商品房合同转让不等同于房屋买卖：福建龙岩中院审理的吴丽梅与龙岩市贯日房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审判决书
福建省龙岩市中级人民法院
民事判决书
（2017）闽08民终789号
上诉人（原审原告）：吴丽梅，女，1976年2月21日出生，汉族，福建省龙岩市残联员工，住福建省龙岩市新罗区，委托诉讼代理人：廖凤昌（系吴丽梅之夫），男，1977年10月19日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。
被上诉人（原审被告）：龙岩市贯日房地产开发有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区莲东路南城社区服务大楼五层南侧，统一社会信用代码913508006668866299。
法定代表人：王挺，董事长。
上诉人吴丽梅因与被上诉人龙岩市贯日房地产开发有限公司（以下简称贯日房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2017）闽0802民初65号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
吴丽梅上诉请求：1.撤销龙岩市新罗区人民法院（2017）闽0802民初65号民事判决，依法改判支持吴丽梅一审提出的诉讼请求。2.一审、二审诉讼费用由贯日房地产公司承担。事实和理由：一、吴正荣是将涉案《商品房买卖合同》的合同权利转让给贯日房地产公司并不是合同权利义务一并转让，一审法院认定吴正荣将合同权利义务一并转让给贯日房地产公司，属认定事实错误。二、一审法院适用《合同法》八十八条的规定，并认为吴正荣向贯日房地产公司发出《合同权利转让通知》转让合同权利应征得贯日房地产公司的同意，属适用法律错误。吴正荣向贯日房地产公司转让的是合同权利而非合同权利义务一并转让。根据《合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人”及第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人的规定，吴正荣向贯日房地产公司转让《商品房买卖合同》的合同权利并不需要经过贯日房地产公司的同意，只要通知贯日房地产公司即可生效。三、吴丽梅在本案中是基于自己已经受让《商品房买卖合同》项下的合同权利，而向贯日房地产公司主张《商品房买卖合同》项下的债权（即主张逾期交房违约金），并不是以自己是涉案房屋的实际购买人为由向贯日房地产公司主张权利。根据该事实，一审判决认定“吴丽梅以涉案房屋的实际购买人为由诉至本院”，属认定事实错误。一审法院以“因吴丽梅提供的部分收款收据载明缴款人系廖凤昌，并非其本人缴纳……”作为驳回吴丽梅诉讼请求的理由之一，亦不能成立。四、吴正荣将涉案《商品房买卖合同》的合同权利转让给吴丽梅，并不会侵害贯日房地产公司的合法权益。吴正荣向吴丽梅转让的是《商品房买卖合同》合同权利，本案没有涉及《按揭贷款合同》有关贷款还款义务等合同义务转移，因此即使是《按揭贷款合同》债务人吴正荣有违约行为，也不会影响贯日房地产公司作为按揭贷款的阶段性担保人在履行担保责任后向吴正荣行使追偿权。五、吴正荣将涉案《商品房买卖合同》的合同权利转让给吴丽梅，法律、行政法规并未规定以办理批准、登记手续为生效要件。因此，一审法院适用《合同法》第八十七条“法律、行政法规规定转让权利或转移义务应当办理批准、登记手续的，依照其规定”的规定，驳回吴丽梅的诉讼请求，属适用法律错误。吴正荣签订《商品房买卖合同》之后，已依法向税务机关缴纳契税等税费，合同权利转让给吴丽梅之后，在将来可以办理过户登记时，同样需要依照相关规定缴纳税费，一审法院关于“存在规避税费之嫌”的认定纯属主观推测，没有任何依据。
贯日房地产公司未作答辩。
吴丽梅向一审法院起诉请求：判令贯日房地产公司向吴丽梅支付从2015年4月12日起至2016年3月15日止，以购房款828512元为本金按月利率2%计算的逾期交房违约金183929.66元。
一审法院认定事实：2012年12月17日，廖凤昌向贯日房地产公司缴纳涉案406号房屋购房定金10万元。2012年12月23日，廖凤昌向贯日房地产公司缴纳涉案406号房购房款158512元。2012年12月29日，吴正荣与贯日房地产公司签订一份《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》（合同编号为201208968），约定吴正荣购买贯日房地产公司开发的“阳光莲景苑”第1幢06单元406号房，购房总价款828512元。吴正荣于2012年12月29日前已付清购房款258512元，剩余购房款570000元由工行岩城支行按揭贷款付清。合同签订后，吴正荣于2013年3月29日支付购房尾款即银行按揭款57万元。2016年2月24日，吴正荣向贯日房地产公司邮寄《合同权利转让通知书》，通知书载明涉案房屋系廖凤昌、吴丽梅夫妻以其名义出资购买，因此将合同的权利义务转让给吴丽梅。2016年3月15日，吴正荣向贯日房地产公司缴纳房产证、土地证登记费，涉案房屋办理了交房手续。吴丽梅以其系涉案房屋的实际购买人为由提起诉讼。另查明，贯日房地产公司开发的“阳光莲景苑”项目经龙岩市建设局批准于2012年4月28日开工，至一审法庭辩论终结前尚未通过综合竣工验收。
一审法院认为，贯日房地产公司开发的“阳光莲景苑”第1幢06单元406号房系案外人吴正荣与贯日房地产公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，该合同系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。吴丽梅主张案外人吴正荣已向贯日房地产公司发出《合同权利转让通知书》，故其有权主张逾期交房违约金。因吴丽梅提供的部分收款收据载明缴款人系廖凤昌，并非其本人缴纳；其次，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。案外人吴正荣虽向贯日房地产公司发出《合同权利转让通知书》，因合同权利的转让涉及商品房买卖合同备案和预告登记权利人的变更，故应征得贯日房地产公司的同意。第三、案外人吴正荣已办理了涉案房屋的银行按揭贷款手续，《按揭贷款合同》是《商品房买卖合同》的随附合同，贯日房地产公司是按揭贷款合同的担保人，案外人吴正荣未经贯日房地产公司的同意将《商品房买卖合同》的权利转移给吴丽梅，侵害了贯日房地产公司作为按揭贷款合同担保人因债务人违约其承担担保责任后享有的追偿权益。第四、即便如吴丽梅所述涉案房屋系挂名购买，吴丽梅直接诉请要求支付逾期交房违约金，不但违反相关政策规定，且存在规避税费之嫌。综上，吴丽梅并非《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的相对方，且案外人吴正荣将合同项下的权利义务转让并未取得贯日房地产公司的同意，因此吴丽梅主张该合同项下的权利，于法无据，不予支持。贯日房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第八十七条、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回吴丽梅的诉讼请求。一审案件受理费3989元、减半收取为1994.5元，由吴丽梅负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：吴丽梅在二审中提交的商品房买卖合同附件一、二、三、六以及吴正荣与中国工商银行股份有限公司龙岩岩城支行签订的《个人购房借款/担保合同》，可以证明在上述合同中并未约定吴正荣不得将讼争商品房买卖合同的权利转让给他人。另查明，根据吴丽梅在一审中提交的《商品房买卖合同》及附件，《商品房买卖合同》第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之十的违约金。附件六即《合同补充协议》第三条约定：买受人同意，如遇以下任何情形之一：1.该商品房已竣工，但因验收部门无法及时验收；2.遇政策性原因或政府行为导致无法施工的；3.遇昼夜降雨、大风超过五级、台风、下雪、冰雹等天气之一的；4.遇项目小区规划红线外的城市排水、排污道路等配套设施未完善而影响交付该商品房的；5.若是施工过程中遇到技术问题，地质问题，无法施工的；6.遇其他非出卖人的原因而影响交付商品房的。遇以上任何情形之一，出卖人可相应顺延原合同约定的交付期限，出卖人无需通知买受人，交付时间以出卖人的通知为准。根据吴正荣向贯日房地产公司发出的《合同权利转让通知书》的内容，吴正荣向吴丽梅转让的系讼争《商品房买卖合同》的全部合同权利。讼争房屋至二审法庭辩论终结止，尚无法办理房屋产权证书。再查明，福建省龙岩市新罗区人民法院在审理原告赖仲文与被告贯日房地产公司商品房预售合同纠纷一案中，作出（2016）闽0802民初8124号民事判决，判决认定贯日房地产公司开发的“阳光莲景苑”房屋在扣除合同约定的延期交房天数后可顺延至2015年4月11日交房。该判决已生效。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。吴正荣与贯日房地产公司签订的《商品房买卖合同》及附件属有效合同，吴正荣在支付全部购房款后，在购买的商品房尚未交付并办理产权证之前，将《商品房买卖合同》及附件的权利全部转让给吴丽梅，并书面通知贯日房地产公司，符合商品房预售合同转让的法律特征。由于吴正荣与吴丽梅之间并未形成房屋买卖法律关系，因此吴正荣将《商品房买卖合同》及附件的权利转让给吴丽梅，并不存在规避税费的情形；同时，讼争商品房的首付款确系吴丽梅、廖凤昌夫妻向贯日房地产公司交纳，吴正荣向吴丽梅转让合同权利，也无证据证明吴正荣存在倒卖合同，牟取非法利益，干扰房地产市场的情形。在吴正荣与贯日房地产公司签订的《商品房买卖合同》及附件中，也未约定吴正荣将合同权利转让给第三人时应取得贯日房地产公司的同意。贯日房地产公司虽是吴正荣向银行按揭贷款的担保人，但吴正荣将《商品房买卖合同》及附件的权利转让给吴丽梅，并未违反《中华人民共和国担保法》的规定以及合同的约定，也未加重贯日房地产公司的担保责任。因此，吴正荣与吴丽梅之间债权转让行为未违反法律规定和合同约定，依法有效。一审法院认定吴正荣与吴丽梅之间合同权利转让行为无效，属适用法律错误，予以纠正。《合同补充协议》第三条约定了贯日房地产公司顺延交付房屋的情形，根据已生效的福建省龙岩市新罗区人民法院（2016）闽0802民初8124号民事判决认定，贯日房地产公司依合同约定可顺延至2015年4月11日交房。由于贯日房地产公司至2016年3月15日才将房屋交付给吴丽梅，因此吴丽梅依《商品房买卖合同》第九条的约定，有权要求贯日房地产公司支付从合同约定的房屋最后交付期限的第二天即2015年4月12日起至房屋交付之日即2016年3月15日止、以购房款828512元为本金按月利率2%计算的逾期交房违约金183929.66元。一审法院以吴丽梅非讼争合同的当事人为由，驳回吴丽梅要求贯日房地产公司支付违约金的诉讼请求，属认定事实不清、适用法律错误，予以纠正。
综上所述，吴丽梅的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十九条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销福建省龙岩市新罗区人民法院（2017）闽0802民初65号民事判决；
二、龙岩市贯日房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内向吴丽梅支付逾期交房违约金183929.66元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3989元、减半收取为1994.5元，由龙岩市贯日房地产开发有限公司负担；二审案件受理费3989元，由龙岩市贯日房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吕 敏
审判员 李小东
审判员 许培清
二〇一七年八月三日
书记员朱小燕
上一篇： 山东高院再审判决纠正的“十倍赔偿”案：李沧区多美好批发超市与韩付坤产品责任纠纷案再审判决书
下一篇: 商品房合同转让的受让人要求开发商径行过户：上海一中院审理的上海嘉宝实业（集团）股份有限公司与上海长峰房地产开发有限公司商品房预售合同转让纠纷一审民事判决书
返回列表