提供专业法律咨询服务！咨询热线：0755-82332106

法助网

专业领域：房地产合同/侵权公司婚姻家事

网站首页律师简介法苑杂谭普法有道案例推送亲办案件裁判指引法海撷英联系律师收藏鉴赏

我的位置：首页>法苑杂谭>

对《深圳市商品房认购书示范文本（征求意见稿）》（2022.12.19发布）的修订建议

发布：2023-06-30 关注：

按语：为进一步规范深圳市房地产企业经营行为，维护购房者合法权益，深圳市住房建设局会同市场监督管理局开展了商品房买卖合同示范文本修订工作，并于2022年12月19日发布《关于公开征求商品房买卖合同示范文本意见的通知》，邀请有关单位和社会各界人士提出书面意见。广东丹柱律师事务所刘京柱律师根据自身20多年的法律从业经验，结合深圳市商品房买卖的实际情况特提出以下修订建议。

1. 建议载明：本认购书不是签订商品房买卖合同的必经程序，双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。认购人以交付预付款性质费用的方式认购商品房的，不适用本认购书。
2.鉴于认购书属于预约合同，故建议将预约合同与本合同中的当事人称谓作区分，将认购书中的“买受人”改为“认购人”。依照我国《民法典》第四百九十五条规定，“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预定书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”第五百九十五条规定:“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”
3.建议将付款方式中的“向银行借款方式付款”修订为“贷款方式付款”，同时增加“其他方式”项。认购人选择贷款方式付款，认购人可以首期支付购房总价款的 ____ ％，其余价款可以向 __________ 贷款或住房公积金管理机构借款支付。
4.建议在第四条第一项后增加规定“出卖人在收取定金时，应当向认购人开具收款凭证。”建议第五条中明确约定签订合同的地点，如约定到认购房屋项目所在地。
5.建议增设“无理由退定”条款，如借鉴东莞市商品房认购书(范本)规定：认购人可在认购书签订之日起两个自然日内以书面形式提出解除本认购书和退还定金，如双方尚未签署《商品房买卖合同》的，出卖人应当解除本认购书并退还定金。
6.建议规定：双方就签订《商品房买卖合同》的期限作出补充约定的，从其约定。
7.建议规定：签订认购书时，出卖人应向认购人出示并解释将来拟签订的《商品房买卖合同》（含正文和附件），认购人应清楚了解主要条款及相关合同风险。两个自然日后，认购人不得以不了解合同内容为理由要求解除本认购书。
8.建议明确规定出卖人向认购人退还定金的期限和逾期退还定金的损失计算方法，如规定：若存在出卖人退还定金情形的，出卖人应在认购人申请之日起15个工作日内退还定金。出卖人逾期未退还的，认购人有权要求出卖人按照按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计50%计算逾期退还定金的损失。
法律依据：我国《民法典》第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款中规定：“违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失。”
9.建议规定“通知送达”条款，即本认购书载明的通讯地址为双方往来书面通知的唯一有效地址，双方在本认购书履行过程中相互发出或提供的所有通知、文件、文书、资料等，均可以当面交付或以该通讯地址作为送达地址，履行送达义务。如变更地址,需在变更后3日内书面告知对方。逾期未告知则仍视为本认购书约定地址为法律认可送达地址，且如按照该送达地址邮寄后退回的视为已送达。该送达地址适用于仲裁及诉讼全过程。
10.建议增加争议解决条款。凡因本认购书引起的争议，双方应友好协商解决。协商不成时，双方选择以下第种方式解决。
（1）向本认购书签订地或出卖人住所地人民法院起诉；
（2）向仲裁委员会申请仲裁。
11.建议增加规定“本认购书未尽事项，可签订补充协议”“本认购书一式两份，双方各执一份，两份具有同等法律效力”以及签订地址。