房产先押后卖，买受人未登记过户，是否享有排除执行的权益？

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第27条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”同时，《执行异议规定》第28条和29条对能够排除执行的情形也进行了规定。原则上，抵押权人在实现抵押权的过程中，案外人基于买卖关系取得的权益不足以阻却执行。但我们通过检索案例发现，实务中有观点认为《执行异议规定》第27条规定了法律、司法解释另有规定的除外是包括了《执行异议规定》第28条和29条，也就是说即使抵押权成立在先，买卖合同成立在后，抵押权人的权益也不当然优先于买受人，请看以下裁判案例：

No.1

一、《执行异议规定》第二十八条是第二十七条规定的“法律、司法解释另有规定的除外”情形。

  法院  ：陕西省高级人民法院

  案号  ：（2017）陕民终332号

裁判观点

本院认为，本案的焦点问题是：交行陕西省分行请求继续执行涉案房屋能否成立。

交行陕西省分行以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定为依据，主张其对涉案执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，故一审法院对案外人张小英提出的排除执行异议不应支持。但同时，该二十七条也规定了法律、司法解释另有规定的除外。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。

参照《执行异议规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中，张小英在人民法院查封之前已与第三人瑞麟公司签订了合法有效的书面买卖合同，并已向瑞麟公司支付了合同约定全部的购房款项，且张小英提交涉案房屋验收交接表、物业公司收费票据等证明，其已占有涉案房屋，之后因房屋被查封而未办理房屋过户手续。故其情形符合《执行异议规定》第二十八条的规定。原审判决在适用法律上虽有不妥，但判决认定张小英就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益正确，应予维持。

No.2

二、抵押权虽在《商铺买卖合同》签订前已设立，但若符合《执行异议规定》第二十八条的规定，作为涉案商铺的买受人享有足以阻却执行的实体权利。

  法院  ：深圳市中级人民法院

  案号  ：（2019）粤03民终2173号

裁判观点

本院认为，本案系案外人执行异议之诉。综合各方诉辩意见，本案二审争议焦点为：王筱林、赵月彬作为涉案商铺的买受人，对涉案商铺是否具有足以阻却执行的实体权利。

《执行异议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，王筱林、赵月彬关于停止执行涉案商铺的诉请能否得到支持，应予考量本案情形是否符合前述法律规定。

首先，关于合同签订情况。涉案商铺于2016年7月19日被查封；而王筱林、赵月彬与金域公司已于2015年12月11日签订《商铺买卖合同》，该合同系其双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。据此，本院认为，王筱林、赵月彬与金域公司于涉案商铺被查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。

其次，关于购房款支付情况。依前述查明事实，王筱林、赵月彬于本案中已提交收据、银行流水记录证明其支付涉案商铺购房款的具体情况，本案现有证据足以证明王筱林、赵月彬在涉案商铺被查封之前已足额支付购房款533806元。

再次，关于商铺占有情况。依前述查明事实，王筱林、赵月彬与金域公司签订《商铺买卖合同》，亦签订了《委托经营管理协议》。前述《商铺买卖合同》约定，王筱林、赵月彬将所有房款付清给金域公司之日视为该商铺交付之日；自该商铺交付之次日起，金域公司应按《委托经营管理协议》的约定向王筱林、赵月彬支付租金收益。本案中，在涉案商铺被查封之前，王筱林、赵月彬已足额付清房款，金域公司亦已依约接受王筱林、赵月彬的委托对涉案商铺进行经营管理，故可视为王筱林、赵月彬在涉案商铺被查封之前已实际控制、支配、利用商铺。一审据此认定王筱林、赵月彬在涉案商铺被查封之前已合法占有商铺，并无不妥，本院予以维持。

最后，关于过户登记情况。从涉案《商铺买卖合同》的履行情况看，王筱林、赵月彬已足额付清购房款，履行其作为买受人的主要合同义务，且已实际控制支配涉案商铺。涉案商铺未过户登记至王筱林、赵月彬名下，系因陈俊杰申请执行另案生效判决致涉案商铺被查封，王筱林、赵月彬对此并不具有过错。故本院认为，涉案商铺非因王筱林、赵月彬自身原因未办理过户登记。

综上所述，本院认为，本案情形符合前述《执行异议规定》第二十八条的规定，王筱林、赵月彬诉请停止执行涉案商铺，于法有据，本院予以支持。一审处理正确，应予维持。

（需要注明的是，本案在事实部分已查明涉案部分商铺早在2014年就已设定抵押权，抵押权人分别为广东华兴银行股份有限公司东莞分行及招商银行股份有限公司东莞大朗支行，抵押总债权分别为4853.21万元及1500万元。）

No.3

三、基于买受人的生存利益与抵押权人的经营利益发生冲突之间的权衡，买受人作为消费者的生存利益应当优先于抵押权人作为单位的经营利益。

  法院  ：北京市高级人民法院

  案号  ：（2016）京民终15号

裁判观点

经查，昆盛资产公司对长兴开发公司享有的附担保物权的债权来源于贷款银行、资产管理公司处置债权后的转让，起因是长兴开发公司未能偿还银行贷款。同时，根据以上查明和认定，许宏青对长兴开发公司作为房地产开发企业享有商品房购房人的权利。正是由于长兴开发公司在有关行政主管部门办理抵押登记之时隐瞒了房屋已经实际出售或者即将出售的情况，且亦因长兴开发公司的原因未能办理房屋产权登记，造成了目前许宏青对涉案房屋所享有的稳定的合法居住权利，与昆盛资产公司在金钱债权案件中对特定标的物实现合法的担保物权之间的冲突，长兴开发公司负有全部过错。基于现已查明的全部事实和在许宏青的居住利益与昆盛资产公司的经营利益发生冲突之间权衡，一审法院认定许宏青对涉案房屋享有的权利应当优先于昆盛资产公司的权利，因此，许宏青的权利能够排除二中院对涉案房屋的执行。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决停止对北京市丰台区南顶路51号康泽园小区16号楼1608室房屋的执行。

昆盛资产公司不服一审法院判决，提起上诉。

二审认为，长兴开发公司与许宏青签订了《商品房买卖合同》，许宏青提供了入住及实际占有的证明。长兴开发公司于一、二审审理期间均对许宏青签约、购买房屋及长期居住等相关事实予以证实，故一审法院关于许宏青支付了全部房款，履行了《商品房买卖合同》项下的义务，长兴开发公司亦向许宏青交付了房屋，许宏青实际占有涉案房屋的事实认定并无不当，应予维持。现有证据不能证明许宏青对未能办理房屋产权登记负有过错，一审法院判决停止对涉案房屋的执行亦无不当，本院对此亦予维持。

No.4

四、小结

结合上引案例，广东丹柱律师事务所刘京柱律师、范嘉欣律师认为，《执行异议规定》第28、29条是第27条规定的法律、司法解释另有规定的除外情形，即使抵押权设立在《商品房买卖合同》签订之前，若符合《执行异议规定》第28、29条的规定，买受人享有排除强制执行的民事权益，抵押权人不当然优先于买受人。

从另一个角度出发，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一项规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”与此同时，第二项规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”据此，建设工程承包人的优先受偿权系优于抵押权，“举重以明轻”，买受人作为购买房产的自然人在交付购买全部款项后对商品房享有的物权期待权在顺位上应当优先于建设工程的承包人以及抵押权人的抵押权。 
                                                                                                            （广东丹柱律师事务所刘京柱律师、范嘉欣律师  文）