南京中院关于商品房装修差价款的计算：富力南京地产开发有限公司与刘正凤、张玉明商品房预售合同纠纷再审民事判决书
南京市中级人民法院
民事判决书
（2017）苏01民再8号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张玉明，男，1964年11月7日出生，汉族，住江苏省南京市沿江工业开发区。
委托诉讼代理人：万樾莉，江苏李安祥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：桑建凤，江苏李安祥律师事务所律师。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：刘正凤，女，1963年9月15日出生，汉族，住江苏省南京市沿江工业开发区。
委托诉讼代理人：万樾莉，江苏李安祥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：桑建凤，江苏李安祥律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：富力南京地产开发有限公司，住所地江苏省南京市麒麟科技创新园（生态科技城）东麒路666号。
法定代表人:杨培军，该公司执行董事。
委托诉讼代理人:谢超，江苏东恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人:郁永勋，江苏东恒律师事务所律师。
再审申请人张玉明、刘正凤因与富力南京地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2015）宁民终字第7068号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年12月28日作出（2016）苏01民申258号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人张玉明、刘正凤的委托诉讼代理人万樾莉、桑建凤，被申请人富力公司的委托诉讼代理人谢超、郁永勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张玉明、刘正凤申请再审称，一、原审认定事实错误。双方签订的《商品房预售合同》及补充协议并无明确条款约定精装修价格包括公共部分和室内部分，富力公司作为格式条款提供方未举证证明已明确提示的情况下，原审认定《装饰装修和设备标准》（包括公共部分和住宅部分）均含在4500元/平方米的精装范围内，缺乏证据证明。富力公司所销售房屋装修未达标准，应按实际与约定的差价予以补偿。二、原审适用法律错误。本案《商品房预售合同》及补充协议均系富力公司提供的格式合同，对其中免除或者限制其责任的条款未以合适的方式提请上诉人注意，未履行说明义务，原审未依据《合同法》严格审查合同效力，系适用法律错误。三、原审未同意申请人对室内装修价格进行鉴定的申请，致使法院审理需要的主要证据未能够收集。请求：一、撤销南京市中级人民法院（2015）宁民终字第7068号民事判决和南京市江宁区人民法院（2015）江宁汤民初字第00062号民事判决，改判被申请人富力公司赔偿其装修差价331660元，二、被申请人承担本案全部诉讼费用和鉴定费用。
富力公司辩称，富力公司从未与申请人就涉案房屋精装修单价单独进行过约定，《商品房预售方案》是富力公司为获得商品房预售许可而向南京市住建委提交的材料，其中4500元/平方米精装修单价的记载，并不针对特定业主，不构成向申请人的要约；富力公司对外销售的价格依据，只能是向物价部门申报核准的价格，富力公司向南京市物价局报备的价格中，并没有明确涉案房屋的精装修价格，而是按照商品房的建筑面积统一计价，《商品房预售方案》不属于双方在《补充协议一》第十三条第一款中约定的政府主管部门的批准文件；申请人要求对涉案房屋室内装修价格鉴定无法律和事实依据。综上，原一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回申请人的再审请求。
2014年12月24日，一审原告张玉明、刘正凤向南京市江宁区人民法院起诉请求：1、富力公司赔偿其装修差价，暂计10000元（具体金额以装修造价评估鉴定结果为准）；2、富力公司按照样板房的标准进行整改；3、富力公司对房屋瑕疵进行整改，并赔偿不能正常使用房屋期间的租金损失。
南京市江宁区人民法院一审认定事实：2013年8月26日，原告张玉明、刘正凤（乙方）与被告富力公司（甲方）签订《南京市商品房预售合同》1份。约定由张玉明、刘正凤认购富力公司开发建设的涉案房屋一套，建筑面积165.83平方米、单价为20663.56元/平方米，总价款为3426638元，交付日期为2014年11月30日前。该合同补充协议一第五条第3项约定：“双方一致同意该房屋的交付条件为甲方取得竣工验收备案证明材料，且该条件为该房屋交付的唯一条件”；第六条第2项约定：“乙方逾期办理房屋交付手续，或乙方原因造成房屋未能按期交付的，每逾期一日，乙方应向甲方支付购房款总额的万分之一作为违约金，且视为甲方在《入住通知书》确定的交房日第二天已经将该房屋交付乙方（视为交付）”；第十三条第1项约定：“甲、乙双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及其附件及其他双方正式签署的书面协议约定为准。甲方在签署本合同及其附件及其他双方正式签署的相关协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，不是甲方的要约或承诺，不是买卖双方合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据，其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准。甲方无需就该等变化通知乙方，无需就此对乙方承担责任”。该合同补充协议二就装修工程进行了具体约定，其中第一条第4项约定：“乙方在此不可撤销的同意，甲方可无需与乙方办理预售合同规定的该商品房的交付手续而直接对该商品房进行装修工程（包括在商品房建设工程施工期间进行装修工程），同时乙方同意毛坯房和装修房的验收在装修完毕后一次性验收，此情形下不能认定甲方逾期履行预售合同规定的商品房交付义务。且双方进一步同意，以该商品房所在楼宇《建筑工程竣工备案表》的日期作为买卖双方确认的该商品房（而非装修工程）已完整、适当履行交付的日期”；第三条约定：“乙方接受装修工程时，如认为装修工程存在问题，应委托房屋所在地有资质的检测机构检测，但不得影响其按照本协议规定完成装修工程交接手续的义务”。该补充协议同时附装饰装修和设备标准，明确装修范围：一、公共部分，包括外墙、大堂、电梯前厅、电梯、楼梯间、信报箱、安防；二、住宅部分，包括门厅、入户门、室内门、窗户、客厅、卧室、厨房、卫生间、阳台、空调、地暖、太阳能、水电设施、弱电、燃气、户内安防系统、遮阳。合同并对其他事项进行了约定。合同签订后，张玉明、刘正凤按照约定全额支付了购房款。
另查明，2013年6月27日，富力公司就涉案房屋向南京市住房和城乡建设委员会申报《商品房预售方案》，其中载明装修类型为装修房，装修单价为4500元/平方米。同年7月15日，南京市物价局出具商品住房明码标价联系单，其中载明63幢201室房屋建筑面积165.83平方米，销售单价21597元，总价3581387元，装修状况为精装。2014年6月24日，南京市规划局向富力公司下发了《建设工程规划核实合格书》。同年6月27日，南京市江宁区建筑工程局对涉案房屋楼盘进行了工程竣工验收备案。
一审审理中，原、被告一致认可除商品房预售合同及补充协议一、二以外，双方未签订其他书面协议。原告放弃要求被告对房屋瑕疵进行整改的诉请，亦不再要求被告赔偿不能正常使用房屋期间的租金损失。原告主张按照《商品房预售方案》中载明的装修单价4500元/平方米的标准由被告向其补偿装修差价，并申请对装修标准进行鉴定。富力公司坚持认为该数额系其为了取得预售许可证自行估算的价格，并非双方合同构成要件。对于具体的整改标准，原告认可仅要求按照样板房的标准整改落地门窗、客厅落地门窗、书房门窗、两个卫生间面盆四个部分，其他与样板房不一致的部分不再主张要求整改。
南京市江宁区人民法院一审判决：驳回原告张玉明、刘正凤的诉讼请求。本案应收案件受理100元，由原告张玉明、刘正凤负担。
张玉明、刘正凤不服一审判决，上诉请求：1、被上诉人按样板房标准向上诉人交付房屋；2、被上诉人按实际装修价值与约定装修价格的差价（暂计10000元）支付给上诉人；3、被上诉人承担本案全部诉讼费用。
本院二审对原审法院查明的事实予以确认。
二审中，针对《商品房预售方案》有无公示的问题，上诉人陈述，被上诉人不仅在销售现场公示预售方案，同时也通过“南京市网上房地产”网（即住建委下属官方网站）对全社会或者购房者发布过；被上诉人陈述，网页上确实有公开过，有可能是南京市住建委根据职能划分公示的，但不是被上诉人向业主方展示的，其也未在销售现场将《商品房预售方案》进行过展示。
本院二审认为，上诉人张玉明、刘正凤（乙方）与被上诉人富力公司（甲方）签订的《南京市商品房预售合同》及补充协议一、二，均系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按约履行。本案中，针对双方当事人存在的争议，本院分析认定如下：
一、关于《商品房预售方案》中4500元/平方米装修单价，能否视为双方合同内容的问题。本院认为，诉争《商品房预售方案》载明4500元/平方米装修单价属于被上诉人的要约，应作为合同内容。理由如下：1、根据房地产销售政策管理规定，房地产开发企业预售商品房应将预售方案中相关信息在销售现场醒目位置进行公示，现场公示的信息必须与申请预售许可时提供的信息、房产管理部门网上公示的信息保持一致；2、诉争《商品房预售方案》载明4500元/平方米装修的单价信息已在“南京市网上房地产”网向全社会进行公示；3、双方当事人签署的补充协议第十三条裁明“涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件为准”，而《商品房预售方案》亦属应批准文件，公示内容应为批准结果；4、诉争装修价格对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，按常理来讲，被上诉人销售时亦应当就装修档次、价格问题向购房者作出说明和允诺，被上诉人认为其未在现场公示预售方案以及“南京市网上房地产”网上公示预售方案相关信息非其所为，与相关规定及常理不符。综上，上诉人主张被上诉人向住建部门申报的《商品房预售方案》应系要约，具有事实及法律依据，所载明4500元/平方米装修单价信息对被上诉人具有法律约束力。
二、关于上诉人要求被上诉人赔偿装修差价问题。本院认为，双方争议的4500元/平方米装修单价包含在房屋单价内，根据补充协议二所附《装饰装修和设备标准》，此价格应当包含双方约定的装修和设备，被上诉人作为出卖方应市场价格变化因素有自主定价权，上诉人作为买受人有自主选择权，该4500元/平方米装修单价系双方针对合同约定的标准协商的价格，并不违反法律规定。如上诉人认为被上诉人未按补充协议二约定的装修和设备标准交付，可要求被上诉人按此标准履行，但上诉人以装修造价达不到4500元/平方米向被上诉人主张差价损失，缺乏事实基础，本院不予支持。另，原审法院未同意上诉人鉴定申请并无不当。
三、关于按样板房标准交付问题。双方在补充协议一第十三条中，已明确样板间、沙盘所示内容不是被上诉人的要约或承诺，不作为双方确定权利义务的依据，故上诉人要求被上诉人按样板房标准交付房屋，与双方约定不符，本院对此不予支持。
综上，本院二审判决：驳回上诉，维持原判。
本案再审中，双方当事人对原一、二审判决查明的事实均不持异议，本院再审予以确认。
再审中，因样板房已不存在，本院要求富力公司提交样板房装修资料及装修样板房的付款凭证，以确定样板房装修与实际交付的商品房装修差价。富力公司提交的资料显示，富力公司与南京广田柏森实业有限责任公司签订《南京富力城NO.2010G61地块花园洋房样板房室内装修工程施工合同》的时间是2015年12月，工程验收时间是2013年7月5日，出具工程结算书时间是2016年4月26日，样板房装修工程完成在先，签订施工合同在后，样板房装修工程完成将近3年才进行结算，明显不符合常理，富力公司对上述不合常理之处未能作出合理解释，也未能提交其他证据证明上述资料的真实性，张玉明、刘正凤亦不予认可，本院再审对富力公司提交的上述证据不予采信。
张玉明、刘正凤购买的房屋与另一涉案业主童克亚购买的房屋在同一小区，装修情况基本相同，张玉明、刘正凤同意对童克亚的房屋装修造价进行鉴定，参照童克亚户房屋装修的鉴定意见确定赔偿数额；富力公司不同意鉴定装修造价，同时提出如果法院决定鉴定，要求对每一涉案业主的房屋装修造价单独鉴定，本院要求富力公司预交对其他涉案业主房屋装修造价单独鉴定的鉴定费用，富力公司当庭表示，不预交鉴定费用，本院据此对富力公司要求对每户涉案业主房屋装修造价单独鉴定的申请不予采信。本院依法委托江苏大成工程咨询有限公司对童克亚购买的富力城62幢504室房屋装修造价进行鉴定（鉴定范围包括室内装修总造价和每平方米造价，以及装修公司依法应缴纳的税费和适当的利润；如果按照每平方米4500元装修造价计算，装修公司应缴纳的税费和利润各是多少）。2017年10月9日、10月16日，江苏大成工程咨询有限公司分别出具大成审字（2017）144号《工程造价鉴定报告书》和《司法鉴定报告补充说明》，鉴定结果为：富力城62幢504室房屋室内装修鉴定金额273136.50元，其中规费4553.27元,税金6300.06元,利润5468.34元。套内建筑面积108.13平方米，每平米造价鉴定金额为2526.00元。《司法鉴定报告补充说明》对于如果按照每平方米4500元装修造价计算，装修公司应缴纳税费和利润各是多少，做出如下说明：由于原、被告均未提供4500元/平米的装修预算书，按照4500元/平米的标准结合富力城62幢504室套内建筑面积108.13平方米,得出对应总造价为486585元,按照清单计价规范及江苏省费用定额相关规定标准计算得出税金为16363.70元,规费为11826.58元。根据“江苏省建设工程费用定额”和“工程量清单计价规范（GB50500-2008）”的要求，装修工程利润的计算基数为人工费与机械费的总和，费率为15%，安装工程利润的计算基数为人工费，费率为14%，因未提供4500元/平方米造价的预算书明细，无法得出准确结论。
经庭审质证，张玉明、刘正凤认为，富力公司是按产权面积收取装修款的，申请人按照所购房屋建筑面积，以每平方米4500元单价，向富力公司支付了精装修款，该部分费用应用于套内面积装修；鉴定结论是按套内面积计算装修单价，由此计算出的每平方米2526元的装修造价不能与按登记产权面积收取的每平方米4500元装修价值标准进行对应比较，应转换为产权面积计算装修造价，经转换计算的实际装修造价2079元与每平方米4500元的装修价值对应比较才科学合理；根据合同《补充协议二》附录的交付标准，中央空调和地暖是赠送的，不应计入装修造价中；鉴定的装修造价，前提是装修无重大或众多瑕疵的合格产品，而涉案房屋存在众多装修瑕疵，计算装修造价时应给予适当打折处理；鉴定的许多材料价格偏高。
富力公司质证称，对鉴定报告正文部分予以认可，对于鉴定报告补充说明不予认可，理由是：每平方米4500元并不是双方合同约定的装修交付标准，4500元指的是销售单价，并不是装修标准，因此对由4500元每平方米造价推导出来的结论，不予认可。
再审另查明，张玉明、刘正凤提交的产权证载明，案涉63幢201室房屋建筑面积为166.05平方米，无套内建筑面积记载，双方签订的《商品房预售合同》约定的套内建筑面积为138.72平方米。
本案再审争议焦点为：1.《商品房预售方案》中4500元/平方米装修单价，能否视为双方合同内容；2.张玉明、刘正凤是否有权利要求按照4500元/平方米装修单价赔偿装修损失，具体的赔偿数额应如何确定。
关于第一个争议焦点，本院再审认为，根据《江苏省城市房地产交易管理条例》（以下简称管理条例）第十三条第二款的规定，《商品房预售方案》系房地产开发企业向房产管理部门申报商品房预售许可的必备材料，双方当事人签署的补充协议第十三条裁明“涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件为准”，申报商品房预售许可证的材料属应批准文件，且《商品房预售方案》载明4500元/平方米装修的单价信息已在“南京市网上房地产”网向全社会进行公示，按照补充协议的约定，《商品房预售方案》中明示的装修单价信息应作为双方合同权利义务的内容；《管理条例》第十五条第一款规定“房地产开发企业销售商品房，应当向购房人明示计价方式和计价依据”。《商品房预售方案》载明的4500元/平方米信息应视为富力公司向购房人明示的精装修计价方式，富力公司主张该单价仅是销售单价，不是装修标准，该主张与上述行政法规的规定不符，本院再审不予采信。本院再审认定，《商品房预售方案》载明的装修单价信息对被申请人具有法律约束力。
关于第二个争议焦点，本院再审认为，《管理条例》第十六条第一款规定“房地产开发企业发布的商品房销售广告和宣传资料，内容应当真实、合法”，富力公司在销售现场以样板房的方式向购房人宣传精装修房，而在其与张玉明、刘正凤签订的补充协议中，又确定了“展示样板间所示内容，不是买卖双方合同的组成部分，不作为确定双方权利义务的依据”等免除乙方义务的格式条款，该条款直接导致富力公司在商品房销售现场的销售广告和宣传资料不具有真实性，违反了《管理条例》的规定，依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该格式条款应认定无效。张玉明、刘正凤有权要求富力公司提供与样板房一致的精装修房。鉴于现样板房已不存在，缺乏参照依据，张玉明、刘正凤要求按照《商品房预售方案》中明示的4500元/平方米的精装修单价，赔偿装修损失，符合行政法规的规定，亦有合同依据，本院再审予以采信；富力公司主张按照补充协议二所附《装饰装修和设备标准》，此价格应包含双方约定的装修和设备。本院再审认为，根据双方所签订补充协议二所附《装饰装修和设备标准》的约定，精装修单价应当包含约定的公共部分和住宅部分，《管理条例》第十五条第二款规定“商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任”，张玉明、刘正凤所购5663幢201室房屋建筑面积为166.05平方米，因产权证无套内建筑面积记载，本院参照双方签订的《商品房预售合同》的约定，确定套内建筑面积为138.72平方米，按照上述规定，张玉明、刘正凤对套内建筑面积138.72平方米部分享有独立产权，其余分摊的共有建筑面积部分为共有产权，张玉明、刘正凤虽系该部分分摊共有建筑面积的产权人，亦支付了该部分的精装修费用，但因分摊的共有建筑面积部分无特定指向，张玉明、刘正凤不能单独就分摊共有建筑面积部分行使权利，且现有鉴定意见无法确定分摊共有建筑面积部分的精装修是否达标，故根据现有证据，张玉明、刘正凤仅能就套内建筑面积部分的装修主张权利。
关于赔偿装修差价的计算标准问题，张玉明、刘正凤主张根据合同《补充协议二》附录的交付标准，中央空调和地暖是赠送的，不应计入装修造价中，本院再审认为，虽然合同中约定了中央空调和地暖是赠送的，但双方合同中并未将赠送部分排除在4500元/平方米装修单价外，故在计算精装修标准时，该部分设备仍然应当作为精装修的一部分计入装修总价中，本院对张玉明、刘正凤该项主张不予采信；张玉明、刘正凤以涉案房屋存在众多装修瑕疵，主张计算装修造价时应给予适当打折处理，本院再审认为，关于装修瑕疵部分，张玉明、刘正凤可以要求富力公司进行维修以消除瑕疵，其主张打折处理的意见，缺乏依据，本院不予采信；张玉明、刘正凤提出鉴定的许多材料价格偏高，对此主张，张玉明、刘正凤仅提供了装修公司的报价，该报价未经审查质证，且实际装修中，各家装修公司装修材料来源不同，价格会有差异，张玉明、刘正凤以此来否定鉴定机构根据市场调查确定的装修材料价格，证据不足，本院不予采纳。
经鉴定所确定的装修造价中，税金和规费是装修企业应上缴的费用，利润属于装修企业应得部分，该三项费用不属于直接用于业主房屋装修的费用，应当从实际交付业主的装修总价中扣除，扣除后的实际装修总价为256814.83元，折算每平方米装修单价2375元，实际用于张玉明、刘正凤所购房屋套内建筑面积装修造价为329460元；根据补充意见，按照每平方米4500元装修造价计算，税金为16363.70元，规费为11826.58元，鉴定机构无法得出准确利润，经对按照4500元/平方米装修造价和实际装修造价的规费和税金对比计算，按照每平方米4500元装修造价计算的规费和税金均是鉴定得出的实际装修造价规费和税金的2.6倍，参照该数据，本院酌情确定按照4500元/平方米装修造价计算的利润为14217.68元，据此，按照4500元/平方米装修单价计算，实际应用于童克亚所购房屋套内建筑面积装修造价为444177.04元，折算每平方米装修单价4107.8元，按照张玉明、刘正凤房屋套内建筑面积计算，实际应用于张玉明、刘正凤所购房屋的精装修造价为569834.02元，合同约定的装修价格与实际装修差价为240374.02元（569834.02元-329460元）。
综上，原一、二审判决认定事实错误，判决不当，应予撤销。张玉明、刘正凤的再审申请理由成立，本院予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、《江苏省城市房地产交易管理条例》第十三条第二款、第十五条第一款、第十六条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销本院（2015）宁民终字第7068号民事判决和南京市江宁区人民法院（2015）江宁汤民初字第00062号民事判决；
二、富力南京地产开发有限公司于本判决生效后十日内，赔偿张玉明、刘正凤装修差价款240374.02元；
三、驳回张玉明、刘正凤的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原一、二审案件受理费各100元，合计200元，由富力南京地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 文
审判员 刘 杰
审判员 陈红旗
二〇一七年十二月二十八日
书记员 崔智杰
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