商品房合同转让的受让人要求开发商径行过户：上海一中院审理的上海嘉宝实业（集团）股份有限公司与上海长峰房地产开发有限公司商品房预售合同转让纠纷一审民事判决书
上海市第一中级人民法院
民事判决书
（2004）沪一中民二（民）初字第92号
原告上海嘉宝实业（集团）股份有限公司，住所地：上海市嘉定区清河路55号。法定代表人钱明，董事长。
委托代理人徐斌，上海市大众律师事务所律师。
被告上海长峰房地产开发有限公司，住所地：上海市延安西路1088号32－34楼。
法定代表人童锦泉，董事长。
委托代理人张建新，该公司职员。
第三人上海浦信房地产开发公司，住所地上海市浦东新区顾路乡民健村。
法定代表人马骁。
原告上海嘉宝实业（集团）股份有限公司诉被告上海长峰房地产开发有限公司商品房预售合同转让纠纷一案，本院于2004年6月9日受理后，于同年7月27日追加上海浦信房地产开发公司为本案第三人参加诉讼，并向第三人公告送达起诉状副本和开庭传票。经排期，本院于2004年7月26日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人徐斌，被告的委托代理人张建新到庭参加诉讼。第三人无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与第三人因合作经营事宜，于1998年9月24日达成协议书，约定由第三人将其向被告认购的上海市中山南二路777弄1号楼第14层整层及第16层A、B室共8套房产转让给原告，以冲抵其对原告的欠款。1998年9月16日，第三人向被告出具委托书，委托被告办理上述房产转让过户手续。1998年10月，原、被告以被告与第三人签署的认购协议及第三人的委托书为依据，签订《备忘录》，约定：由被告按第三人委托书所请，将上述房产的产权从委托日起转移给原告，由原告从1998年1月1日起支付上述房产的物业管理费用。嗣后，原告按约定承担了上述房产的物业管理费用，并实际取得了上述房产的占有、使用和收益等各项权益，历年来原告多次要求被告办理上述房产的过户手续，被告均要求原告提供购房发票等材料，因第三人已注销多年，人员不知去向，原告无法提供购房资料。为此，原告请求：（一）确认上海市中山南二路777弄1号楼第14层整层及第16层A、B室共8套房产的所有权归原告所有；（二）判令被告办理上述房产过户手续。
被告辩称，原告诉称受让的八套房屋与原、被告签署的《备忘录》中的标的物相符，原告要求办理这些房屋的过户手续被告无异议，但原告应当付清16层A、B两套房屋的物业管理费。其次，原告入住后长期未提出办理过户申请，造成因第三人吊销营业执照后，手续不完备，无法直接办理过户的责任在原告，原告应当承担由此产生的一切费用。
经审理查明，1997年9月2日，被告与第三人签订《房屋认购协议书》，约定，第三人认购被告开发的上海市徐汇区中山南二路777弄1号《东安花苑》15层整层和14层A、B室房屋，建筑面积1,175.42平方米，房价总额510万元（本案涉款币种为人民币）。还约定，第三人从1997年10月1日起支付物业及公共服务费，每月1,000元，维修基金及其他物业费用待整体或分批签订正式出售合同时按规定缴付。嗣后，原告于1997年9月3日至1998年9月10日前付清全部房款，被告开具有效等值收款凭证。
原告曾于1997年8月14日与第三人（原名为上海浦信房地产发展公司）签订协议书，约定：原告于1996年7月1日投资1,260万元，与第三人合作经营，第三人以座落于肇嘉浜路嘉善路口中福鼎新商住楼三室一厅2套；二室一厅5套，总面积为881.35平方米，抵偿1,260万元债务。1998年9月24日，第三人以更名后的公司名义函告原告，将原约定抵债的上述房产变更为上海市中山南二路777弄1号楼第14层整层及第16层A、B室共8套房产，建筑面积为1,175.42平方米。
1998年10月16日，原、被告签署《备忘录》，双方确认备忘录系根据被告与第三人签订的《房屋认购协议书》为基础，以第三人的委托函为依据，此外，双方还确认如下事项：（一）第三人认购的房屋为上海市中山南二路777弄1号第14层整层及第16层A、B室，总面积为1,175.42平方米；（二）第三人已于委托日前付清全部房款，被告同意按第三人委托书所请，上述房屋所有权从第三人委托日起转移给原告；（三）原告作为第三人的指定受益人，从1998年1月1日起支付物业管理及公共服务费，每月1,000元，维修基金及其他费用从正式进户入住起一并征收；（四）双方的其他权益和义务将在原、被告的房屋出售合同中明确。之后，原、被告未另行签订其他各类合同。原告依据备忘录，入住使用上述房屋，并自1998年1月1日起承担物业管理费，其中第14层整层物业管理费付至2004年6月底，第16层A、B室尚欠部分物业管理费。审理中，原告表示愿意付清物业管理费，并承担本案受理费及所涉房屋过户的一切费用。
另查明，第三人因未按规定在年检截止日期申报2001、2002年度年检，于2003年10月15日被上海市工商行政管理局处罚吊销营业执照。上海市中山南二路777弄1号第14层共有A、B、C、D、E、F室6套房屋。
上述事实有如下证据证实：（一）被告与第三人签订的《房屋认购协议书》、第三人付清房款的有效凭证；（二）原告与第三人签订的《协议书》、第三人致原告的函；（三）原、被告签订的《备忘录》；（四）第三人的有关工商资料；（五）物业管理费支付情况证明等。
本院认为，被告与第三人签订的《房屋认购协议书》，约定的房屋买卖意思明确，被告作为出卖人已收取了全部房款，并交付了买卖标的物的全部房屋，该房屋认购书可视为商品房买卖合同，且合法有效。第三人取得房屋权益后，以抵偿债务的名义，与原告签订《协议书》，第三人直接收取原告的资金款项，成为原告的债务人，第三人再以房屋抵偿该资金债务，且系争房屋交房后，一直由原告使用。原告与第三人的抵债协议签约和履约过程，其特征系名为抵债，实为房地产转让，该《协议书》应当有效，原告依法享有协议约定的房屋权益。现因原告取得使用不动产的实物利益后，无法取得权利凭证，向本院提起诉讼。本院认为，虽然第三人在转让系争房地产前，未完成将房地产过户登记至自己名下的手续，而是以书面形式委托开发商（被告）直接过户给原告，但这种操作方式并不为当时房地产交易相关法律所禁止。综上所述，原告要求确认系争房屋为原告所有，并要求被告办理房屋过户手续的请求，可予支持。审理中，原告愿意承担房地产过户的所有费用和本案诉讼费，本院可予准许。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国民法通则》第七十二条之规定，判决如下：
一、上海市中山南二路777弄1号第14层A、B、C、D、E、F室，第16层A、B室房屋的所有权归原告上海嘉宝实业（集团）股份有限公司所有；
二、被告上海长峰房地产开发有限公司自本判决生效之日起十五日内将座落在上海市中山南二路777弄1号第14层A、B、C、D、E、F室，第16层A、B室房屋过户至原告上海嘉宝实业（集团）股份有限公司名下。
案件受理费40,010元，由原告上海嘉宝实业（集团）股份有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。
审 判 长 陈亚娟
审 判 员 施菊萍
代理审判员 侯卫清
二ＯＯ四年十一月九日
书 记 员 潘春霞
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