废止的《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》不当，本院予以纠正。

关于华丽公司应否向马庆杰、章丽返还租金480,000元并支付装修损失667,395元。对于返还租金的问题。本案中，马庆杰、章丽于2016年8月1日起租案涉房屋，于2017年3月2日由章丽签收阿勒泰市公安消防大队《责令限期整改通知书》，于2017年8月28日由马庆杰第五次向华丽公司给付案涉房屋租金200,000元，又于2017年11月24日对2017年8月1日至2018年7月31日的案涉房屋租金约定变更为120,000元，华丽公司退还马庆杰租金80,000元，上述自2017年3月2日之后的事实，均系在马庆杰、章丽明知案涉房屋存在消防安全违法行为和消防隐患的前提下发生的，说明马庆杰、章丽明知案涉房屋存在消防安全违法行为，仍然自愿继续租赁案涉房屋，马庆杰在交付租金以及华丽公司向其退还租金时均未提出解除合同，亦未提出退还案涉房屋。故，对马庆杰、章丽认为案涉房屋存在消防安全违法行为导致合同目的无法实现，要求华丽公司返还租金480,000元的上诉请求，本院不予支持。对于华丽公司认为马庆杰于2016年5月9日给付的120,000元系替前手承租人李益军代交的2015年8月1日至2016年7月31日租金的意见，因华丽公司提供的证据不足以证明其主张，且马庆杰明确予以否认，故对华丽公司的该项意见，本院不予采纳。对于支付装修损失的问题。根据马庆杰与华丽公司签订的“案涉合同”第八条“出租人（即华丽公司）（否）允许承租人（即马庆杰）对租赁房屋进行装修或改善增设他物。装修、改善增设他物的范围是：不允许承租人擅自改变房屋的整体结构。”的约定，华丽公司对案涉房屋除擅自改变房屋的整体结构以外的其他方面的装修是允许的。但是，根据马庆杰、章丽与华丽公司于签订“案涉合同”第二日又签订的“案涉协议一”第八条“乙方（即马庆杰、章丽）在承租期间承担对房屋表面维修保养责任，费用自理。乙方经营需要进行装潢改造，必须向甲方（即华丽公司）申报装修方案，填写《商户装修承诺书》，缴纳装修保证金，经甲方同意后方可装修。凡未经甲方同意，乙方擅自装修者，一律自行拆除，造成甲方建筑物及设施损坏的，照价赔偿”、第十六条“以上条款请乙方（即马庆杰、章丽）仔细阅读，慎重考虑后签字，本合同自签定之日起生效。”的约定，当事人已经明确约定马庆杰、章丽对案涉房屋的装修必须向华丽公司申报装修方案并填写相应承诺书，经华丽公司同意后方可装修，但马庆杰、章丽对案涉房屋的装修并未向华丽公司申报装修方案及填写承诺书，华丽公司也明确否认同意其装修，马庆杰、章丽对案涉房屋未经华丽公司同意即进行装修不符合双方的约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”的规定，案涉房屋的装修损失应由马庆杰、章丽自行负担。故，对马庆杰、章丽要求华丽公司支付装修损失667,395元的上诉请求，本院不予支持。

关于马庆杰、章丽应否连带向华丽公司给付2018年8月1日至2020年3月17日的租金403,944.47元。根据当事人签订的“案涉合同”中对租赁期限和租赁费用的约定、“案涉协议一”中对租金变更的约定以及本院确定的合同解除时间，2016年8月1日至2020年3月17日的案涉房屋的租金应为：2016年8月1日至2017年7月31日租金240,000元、2017年8月1日至2018年7月31日租金120,000元、2018年8月1日至2019年7月31日租金240,000元、2019年8月1日至2020年3月17日租金163,835.62元（260,000元/年÷365天/年×230天），共计租金763,835.62元，减去马庆杰已付租金480,000元，剩余租金283,835.62元，马庆杰应予给付。一审法院对租金数额计算不当，本院予以纠正。马庆杰与章丽系夫妻关系，章丽对案涉房屋在租赁前进行过查看，对“案涉合同”的签订知情，并参与了“案涉协议一”的签订及案涉房屋的共同经营，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条“夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。”的规定，上述租金应当认定为马庆杰与章丽的夫妻共同债务，故，对华丽公司要求马庆杰、章丽给付租金283,835.62元的上诉请求，本院予以支持。

关于马庆杰、章丽应否连带向华丽公司赔偿经济损失280,000元。华丽公司认为根据“案涉协议一”关于违约责任的约定，马庆杰、章丽应当赔偿华丽公司经济损失280,000元（即全部承租费的25%），但是根据鉴定机构通过现场鉴定，案涉租赁房屋东侧消防通道紧挨主体结构（紧挨着钢筋混凝土墙体和横向及纵向框架梁），现有通道净距仅有1.04米，若进行拓宽势必会破坏现有主体结构进而造成主体结构出现危险，故现有东侧消防通道拓宽会破坏现有主体结构，对房屋造成的危害较大，现有主体结构形式不能满足（不允许）东侧消防通道进行拓宽，无法达到消防标准要求。上述鉴定意见可以证实华丽公司出租的案涉房屋存在消防安全违法情形，属违约行为。马庆杰、章丽未能按照约定的期限给付租金、且未经华丽公司同意对案涉房屋进行装修，亦属违约行为。根据“案涉协议一”第十四条“上述条款，双方应共同遵守，任何一方不得擅自更改或违约。在合同期内，甲、乙双方若任何一方违约，均由违约方赔偿对方的经济损失，即全部承租费的25%和扣除经营保证金。”的约定，双方当事人在合同履行过程中均存在违约行为，应当互负违约责任，违约责任应当相互抵消。故，对华丽公司的该项上诉请求，本院不予支持。对于华丽公司认为案涉房屋曾出租给他人并取得过消防安全检查合格证的意见，因华丽公司提供的案涉房屋于2013年12月20日取得的《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》中面积为385平方米，与案涉房屋的实际面积574.55平方米相差过大，故对华丽公司的该项意见，本院不予采纳。

对于马庆杰、章丽认为一审法院审理期限过长以及不公开审理属于程序违法的问题。对于审理期限过长的问题，因该案在一审中涉及评估、鉴定等事项依法不应计入案件审理期限内，且在2020年初又遇全国新冠肺炎疫情的影响属于不可抗力，一审法院对该案的审理未超出法定审理期限，不存在程序违法。对于不公开审理的问题，马庆杰、章丽、华丽公司以及盛德波在一审庭审时，对不公开审理均未提出任何异议，一审法院准许华丽公司以涉及公司商业秘密不公开审理的申请虽然存在瑕疵，但并不属于《中华人民共和国民事诉讼法》以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》中规定的程序严重违法的情形，且不影响该案的实体判决结果，故对马庆杰、章丽认为一审法院审理期限过长以及不公开审理属于程序违法的意见，本院不予采纳。

综上所述，马庆杰、章丽及华丽公司要求确认合同解除的上诉请求以及华丽公司要求马庆杰、章丽给付租金283,835.62元的上诉请求成立，本院予以支持。马庆杰、章丽要求华丽公司退还租金、赔偿装修损失的上诉请求以及华丽公司要求马庆杰、章丽赔偿经济损失的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百二十条、第二百二十六条、第二百三十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：

二、确认上诉人马庆杰与上诉人阿勒泰市华丽商贸有限责任公司于2016年4月29日签订的《房屋租赁合同》、于2017年11月24日签订的《补充协议》、上诉人马庆杰、章丽与上诉人阿勒泰市华丽商贸有限责任公司于2016年4月30日签订的《租赁合同补充协议》均于2020年3月17日解除；

三、上诉人马庆杰、章丽于本判决生效之日起十五日内给付上诉人阿勒泰市华丽商贸有限责任公司房屋租金283,835.62元；

四、驳回上诉人马庆杰、章丽的一审其他诉讼请求；

五、驳回上诉人阿勒泰市华丽商贸有限责任公司的一审其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉案件受理费15,126.55元（马庆杰、章丽预交28,960元），由上诉人马庆杰、章丽负担。一审反诉案件受理费11,188.4元（阿勒泰市华丽商贸有限责任公司预交11,070元），减半收取5,594.2元，由上诉人马庆杰、章丽负担2,778.77元，由上诉人阿勒泰市华丽商贸有限责任公司负担2,815.43元。二审案件受理费25,765.99元（马庆杰、章丽预交15,127元、阿勒泰市华丽商贸有限责任公司预交14,147元），由上诉人马庆杰、章丽负担20,684.08元，由上诉人阿勒泰市华丽商贸有限责任公司负担5,081.91元。

本判决为终审判决。

审判长               王   琦

审判员               黄吉国

审判员              齐   婷

二〇二〇年十一月二十三日

书记员 娜孜叶尔克马丁