深圳中院按日万分之四支持迟延办证违约金请求案：再审申请人莫海冬与被申请人深圳市又一居商业管理有限公司房屋买卖合同纠纷案再审民事判决书

广东省深圳市中级人民法院

民事判决书

（2018）粤03民再43号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：莫海冬,男,汉族,1975年11月26日出生,身份证住址：深圳市福田区。

委托诉讼代理人：付丽华，女，汉族，1977年7月7日出生，身份证住址：深圳市福田区，系莫海冬所在单位推荐。

委托诉讼代理人：贺娟红,北京市盈科（深圳）律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审上诉人）：深圳市又一居商业管理有限公司,住所地：深圳市福田区八卦路八卦岭工业区101栋5002铺,组织机构代码：06271250。

法定代表人：郑宜靓,总经理。

委托诉讼代理人：王晓飞，广东华商律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈锐滔，广东华商律师事务所律师。

再审申请人莫海冬因与被申请人深圳市又一居商业管理有限公司（以下简称又一居公司）房屋买卖合同纠纷一案,不服本院（2016）粤03民终11656号民事判决,向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2018年2月28日作出（2017）粤民申10383号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人莫海冬及其委托诉讼代理人付丽华、贺娟红，被申请人又一居公司的委托诉讼代理人王晓飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

再审申请人莫海冬再审请求：1、撤销二审民事判决第二项；2、改判支持其请求又一居公司于判决生效之日起10日内支付迟延履行违约金（以成交价540万元为基数，按日万分之四的标准，从2015年6月6日起计至房产过户完毕之日止）；3、由又一居公司负担本案一审、二审及再审的诉讼费、保全费、担保费等费用。主要理由如下：

一、一审判决以莫海冬“支付合同外款项具有一定责任”为由，将莫海冬违约金诉求标准由日万分之四调整为日万分之二，二审判决以又一居公司“基于莫海冬没有按照合同约定支付交易价款行使不安抗辩权而暂停交易，有一定合理依据”为由，判决不予支持莫海冬的违约金诉求，事实认定不清，法律适用错误。一、二审适用不安抗辩权的法律规定缺乏事实和法律依据，明显错误。从莫海冬履行合同义务的时间节点可以清楚证实：2015年4月19日双方签订二手房买卖合同，4月28日支付定金40万元，5月29日监管首期款122万元，5月28日双方签订《补充协议》，约定提前解付首期款，又一居公司承诺收到首期款后马上办理赎楼完成过户，6月12日取得银行378万元贷款承诺函，6月23日提前解付首付款给又一居公司，至此，莫海冬已经履行完毕付款义务和保证付款义务，又一居公司没有行使不安抗辩权的前提条件。

二、一审法院认定莫海冬有“支付合同外款项”的过错而调整违约金，属于事实认定和法律适用错误。首先，莫海冬作为不具有市场谈判地位的弱势买方，按出卖人又一居公司指示要求付款合乎常理，并无过错。其次，在相关刑事案件的裁判文书中确认莫海冬在购房过程中不存在行贿行为，支付至又一居公司指定个人账户的款项最终被依法认定为购房款返还给又一居公司，并非如又一居公司所称，莫海冬与又一居公司员工傅某明互相勾结，并给予傅某明回扣。最后，傅某明要求莫海冬将相关房款付至指定账户系职务行为，又一居公司因管理混乱，监督失责导致己方的损失和后果，应当由其自己承担，而不应以调整违约金的形式由莫海冬承担后果。

三、又一居公司一再恶意违约，拖延诉讼和执行浪费司法资源，导致过户时间延迟2年多，本案不应当调整其违约金比例。又一居公司在2015年5月得知公司员工违规操作就以协商形式处理了内部员工问题，却在5月28日与莫海冬签订《补充协议》，约定由莫海冬提前解付首期款，又一居公司承诺马上办理赎楼完成过户，但其在6月23日收到首期款后并未用于赎楼而挪作他用；7月10日，又一居公司单方承诺8月10日前完成赎楼过户，但没有兑现承诺。后在诉讼中，又一居公司又采取管辖异议、抗辩合同无效、请求中止审理等手段拖延诉讼，直至2017年6月7日二审判决作出，又一居公司仍拒不履行判决协助过户，莫海冬不得不通过申请强制执行完成房产过户，可见又一居公司违约情节严重。

四、又一居公司的违约行为给莫海冬带来严重的经济损失与其它损失，合同约定的违约金数额不仅没有高于实际损失，还远低于实际损失。莫海冬购买的是学位房，延迟过户导致孩子无法申请涉案房产所属深圳名校学位，这一损失永远无法弥补。根据名校学位房与非学位房的价差，仅此一项损失即有三百万元以上。另外低价售房损失、租房损失、房贷利息增加损失、资金占用成本、诉讼执行维权费用等经济损失均直接因又一居公司的违约行为而产生。综上所述，莫海冬完全履行合同义务，不存在任何过错，又一居公司恶意违约，恳请法院遵循合同约定必须信守及保护守约方的原则，依法改判支持莫海冬的再审请求。

被申请人又一居公司辩称，一、莫海冬存在与他人恶意串通损害又一居公司利益的行为。又一居公司与莫海冬签订的涉案房屋买卖合同依法应判定无效。理由如下：

首先，根据（2017）粤03刑终509号刑事裁定查明的事实，莫海冬向案外人傅某明指定的个人账户支付了合同外款项30万元，该款项不属于购房款的一部分，莫海冬也未要求开具收款收据，故莫海冬以明显低于市场价的价格购买涉案房产，且莫海冬应当知道，国土局是以核定的评估价格征税，与如何支付定金或者合同约定的价格没有关系。因此，莫海冬所称的避税理由只是逃避刑事罪责的借口，不是其支付上述款项的真正动机。

其次，莫海冬在公安机关的笔录中也确认其向傅某明指定的账户支付的款项不包括在合同记载的交易金额内，莫海冬主张的违约金也未将该部分款项计算在内，甚至在本案证据中，莫海冬也没有提交向傅某明个人账户支付款项的证据。可见，莫海冬自己也认为，上述款项不属于合同价款，而是支付给傅某明的好处费。无论上述行为是否被认定为商业贿赂，莫海冬均存在明显的主观过错。由于莫海冬与傅某明存在事前串通合谋损害又一居公司利益的行为，根据《合同法》第五十二条的规定，涉案房屋买卖合同应判定无效。

最后，合同无效应自始无效，即便之后又一居公司与莫海冬签署《补充协议》，也是在又一居公司受到胁迫，且没有发现莫海冬存在与傅某明恶意串通的情形下签署的。因恶意串通导致无效的合同，无法通过签署《补充协议》的方式对其效力进行补正。

二、即便莫海冬与又一居公司签署的涉案房屋买卖合同有效，又一居公司也不构成违约。又一居公司的行为可以分为两个阶段，一是在2015年7月之前，又一居公司一直在正常履行合同，没有发生违约行为。根据涉案房屋买卖合同约定，如果买方是以银行按揭贷款支付房款，则自银行出具贷款承诺函、卖方赎出房产证原件且注销抵押登记之日起三日内办理递件过户手续，并没有明确约定卖方办理注销抵押登记并赎回房产证的时限，即便后来签署的《补充协议》，也是约定卖方马上办理赎楼手续，没有约定时限，因为办理赎楼需要过程和时间，又一居公司当时确实是马上着手开始办理赎楼手续。又一居公司于2015年7月发出的函告，也证明又一居公司正在办理赎楼手续，并通知买家办理完成时间，但在所有的文件中都没有约定，如果在期限内不能完成，需要承担违约责任。因此，又一居公司在2015年7月之前一直是按照合同正常履行，没有违约。二是2015年7月之后，又一居公司发现莫海冬存在与傅某明恶意串通，损害又一居公司合法权益的情况下，为了避免扩大损失，暂缓办理相关手续，系行使不安抗辩权的自我救济行为，不构成违约。2015年5月，又一居公司在内部审查时，发现傅某明在销售涉案房产过程中存在收取好处费的情况，才逐渐意识到莫海冬存在和傅某明恶意串通，低价购买涉案房产的情况。根据又一居公司提交的评估报告，涉案房产的成交价低于同期市场价格，又一居公司的合法权益因此受到严重损害，如果继续履行合同，可能给又一居公司带来更严重的经济损失。为避免损失进一步扩大，又一居公司才决定暂缓办理相关手续。因此，又一居公司的行为符合合同法有关行使不安抗辩权的规定。

三、莫海冬没有任何实际损失。首先，莫海冬称卖掉自己原来的房子购买涉案房产，这属于其商业决策，是否造成损失与本案无关。其次，又一居公司在2015年7月就将房子提前交付给莫海冬，莫海冬有权自己选择是否实际居住。再次，莫海冬主张受到的损失是与不带学位房产价格的差额。但实际上，涉案房产目前已经过户，莫海冬已经享受到涉案房产的名校学位。

最后，涉案房产自2015年至今，价格已经翻倍，因此，莫海冬已经享受到房产上涨的最大利益。综上所述，又一居公司认为，无论莫海冬是否构成商业贿赂，其在本案中均存在明显的主观过错，导致又一居公司遭受了巨额的经济损失，又一居公司的行为具有合理的事实根据和法律依据，请求驳回莫海冬的再审请求。

莫海冬向一审法院起诉请求：1、又一居公司继续履行《房地产买卖合同》，将深圳市福田区百花二路百花公寓1栋3C过户至莫海冬名下（房屋成交价：540万元）；2、又一居公司支付直至过户之日的迟延履行违约金（按成交价的日万分之四，从2015年6月6日起支付）；3、又一居公司负担本案诉讼费及保全费。

一审法院查明，2015年4月19日，莫海冬与又一居公司签订了《房地产买卖合同》，莫海冬向又一居公司购买深圳市福田区百花二路百花公寓1栋3C，成交价540万元。合同约定，标的房产处于抵押状态，又一居公司同意于合同签署之日起70日内自行筹资赎楼；莫海冬在签约当日支付定金10万元，签约10日内支付定金30万元，并在签署合同60日内监管首期款120万元；在莫海冬取得贷款承诺函，又一居公司赎出房产证原件且注销抵押登记后三日内办理过户；若未按合同约定期限履行义务，违约方应以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同。合同还约定了各项税费各自负担等。合同签订后，莫海冬于合同签订当日支付定金10万元，于2015年4月28日支付定金30万元，于2015年5月29日通过上海银行深圳分行红岭支行办理了首期款监管，金额122万元，于2015年6月12日取得上海银行深圳分行红岭支行出具的378万元贷款承诺函。2015年5月28日，莫海冬与又一居公司签订《补充协议》，内容为在标的房产未办理赎楼过户的情况下，由莫海冬先行解付首期款122万元给又一居公司用于赎楼。莫海冬依据《补充协议》约定，向又一居公司在浙商银行深圳分行营业部开设的账号支付金额为122万元首期监管款，并于2015年6月23日取得又一居公司出具的首期监管款收据。2015年7月10日，又一居公司出具了最迟于2015年8月10日前办理完成赎楼过户手续的《函告》，但直至2015年8月10日，又一居公司仍未履行赎楼过户义务。莫海冬于2015年7月13日实际取得涉案房产使用。又一居公司出具的收款收据、银行凭证显示，莫海冬已支付合同价款162万元。平安银行股份有限公司深圳分行于2015年9月23日向一审法院出具情况说明，涉案房产抵押担保的额度贷款已经全部结清，已经由押品管理部门释放。莫海冬确认能一次性付款并出具了购房2套资格证明。本案已对涉案房产进行了诉讼保全。另查，深圳市公安局福田分局深公福诉字[2016]00040号起诉意见书查明，“经依法侦查：2015年4月至5月间，深圳市又一居商业管理有限公司投融资部经理傅某明利用职务便利，在出售公司位于百花公寓的九套房产时利用个人账户，骗取购房者信任，以明显低于市场价将房产销售为名，违反公司规定，以个人账户收取客户购买房产所支付的定金共计200余万元占为己有，造成公司的巨额损失。经查，2015年4月7日，购房者陈志凡与深圳市又一居商业管理有限公司融资部经理傅某明签订购买福田区百花公寓2栋3C房产合同，后按照傅指定的‘李某英’个人账户通过家属贺荆红账户转账支付定金10万元；2015年4月13日，购房者张达与深圳市又一居商业管理有限公司融资部经理傅某明签订购买福田区百花公寓2栋2G房产合同，并按照傅指定的‘李某英’个人账户支付定金22万元；2015年4月13日、17日，购房者莫海冬与深圳市又一居商业管理有限公司融资部经理傅某明签订购买福田区百花公寓2栋3B及1栋3C房产合同。后按照傅指定的‘李某英’个人账户分别支付10万元（莫海冬通过刷卡支付30万元到新联创富地产公司账户，后中介韩培东及彭***将其中10万元转账给李某英账户）及30万元定金共计40万元；2015年4月16日，购房者杨剑兵与深圳市又一居商业管理有限公司融资部经理傅某明签订购买福田区百花公寓1栋2F房产合同，其当日支付定金27万元至万田房地产中介公司，后中介公司宋占福按照傅指定的‘李某英’个人账户及傅某明个人账户分别转账支付购房者杨剑兵14万元及13万元定金共计27万元；2015年4月20日，购房者王啸虎与深圳市又一居商业管理有限公司融资部经理傅某明签订购买福田区百花公寓1栋2C房产合同，后按照傅指定的‘李某英’个人账户通过家属贺荆红账户转账支付定金40万元；2015年4月21日，购房者***与深圳市又一居商业管理有限公司融资部经理傅某明签订购买福田区百花公寓1栋3A房产合同，后按照傅指定‘李某英’个人账户通过家属黄晓燕账户转账支付定金42万元；另外，2013年12月至2014年9月间，犯罪嫌疑人傅某明为非法牟利，违反国家规定，利用深圳市又一居商业管理有限公司融资部经理身份，借公司在福田区万田房地产中介公司销售楼盘之机，多次向该中介员宋占福索要回扣款共计509900元。”深圳市福田区人民检察院2016年3月30日深福检刑诉[2016]741号起诉书查明，“2015年4月至5月期间，傅某明作为深圳市又一居商业管理有限公司投融资部经理利用其职务便利，在出售公司位手百花公寓的九套房产时，骗取购房者信任，以个人账户收取公司出售房产的部分款项共计200余万元占为己有，造成公司巨额损失。另查，2013年12月至2014年9月期间，傅某明为非法牟利，违反国家规定，利用深圳市又一居商业管理有限公司投融资部经理身份，借公司通过深圳市福田区万田房地产中介公司代理购买房产之机，多次向中介员工宋某福索要回扣款项共计509900元。”

一审法院认为，莫海冬与又一居公司签订的二手房买卖合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当遵照履行。从公安、检察机关的起诉意见书及起诉书查明的内容来看，虽傅某明涉嫌职务侵占罪、非国家工作人员受贿罪，但莫海冬购买涉案房产未涉及商业贿赂，又一居公司辩称莫海冬行贿，一审法院不予支持。本案没有证据证明莫海冬在履行合同过程中有违约行为，对莫海冬的继续履行合同及过户的诉讼请求，一审法院予以支持。又一居公司售房的经办人傅某明在出售涉案系列房产的过程中因涉嫌犯罪并被采取强制措施，莫海冬支付合同外款项具有一定关系，一审法院酌定调整违约金为日万分之二，从取得贷款承诺函次月起计，过高部分，一审法院不予支持。涉案房产已保全查封，自行过户已无可能，莫海冬也确认能一次性付款，鉴于交易的合理期限，莫海冬应及时向一审法院申请执行。诉讼费全部由违约方承担。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条、第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、莫海冬与又一居公司于2015年4月19日签订的房地产买卖合同继续履行；二、莫海冬应当于判决生效后2个月内向一审法院申请执行，并在一审法院指定的期限内将剩余购房款378万元付至一审法院指定账户，由一审法院出具深圳市福田区百花二路百花公寓1栋3C房产解封及过户手续，过户的费用各自承担，莫海冬先行垫付并即时凭票据向一审法院申报，又一居公司可于过户7个工作日后凭过户凭证向一审法院领取剩余房款（莫海冬未在2个月内申请执行，或未按指定期限付清剩余款项，本判决内容不再执行，又一居公司可另行主张解除合同）；三、又一居公司从2015年7月1日起以540万元为基数，按日万分之二向莫海冬支付迟延履行违约金至过户之日止（该款项及过户费用的垫付款在剩余房款中扣除并退还莫海冬）；四、驳回莫海冬的其他诉讼请求。如又一居公司未解除涉案房产抵押登记，应当从莫海冬申请执行起至解除抵押登记时止，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，以540万元为基数，按照日万分之一点七五支付迟延履行金。本案案件受理费50613元，保全费5000元（均已由莫海冬预交），均由又一居公司负担，又一居公司负担之数在剩余房款中抵扣。

莫海冬与又一居公司不服一审判决，均向本院提出上诉。莫海冬的上诉请求为：一、判决又一居公司自2015年5月29日起以540万元为基数，按合同约定的成交价的日万分之四支付迟延履行违约金至过户之日止；二、维持一审判决第一、二项；三、由又一居公司负担一、二审诉讼费及保全费。又一居公司的上诉请求为：一、撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回莫海冬的全部诉讼请求；二、由莫海冬负担一、二审诉讼费及保全费。本院二审查明，2015年5月28日，莫海冬与又一居公司签订《补充协议》，内容为莫海冬同意将122万元首期款提前支付给又一居公司，又一居公司在收到首期款后，马上办理赎楼并完成过户手续。2015年7月13日，莫海冬与又一居公司签订《提前交房通知书》，内容为又一居公司同意将涉案房产先行交付莫海冬。2015年9月，又一居公司实际控制人张海霞向福田区公安分局报案，称公司在2015年5月内部审查时发现傅某明经办销售的九套房产（含涉案房产）销售价格明显低于市场价格，后找傅某明了解情况时傅某明承认收取了买家的巨额“茶水费”回扣，同意将收取的部分回扣200万元退回公司，张海霞同意了傅某明的意见，傅某明在2015年5月28日将100万元转回到公司。现在觉得傅某明的行为是违法犯罪，遂向公安机关举报。莫海冬在公安机关的笔录中确认其向傅某明支付的30万元是涉案房产成交价的一部分，合同记载的交易金额为540万元，不包含该笔30万元费用，交易总价为570万元。在傅某明刑事案件的终审判决中，没有认定莫海冬有向傅某明行贿的情况。一审庭审过程中，针对又一居公司提出的反诉，主审法官答复又一居公司，又一居公司反诉的实质是涉案买卖合同是否因违法而无效的问题，一审也会等待刑事案件所认定的事实做出相应的认定，又一居公司的反诉没有必要。又一居公司答复坚持反诉。一审查明的其他事实属实，本院二审予以确认。

本院二审认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据双方的上诉内容，本案的争议焦点为：1、一审程序是否违法，是否应发回重审；2、莫海冬与又一居公司签订的房屋买卖合同是否无效；3、如果涉案合同有效，则真实交易价格是多少；4、涉案合同是否应继续履行，又一居公司是否应支付迟延履行违约金及标准。关于本案的第一个争议焦点，本院二审认为，我国民事诉讼法及其司法解释规定，莫海冬增加诉讼请求，又一居公司提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。本案中，又一居公司向一审法院提出了反诉，按照法律和司法解释的规定，如果一审法院认为不应受理，应裁定不予受理，告知又一居公司另行起诉，事实上，一审没有出具相应的裁定书，只是口头通知又一居公司对其反诉不受理。一审法院虽然没有出具不予受理的裁定，但该瑕疵行为并不属于民事诉讼法规定的“严重违反法定程序”的情况，也没有剥夺又一居公司的有关起诉权利，且又一居公司的有关请求在处理莫海冬的诉讼请求时也会一并处理，因此，又一居公司有关本案应发回重审的理由不成立，本院二审予以驳回。关于本案的第二个争议焦点，本院二审认为，在傅某明刑事案件的终审判决中，没有认定莫海冬有向傅某明行贿的情况，且在又一居公司发现傅某明私自收受莫海冬支付的款项后，并没有及时向公安机关举报，而是继续与莫海冬签订《补充协议》和《提前交房通知书》，继续履行与莫海冬签订的买卖合同，因此，涉案合同是莫海冬与又一居公司的真实意思表示，不存在无效的情形，又一居公司的该项上诉理由不成立，本院二审予以驳回。关于本案的第三个争议焦点，本院二审认为，从莫海冬在公安机关自认的内容及傅某明同意将私自收取的款项退还又一居公司内容可以看出，交易的总金额是合同载明的交易金额加上傅某明收取的30万元，应为570万元。关于本案的第四个争议焦点，本院二审认为，涉案买卖合同有效，莫海冬继续履行的请求应得到支持。一审对此处理正确，本院二审对此予以维持。关于迟延履行的违约金，二审认为，本案争议发生的诱因即是傅某明在合同载明的交易金额外收取莫海冬支付的款项，导致又一居公司在交易过程中心存疑虑，并最终向公安机关举报傅某明，傅某明最终因此被追究刑事责任。因此，又一居公司基于莫海冬与傅某明没有按照合同约定支付交易价款行使不安抗辩权而暂停交易，有一定合理的依据。又一居公司上诉称不应支付迟延履行违约金的理由成立，本院二审予以支持。一审对此认定有误，本院二审予以纠正。综上，莫海冬的上诉理由不成立，本院二审予以驳回。又一居公司的上诉理由部分成立，本院二审予以采信。一审判决认定事实部分有误，本院二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、维持一审判决第一、二项；二、撤销一审判决第三、四项；三、驳回莫海冬的其他诉讼请求。一、二审案件受理费102835元、保全费5000元，由莫海冬负担2835元，又一居公司负担105000元。本院再审查明，2015年7月10日，又一居公司向莫海冬发出《函告》，内容为：该公司因目前经济状况原因未能及时把房产证从平安银行赎回，现该司争取尽快办理赎楼后通知相关买方进行过户手续，并向购买涉案房产的买方莫海冬作如下承诺：该公司自本函告发出之日起，最多延期一个月办理完成赎楼过户手续。2015年7月13日，又一居公司与莫海冬签订《提前交房通知书》，内容为：因该公司经济状况原因，导致涉案房屋未能及时过户，又一居公司承诺先将涉案房屋实际交付给买方，以表示该公司的诚意。现涉案房屋已于2017年12月11日由一审法院强制执行过户登记至莫海冬名下。原审查明的其他事实清楚，本院再审予以确认。

本院再审认为，本案为房屋买卖合同纠纷。二审判决已认定涉案房屋买卖合同是莫海冬与又一居公司的真实意思表示，合法有效，不存在无效情形，又一居公司在二审判决生效后未依法申请再审，应视为其对二审判决予以认可，故又一居公司在本案再审阶段继续主张涉案合同无效，本院再审不予审理。本案再审应围绕莫海冬的再审请求进行审理。结合各方的诉辩意见，本院归纳本案再审的争议焦点为又一居公司是否应依据合同约定，向莫海冬支付迟延履行违约金。对此，本院分析如下：首先，关于又一居公司是否存在违约问题。涉案合同为房屋买卖合同，莫海冬为买方，其主要义务为按时支付购房首期款及办理按揭贷款，又一居公司为卖方，其主要义务为办理赎楼、注销抵押登记及过户手续。根据本案查明的事实，涉案合同签订后，莫海冬已依约支付购房首期款并取得银行的贷款承诺函，但又一居公司并未及时办理赎楼及过户手续。即便在2015年7月10日，又一居公司向莫海冬出具函告，明确承诺自函告发出之日起，最多延期一个月办理完成赎楼过户手续后，又一居公司仍然未能依约在2015年8月10日办理完成赎楼过户手续，故又一居公司客观上存在违约行为。其次，关于又一居公司主张的不安抗辩权能否成立问题。又一居公司主张2015年7月之后，其发现莫海冬存在与案外人傅某明恶意串通，损害公司合法权益的情形，故根据合同法第六十八条规定行使不安抗辩权，暂缓办理相关手续，以避免扩大损失。对此，本院再审认为，依据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，行使不安抗辩权的条件为，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。本案中，并无证据证明莫海冬存在上述丧失或者可能丧失履行债务能力的情形。同时，根据本案查明的事实，涉案房屋买卖合同签订后，又一居公司在2015年5月即发现傅某明在经办销售涉案房产过程中存在收取好处费的情形，但在2015年7月10日，又一居公司仍向莫海冬出具函告，承诺最多一个月办理完成赎楼过户手续，该行为表明又一居公司在知晓傅某明相关违法行为后，仍然明确表示认可涉案房屋买卖合同并愿意继续履行。况且，傅某明刑事案件的终审判决并未认定莫海冬有向傅某明行贿的行为。因此，又一居公司以莫海冬与傅某明恶意串通损害公司合法权益为由，主张行使不安抗辩权，中止履行合同，缺乏事实和法律依据，本院再审不予支持。最后，关于又一居公司应如何承担违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，又一居公司未在其承诺的期限截止日，即2015年8月10日办理完成赎楼过户手续，构成违约，莫海冬依法有权要求又一居公司继续履行合同，并向其支付迟延履行违约金。关于继续履行合同部分，原审判决对此已作出判项，各方当事人均未提出异议，且涉案合同已实际履行完毕，本院再审予以维持。关于违约金部分，根据合同约定，无论是买方还是卖方，如未按照合同约定的期限履行义务，守约方均有权要求违约方以转让成交价为基数，按日万分之四支付违约金。该约定系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未明显超出合理范畴，本院再审予以认可，故莫海冬主张以540万元为基数，按照每日万分之四的标准计算迟延履行违约金，具有合同与法律依据，本院再审予以支持。至于违约金的计算起止时间，鉴于又一居公司于2015年7月10日向莫海冬发出函告，承诺其最迟将于2015年8月10日办理完成赎楼过户手续，其后又一居公司与莫海冬签订《提前交房通知书》，将涉案房屋实际提前交付，可视为双方同意又一居公司延期一个月办理赎楼过户手续，故本案迟延履行违约金应从2015年8月11日起，计至涉案房屋过户登记之日止。莫海冬主张迟延履行违约金应自2015年6月6日起算，没有依据，本院再审不予支持。综上，原审判决查明事实基本清楚，但原审判决对于又一居公司是否应向莫海冬支付迟延履行违约金的认定有误，本院再审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持本院（2016）粤03民终11656号民事判决第一项；

二、撤销本院（2016）粤03民终11656号民事判决第二、三项；

三、变更深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1942号民事判决第三项为：深圳市又一居商业管理有限公司应在本判决生效后十日内向莫海冬支付迟延履行违约金（迟延履行违约金以540万元为基数，按每日万分之四的标准，从2015年8月11日起计至2017年12月11日涉案房产过户登记之日止）；

四、撤销深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1942号民事判决第四项；

五、驳回莫海冬的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一、二审案件受理费共计102835元、一审保全费5000元及再审保全费5000元，均由深圳市又一居商业管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长   许绿叶

审判员   李 力

审判员   刘 真

二零一八年八月三十日

书记员   刘舒婷

附：相关法律条文

《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。

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