司法实务中如何界定“一房两（多）卖”行为的刑民界限？

近些年来，一房二（多）卖的新闻时常见诸媒体。不少行为被认定为合同诈骗罪。如何界定这一行为的刑民界限，是司法实务中的难点之一。

最高法院认为：“对一房二卖的行为定性，关键在于行为人主观上是否具有非法占有的目的。而在此类案件中，行为人是否具有非法占有目的，需要综合行为人一房二卖的具体原因、交房的真实意思表示内容、行为人是否具有调剂交房的能力以及清偿相关债务的能力等方面的事实进行认定。特别是在售房款没有被个人挥霍、占有而是用于继续经营的情况下，对一房二卖行为人非法占有目的的认定更要审慎把握。”

同时，最高法院也强调：“在对一房二卖行为人是否具有非法占有他人财物的目的进行分析、认定时，要重点考察一房二卖的具体情由。”【参见最高人民法院在王立强合同诈骗案（第961号），载于第97辑《刑事审判参考》】

依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日修正）第七条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”

广东丹柱律师事务所律师、法柱网站主刘京柱认为，司法实务中，如何界定“一房二（多）卖”行为的刑民界限，需要对民事纠纷、民事欺诈与合同诈骗罪作出正确界分：

首先，一房二卖并非全部涉及“欺诈”，只是一般的民事纠纷。例如，房屋所有人甲先与乙签订了A房的买卖合同，乙交纳部分定金后却迟迟未能如约支付房款，甲认为乙已违约，遂将房卖给愿意立即支付全款的丙并办理过户手续，后乙向公安机关控告甲构成合同诈骗罪。该例中，甲在取得乙定金时并没有向乙有任何“隐瞒事实或者虚构真相”的行为，而在与丙交易时虽然“隐瞒”了其已经与乙就该房屋签订了买卖合同的真相，但丙没有任何财产损害，根本谈不上受“欺诈”。显然，甲乙之间是纯粹的民事纠纷，谈不上民事欺诈，更谈不上合同诈骗。

其次，民事欺诈与合同诈骗罪虽然同样有隐瞒真相或者虚构事实的行为，但前者隐瞒真相或者虚构事实的目的大多是为了促成交易，而后者则是为了非法占有他人财物。可以这样说，民事欺诈是交易中存在“瑕疵”，而合同诈骗中根本就不存在交易。对此，肖中华教授也曾指出“合同诈骗罪的行为人主观上是以无对价地非法占有他人财物为主观目的的”。

最后，要避免利用刑事手段干预经济纠纷。

如果从一房二卖者的整个行为过程看，如果出卖人并没有任何意图逃避责任的表现，一房二（多）卖事出有因，所得价款也主要是用于维持经营或者偿还债务，只是因为经营不善而导致最终失去履约能力的，可以推断一房二卖者并没有非法占有他人财物的目的。

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