商品房认购书转化为商品房买卖合同的条件

去年，广东丹柱律师事务所刘京柱、颜宇丹律师代理了一批商品房销售合同纠纷系列案，我方代理购房者主张案涉《认购书》及其《补充条款》已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已按约定收取了首期款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，案涉《认购书》及其《补充条款》应认定为商品房买卖合同，双方应继续履行合同。但遗憾的是该观点未能得到一审法院的采纳，目前该案正在等待二审结果。本文拟结合相关案例继续探讨商品房《认购书》在满足何种条件下能够转化为商品房买卖合同的问题。
   

 一、在《协议书》已具备商品房买卖合同的主要内容且出卖人已收取部分购房款的情况下，出卖人与买受人未另行签订正式的《商品房买卖合同》以及未能办理按揭贷款、付清全部购房款的事实均不影响双方买卖合同本约关系的成立。

【裁判观点】本院认为，东浚公司与张一鹏、赵莉彬签署的两份《协议书》，对买卖房屋的基本状况、购房价款、付款方式、付款时间、违约责任等内容均作出了明确约定；协议签订后，东浚公司收取了张一鹏、赵莉彬的购房款1万元，并将商品房交付张一鹏、赵莉彬使用，张一鹏、赵莉彬也在该房屋实际居住使用多年。综合以上事实，一、二审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，认定张一鹏、赵莉彬与东浚公司之间的《协议书》为商品房买卖合同，而非预约合同，适用法律正确。至于东浚公司与张一鹏、赵莉彬之间未另行签订正式的《商品房买卖合同》，以及未能办理按揭贷款、付清全部购房款的事实，不影响双方之间买卖合同本约关系的成立。

  法院  ：最高人民法院

  案号  ：（2014）民申字第742号

        二、认购书约定的交易标的、
价款及支付时间明确，应认定已经具备了商品房买卖合同的主要内容，至起诉时，仅剩购房款86.06元未付，合同已实际履行，故该认购书属合法有效的商品房买卖合同，双方均应继续履行。

【裁判观点】本院认为：富宏公司和陈燕刁于2008年9月30日签订《海逸1号（住宅）认购协议书》约定由陈燕刁认购海逸1号项目B栋一单元23号房，并约定了交易价格，房款支付时间。富宏公司虽在诉讼过程中提出，该标的物名称为暂定，后因立项及行政审批、规划调整等原因，前述约定房屋客观上不存在。一审法院就此调取了《海逸1号商铺首层平面图》，并参考潮州市湘桥区人民法院发往潮州市房地产管理局的函件，认定约定房屋也即“海逸1号B23号铺面”，有充分依据。涉案认购书约定的交易标的、价款及支付时间明确，应认定已经具备了商品房买卖合同的主要内容，至起诉时，陈燕刁仅剩购房款86.06元未付，合同已经实际履行，二审认定认购协议属于商品房买卖合同，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定。涉案合同合法有效，双方均应继续履行。在合同未对房屋交付时间作出约定的情况下，二审基于房屋已经具备交付条件的情况，判决在该判决生效后十五日交付给陈燕刁使用，并无不当。富宏公司提出，涉案房屋已由其出售给案外人并实际交付，与陈燕刁的合同不符合继续履行的条件。但富宏公司是于本案诉讼于2012年6月12日立案受理后，于2012年8月3日另行与案外人签订商品房买卖合同并申请仲裁，因此时涉案房屋处于争议之中，富宏公司未待法院依法就争议作出处理即处分争议房产，不能对抗买受人陈燕刁。

  法院  ：广东省高级人民法院

  案号  ：（2014）粤高法民一申字第742号

      三、虽双方约定在将来一定期限内签订正式的买卖合同，但认购书及补充协议对拟购房屋的位置、面积、价款、付款时间、付款方式作出了明确的约定，已经具备房屋买卖合同的主要条款，且出卖人已收取购房定金，故该认购书应为房屋买卖合同。

【裁判观点】本院认为，李彩坤与民生东都公司签订的涉案《深圳市房地产认购书》、《深圳市房地产认购书补充协议》虽约定双方在将来一定期限内签订正式的买卖合同，但认购书及补充协议对拟购房屋的位置、面积、价款、付款时间、付款方式作出了明确的约定，已经具备房屋买卖合同的主要条款，且民生东都公司已收取李彩坤的购房定金。故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，本院认定该《认购书》及《补充协议》为房屋买卖合同，原审法院将其认定为预约合同不当，本院予以纠正。

  法院  ：深圳市中级人民法院

  案号  ：（2018）粤03民终6102号

丹柱评析

结合上引案例可知，商品房的认购、订购、预订等协议转化为商品房买卖合同应具备两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；二是出卖人已按约定收取购房款(既应包括全款，也应包括部分购房款)。（参见最高人民法院民一庭编著：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》P70）。

关于商品房买卖合同的主要内容是否必须具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的十三项全部内容，实务中存在一定的争议。我们认为，认购书只要明确约定了拟购房屋的位置、面积、价款、付款时间、付款方式，就已具备商品房买卖合同的主要条款（参见上引案例二、三）。况且，我国现行法律法规和司法解释并未明文规定商品房认购书必须具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的十三项内容方能有机会成为商品房买卖合同。若商品房认购书必须具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的十三项内容才有机会成为商品房买卖合同，是不利于切实保护购房者权益的，无形当中也鼓励了不良开发商违背诚实信用原则，故意不予磋商洽谈订立本约或者恶意毁约否认本约的成立。

至于出卖人收取购房款是否要求必须是全款的问题，我们的观点是既应包括全款，也应包括部分购房款，甚至是购房定金。在认购书已具备商品房买卖合同主要条款的情况下，未付清购房款不能影响双方买卖合同本约关系的成立。（上引案例一）

综上，广东丹柱律师事务所刘京柱律师、范嘉欣律师认为，如果认购书明确约定了拟购房屋的位置、面积、价款、付款时间、付款方式，就已具备商品房买卖合同的主要条款，而出卖人又已经依照约定收受购房款的，即能够发生预约合同转化为本约商品房买卖合同的结果；其法理依据在于这类预约性质的认购书因其完备的内容和当事人此后的实际履行行为，使得再签订本约商品房买卖合同没有意义亦无必要，因而可以直接依据预约合同内容直接确定双方商品房买卖合同的权利义务。双方当事人之间签订认购书及补充约定，且由出卖人收取了首期款，当事人之间已成立商品房买卖合同关系，双方之间即使未另行签订正式的商品房买卖合同以及未能办理按揭贷款、付清全部购房款的事实，均并不影响双方之间房屋买卖合同本约关系的成立。
                                                        （广东丹柱律师事务所 刘京柱律师 范嘉欣律师  文）