《深圳市商品房买卖合同（二手房）示范文本（2022年版）》（征求意见稿）修订建议

一、建议将合同名称由《深圳市商品房买卖合同（二手房）》修订为《深圳市二手房买卖合同》。

说明：我们首先需要厘清的几个概念，毕竟概念是大脑对一个复杂过程或事物的属性和范围进行表达时用的最少单词组合，只有厘清了相关概念的含义，我们方能进行有效沟通交流和准确理解与把握具体民事法律关系及争议的实质。

（一）商品房与商品房买卖合同的出卖人

1.商品房。在我国具有独特含义，并非只是进入市场交易的房屋，也非商品与房屋的简单相加。根据现行立法，商品房首先是为进入商品流通领域获取利润而开发建设的房屋，非此目的而建造的房屋不属于商品房；其次，商品房应是由房地产开发企业开发建设并向社会公开出售的房屋。房地产开发企业建造出售的房屋并不全部是商品房，该房屋必须向社会公开出售，使房屋社会化，该房屋才属于商品房。按照房屋的存在状态，商品房可分为现房和期房。现房是指已竣工验收合格的房屋。期房也称待建房屋、楼花，是指正在建设中的房屋。

最高法院《民事案件案由规定理解与适用》就“房屋买卖合同纠纷”这一案由释义称，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。此处的房屋，包括了商品房、经济适用房、房改房、农村房屋等各类性质的房屋。

2.商品房买卖合同的出卖人。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）第一条关于商品房买卖合同的含义的规定，商品房买卖合同的出卖人具有法定性、特定性，即只能是具有法定资格的房地产开发企业。

（二）一手房和二手房(参见搜狗百科)。

一手房是指房地产开发商依法取得土地使用权后，在土地上建造并取得政府批准销(预)售的商品房。房屋根据用途分为住房和商用房。住房包括住宅、别墅和公寓，商用房包括商铺和写字楼。

二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，也是房地产产权交易三级市场的俗称。二手房主要包括商品房、允许上市交易的二手公房、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

二、建议合同第六条中的逾期付款违约金比例与合同第十二条延迟交房的违约金比例对等，即可均约定为日万分之四或其他。

三、合同第十条中有笔误，即“买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当按照本合同第十条的有关约定承担责任，同时买受人可依法追究出卖人责任”，此处的“第十条”有误，应为“第十五条”。

四、建议将合同第十二条修订为：除不可抗力外，买卖双方未能按照约定的时间或条件完成交接房屋的，责任方应当承担违约责任；造成对方其它损失的，责任方另行依法承担赔偿责任。

1．属于出卖人责任的，买卖双方同意按照下列第  种方式处理：

（1）出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四的违约金。逾期超过    日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，自买受人解除合同通知书到达之日起    日内，出卖人应退还买受人已付全部价款（含定金），并自买受人付款之日起，按照        利率给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的      %向买受人支付违约金。

（2）                。

2．属于买受人责任的，买卖双方约定：                。

五、建议合同第十四条明确：自本合同签订之日起  日内，买卖双方到当地房产交易场所（或通过有网络端口的机构）办理二手房买卖合同网上备案手续；自办理完成合同备案手续之日起  日内，买卖双方持办理【房屋所有权转移登记】或【预告登记】手续所需资料，到房屋登记机构（不动产登记经办机构）办理【房屋所有权转移登记】、【预告登记】。建议在合同第十四条后增加逾期房屋（不动产）登记的违约责任

除不可抗力外，在    未能完成房屋权属转移登记的，责任方应当承担违约责任；造成对方其它损失的，责任方另行依法承担赔偿责任。

1．属于出卖人责任的，买卖双方同意按照下列第   种方式处理：

（1）出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之 的违约金。逾期超过 日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，自买受人解除合同通知书到达之日起 日内，出卖人应退还买受人已付全部价款（含定金），并自买受人付款之日起，按照 利率给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的 %向买受人支付违约金。

（2）                。

2．属于买受人责任的，买卖双方约定如下：      。

六、建议将第十五条中的“本合同约定义务”修订为“本合同约定交房和产权转移登记义务”，以更为符合上下文本体系。

七、第十八条“送达”条款，建议明确：双方同意将本合同中记载的通讯地址作为送达地址。任何一方变更通讯地址、联系电话的， 应当在变更之日起      日内以【邮政快递】【邮寄挂号信】【        】方式通知对方。变更的一方因未履行通知义务导致不能送达的，应当承担相应的法律责任。邮寄送达的，以邮件签收之日为送达日；收件方拒绝签收的，以邮件被退回之日为送达日。该条约定适用于诉讼或仲裁全过程。

八、第二十条“争议处理”条款建议修订如下：（一）凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，由双方当事人协商解决，也可通过消费者权益保护组织等相关机构调解。（二）如一方不愿协商、协商不成，又不愿调解或调解不成的，双方同意按照下列第 种方式解决：

1.向本合同签订地?或出卖人住所地?或合同项下房屋所在地?人民法院起诉（需注意：如是政策性房屋买卖，应选择房屋所在地法院）；

2.提交                  （仲裁机构名称）进行仲裁。

【说明】

房屋买卖合同纠纷的管辖法院。2022年1月1日起施行的我国民诉法第三十四条第一项规定：“（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”修正后自2022年4月10日起施行的最高法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二十八条规定：“民事诉讼法第三十四条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。”

政策性房屋包括经济适用房、两限房(两限房全称为限房价、限套型普通商品住房，也被称为“两限”商品住房。销售价格实行政府定价，定价原则按照比周边同类商品住房低20%-25%左右。)、自住型商品房(自住商品房是指房地产开发企业通过“限价、竞争性地价”等方式取得土地使用权的商品房。并根据限制销售对象和销售价格的原则，优先满足居民自住和改善住房的需求。如北京市规定：此类住房价格比周边商品住房低30%左右，面向全市符合限购条件的家庭；购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。)、廉租房、共有产权房、优惠价房、单位自管房、军产房、小产权房、农村房屋及公租房等享受国家税收、福利、政策优惠等条件的房屋以及农村集体土地上的房屋。在此提醒，普通商品房买卖合同纠纷应按照一般管辖规定确定管辖法院。当事人之间就管辖有约定的从约定，无约定的应按照被告住所地或合同履行地确定管辖。