二手房买卖合同纠纷案件若干法律适用问题研究

二手房买卖合同纠纷案件若干法律适用问题研究

据深圳市统计局统计显示，2014年深圳市常住人口非户籍人口为745.68万人，户籍人口为332.21万人。深圳市已成为全国人口密度最高的城市之一。近年来，常住居民的激增，对住房的需求十分旺盛，随着新建商品房供应紧张、价格上的曾经一度上涨，价格相对低廉的二手房市场交易异常活跃。因应房地产市场交易价格的波谲云诡，加上房地产经纪机构的不规范操作和房屋交易双方的法律风险意识淡薄，是造成二手房买卖纠纷大量发生的主要原因。本文将重点分析人民法院在审理典型二手房买卖纠纷案件中发现的几个较为普遍的法律适用争议问题，以期抛砖引玉，并籍以沟通法律观点，协调统一法律适用，尽可能地减少和避免非正常“同案异判”现象的发生。

一、未取得产权证房屋转让的效力

关于二手房买卖中就未取得产权证房屋的转让是否合法有效的问题，在司法审判实践中主要形成三种观点：

观点（一）：合同无效。因为《合同法》第52条第（五）项规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效；而《城市房地产管理法》第38条第（六）项明确规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。如果在尚未登记领取房产证的情况下签订房屋买卖合同，则该买卖行为违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，合同应认定为无效。

观点（二）：合同有效。理由是，房屋买卖合同是双方在平等、自愿的基础上签订的，是买卖双方的真实意思表示，买卖行为应受法律的保护。如果认定为无效合同，则不利于保护善意当事人的合法权益，不利于维护正常交易秩序。

观点三：合同效力待定。理由是，对于二手房买卖来说，卖房人只有取得房屋权属证书，才依法取得房屋所有权而有权处分该房屋（授权处分行为不予考虑），因此，如果卖房人在取得房屋权属证书前出卖该房屋，二手房买卖合同的效力待定，如果发生争议时卖房人仍未取得房屋权属证书，则二手房买卖合同应认定无效。

笔者广东丹柱律师事务所刘京柱律师认为，鼓励交易是合同法的重要精神，要谨慎地认定合同无效。只有违反法律和行政法规的强制性规定才能确认合同无效。而强制性（又称禁止性）规定应当区分为效力性规范与管理性（又称取缔性）规范两种，只有违反效力性规范的才会导致合同无效的后果，而仅仅违反管理性规范的并不必然导致合同无效。《城市房地产管理法》第38条的目的在于规范房地产市场的管理秩序，而不是为了限制交易，因而不应该认定为效力性规范，即违反该条款并不必然导致合同无效。

《城市房地产管理法》的立法目的是为了解决房地产业发展中存在的房地产开发和交易行为不规范的问题，它主要调整的不是民事关系。该法第38条规定的目的是为了防止房地产不办理权属证书就私自交易，从而损害了国家对房地产管理以及非法逃避税收的情况以及减少交易纠纷。房屋只要最终办理了权属登记并过户，就符合了立法目的，而不是禁止交易或限制合同自由。

从立法意图上看，该项的规定应当是属于管理性的，违反这一规定，只产生房屋转让不能及时颁证或不能如期过户的结果，即只会损害房屋买受人的民事利益，并不直接损害国家利益。该项规定是一种典型的管理性规范，而非效力性规范。

《物权法》第15条明确了原因行为和物权变动的区分原则。该原则强调合同等原因行为的效力应受合同法的调整，物权的设立、变更、转让和消灭等物权变动则受物权法的规制，原因行为的效力不受物权变动要件的影响。

买卖合同的效力与物权变动的效力是相区分的，除非法律、行政法规有特别的规定，登记只是一种公示的方法，房屋登记与房屋买卖合同相结合才发生不动产物权变动的法律效果，当事人未办理登记手续只是不发生所有权转移，并不影响买卖合同本身的效力。否则，合同将成为没有任何约束力而可任意撕毁的废纸，合同秩序将无以维护。

二、二手房买卖中“阴阳合同”的效力问题

在二手房买卖市场，“阴阳合同”大量出现，成为不容忽视的一个重要问题。所谓“阴阳合同”，也叫“黑白合同”，是指房屋出卖人方和房屋买受人方为达到规避纳税、骗取贷款或其它目的，在二手房买卖中签订了两份合同，其中一份是双方真实意思表示并实际履行的合同，称为“阴合同”，另一份是为了过户或者贷款向有关部门登记或作证明时使用的非双方真实意思表示的合同，称为“阳合同”。

对“阴阳合同”的处理原则，一般可分两种情况：一是根据规定需要备案的合同，以备案的合同为准，这是一般原则；但是如果备案的合同没有实际履行，而实际履行的合同中有违法利益，则价格以实际履行的合同为准，其余按照备案的合同约定，备案合同未约定的，而阴合同有相关内容的按阴合同的约定。二是如果签订的两份合同，按照规定，既不需要批准，也无须备案，则以实际履行的合同为准。

另外，笔者刘京柱认为需作补充说明的是，关于二手房买卖中“阴阳合同”的效力问题上，在审判实践中，主要存在三种观点：一种观点认为阴阳合同均为无效合同，理由是二者均违反了我国《合同法》第52条第（二）款“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”和第（三）款“以合法形式掩盖非法目的”的规定，因而是无效的，是不受法律保护的。应当按照无效合同的处理原则来处理纠纷，并应对买卖双方实行民事制裁。第二种观点认为，阳合同不是合同双方的真实意思表示，且合同内容主要条款之一的价格条款违法进而导致阳合同整体无效，而阴合同系合同双方的真实意思表示和实际履行的合同，在不存在其他影响合同效力因素的情况下应为合法有效合同。观点之三认为，阴合同有效，阳合同除价格条款内容部分无效外，其余条款内容应为有效。在合同实际履行中，应当综合考量合同双方的真实意思和履行的实际情况来确定双方的权利义务。

笔者广东丹柱律师事务所刘京柱认为：（一）《合同法》第五十二条第（二）款所指“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”应当理解为订立合同本身的行为，而不是指合同的履行过程中客观上会造成什么样的后果。这一合同虽然客观上存在“串通”的情况，但合同内容本身不存在“恶意串通”，目的仍在于约束双方的权利义务关系，是双方权利义务关系的真实记载，也为双方所实际履行。此时的合同已经成立并且生效，至于合同的一方主体没有履行行政法规所规定的将该合同如实登记并依法缴纳税金的义务，并不影响合同的效力。

（二）备案合同优先于非备案合同是对社会一般公众的误导，在法律上是不能成立的。

一般地，除了法律、行政法规有规定外，备案并非合同生效的必要条件。二手房买卖合同是市场经济条件下当事人意思自治的表现，行政机关公权力的介入并非合同生效的要件。依照我国《物权法》第九条第一款、第十五条和建设部《房屋登记办法》 第三十五条第一款的规定，二手房物权变更要按相关规定进行物权公示。因此，行政机关真正备案的不是双方间合同的效力而是物权变动的效力。从这个角度上来说，二手房买卖合同送交备案合同仅仅是一个物权变动的手续，房地产权登记行政机关依法并不审查二手房合同的效力，其也非合同效力的法定确认机关。

（三）阳合同实质上是履行阴合同的一种方式。根据阴合同的约定，卖方将房屋转让给买方，买方支付卖方的房款。转让房屋需要办理过户和贷款手续。房屋过户和贷款手续需要卖方协助买方办理，不论是按照正常价格办理过户或者贷款还是制定一个虚构的价款“欺诈”行政部门或贷款部门来办理过户或者贷款，其仅仅是一种在双方约定的合同下完成房屋过户和贷款事项的手段和方式。因此，笔者刘京柱认为阴合同本身是有效的可执行契约，而阳合同仅仅是履行阴合同的一种方式和手段，它的效力不影响已经在双方真实意思表示下的阴合同的效力和执行。   

三、二手房买卖合同效力释明中的争议和建议

关于合同效力的释明问题，向来在诉讼法理论和审判实践中聚讼纷纭，莫衷一是。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》自2002年4月1日施行以来，在司法审判实践中就合同效力释明的后果问题上理解和适用更是不一，造成“同案异判”的问题较为突出，严重影响了当事人对诉讼结果的预期，也程度不同地损害了司法的权威。本部分以二手房买卖合同效力的释明为例，就合同效力释明中的主要争议略作介绍并提出笔者的一点建议，以商榷于大家。

关于合同效力释明后当事人不愿变更诉讼请求的处理上，概括形成以下几种意见：

（一）当事人可以不变更诉讼请求，法院应该直接驳回当事人的诉讼请求。但这并不妨碍当事人今后再以法院认定的民事行为的效力另行起诉。

（二）当事人以有效合同起诉，法院在审理中认为应确认合同无效，且认为对该案的合同效力和相关责任不宜一并判决的，可按照民诉法的规定（注：指《民事诉讼法》第139条“人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。”），对合同效力先行判决，允许当事人对合同效力部分的判决上诉，上诉期间案件中止审理。在二审对合同效力作出终审判决后，按照终审确认的合同效力继续审理，或告知当事人按照终审判决确认的合同效力变更诉请。如当事人坚持不予变更其诉讼请求，法院应驳回当事人的起诉。

（三）当事人主张的民事行为（合同）的效力与一审法院根据事实作出的认定不一致，属于在双方当事人法律关系已确定的情况下，对民事行为、案件事实效力认定的实体问题，法官行使释明权后，当事人不变更诉讼请求的，一审法院应当从实体上判决驳回原告的诉讼请求。

（四）在合同纠纷中，当事人主张合同无效，经审查合同有效的，法官应当向当事人行使释明权，告知其变更诉讼请求，当事人不予变更的，判决驳回其诉讼请求；当事人主张合同有效，请求对方承担违约责任，经审查合同无效的，法官亦应当释明并告知当事人变更诉讼请求，当事人不予变更的，可直接按合同无效进行裁判，并应对无效行为引起的返还财产、赔偿损失等问题进行全面处理。不能以当事人主张合同有效，而实际合同无效为由驳回当事人的诉讼请求了事。

笔者广东丹柱律师事务所刘京柱认为，虽然上级人民法院的审判指导意见具有较强的针对性和一定的权威性，如果在一审中未予遵照执行，则就有可能面临二审被改判或发回重审的局面，但也应当看到，针对合同效力释明后的处理上毕竟存在较大争议，各地做法不一，特别是前述第二、三种意见，还出现了究竟是从程序上裁定驳回起诉还是在实体上判决驳回诉讼请求之分，这显然存在天壤之别，的确值得在审判实践中去认真对待和处理。否则，不但使当事人不能对法院的裁判结果作出合理的预计，而且还会损害法律适用上的统一性和司法的权威。据此，经审慎考虑，笔者广东丹柱律师事务所刘京柱认为，上述意见均有不妥之处，试析如下：

第一、三种意见看似贯彻了民事诉讼“不告不理”的处理原则，但无效合同具有违法性。一般来说无效合同都是违反了法律和行政法规的强制性规定(合同效力性规范)和损害了国家利益、社会公共利益。这就表明，无效合同是不符合国家的意志和立法目的的，对此类合同就应当实行国家干预，使其不发生效力，而不管当事人是否主张合同的效力。因此，人民法院作为审判机关代表国家行使公权力，有必要在判决主文中确认当事人争讼合同的效力为无效，且有权收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定对违法行为人处以罚款、拘留。

第二种意见虽然注意到了当事人拒不按合同无效来变更诉讼请求的情况下，合同效力问题与相关责任存在不宜一并判决的可能性，故对合同效力先行判决，允许当事人对合同效力部分的判决上诉，上诉期间案件中止审理。但合同效力问题毕竟更多的不是一个事实判断问题，更是一个公权力行使的结果，是由法院或仲裁机构依法进行确认的，故更多的是一个价值判断问题。在一定意义上，这种先行判决是与《民事诉讼法》第一百三十九条“人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。”的立法本意是不符的。该条规定的先行判决适用于诉讼请求有多项，或涉及几个诉的合并，或涉及几个当事人的案件。适用先行判决，必须慎重，不能任意扩大范围，应注意以下几个问题：一是部分事实已经查清，必须有充分的证据证明这部分事实，并且能够得出唯一的结论。二是当事人急需对方当事人尽快履行义务，满足其部分诉讼请求。三是一些案情比较复杂，在法定审限期内或短期内难以全部查清的案件可以适用先行判决。四是双方当事人不存在对等的权利义务关系。如果双方当事人之间存在对等的权利义务关系，互有给付义务，则不能先行判决。况且，这种做法在一定程度上还会造成诉讼进程的延长，不利于地定分止争。

第四种意见中，笔者赞同前半部分，即“在合同纠纷中，当事人主张合同无效，经审查合同有效的，法官应当向当事人行使释明权，告知其变更诉讼请求，当事人不予变更的，判决驳回其诉讼请求”；但对后半部分则不敢苟同。理由是：对经释明合同为无效而当事人不予变更的，虽可直接判决确认合同为无效，但不宜对无效行为引起的返还财产、赔偿损失等问题进行全面处理。因为一方面这违反了民事诉讼“不告不理”的处理原则；另一方面，事实上在很多时候法院依职权也是无法就返还财产、赔偿损失一并进行处理的，因为当事人既然坚持主张合同为有效，而且很多时候还要求对方当事人继续履行、支付违约金、双倍返还定金等，其并不积极陈述双方间为履行合同所交付和接收财产的情况，比如有这么一起二手房买卖纠纷案件，被告作为卖方向原告交付了房产，原告作为买方向被告支付了购房款，也已实际装修并入住了房产，但因被告拒不履行办理产权转移过户登记的义务，原告遂诉至法院要求被告承担违约责任，并继续履行合同办理产权转移过户。法院经审理认为被告属于无权处分房产，原、被告间的房屋买卖合同应为无效合同，经向原告释明后，原告坚持不变更诉讼请求，又不提供其实际装修房屋等支出的费用，难道法院还要依职权强行对原告的装修情况进行评估确认装修物的价值，然后一并进行处理吗？

综上所述，笔者广东丹柱律师事务所刘京柱认为，法院应当向双方当事人行使释明权，告知双方当事人法院认为合同是无效的，允许他们变更诉讼请求，若双方当事人均不愿意变更其诉讼请求时，不能简单地判决驳回当事人的诉讼请求。应首先判决确认双方当事人的合同无效，对当事人进行非法活动的财物和非法所得，还应判决予以收缴，并可以依照法律规定对违法行为人处以罚款、拘留。对于当事人的其他诉讼请求予以驳回。关于双方当事人所取得的对方财产以及各自所受到的损失属于他们自己的实体处分权，若不行使，可不予处理，双方的原诉讼请求应予驳回。

四、被法院依法查封房屋的买卖问题

二手房买卖合同纠纷中，经常遇到因合同项下房产被法院查封，当事人不能履行产权转移过户手续，买方起诉至法院要求卖方履行产权转移过户手续，或以卖方违约不能履行产权转移过户手续为由要求解除合同，并由卖方承担违约金或双倍返还定金的情形。笔者在审判实践中发现，这类案件的处理往往又因法院查封时间在买卖合同签订前或签订后、案件审理过程中(法庭辩论终结前)对合同项下房产能否解封而有着不同的处理结果。概言之，主要有以下几种情形：

一、法院查封在前，合同签订在后。这种情形又可分法院对有房地产证房产的查封并到房地产权登记机关办理了查封备案手续和无房地产证未办理查封备案手续两种情况；以及卖方明确告知了买方合同项下房产已被查封尚在查封期内和卖方故意隐瞒房产查封买方不知情两种情况。

二、法院查封在后，合同签订在前。这种情形又可分为最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》施行后(注：2005年1月1日施行，以下简称《查封、扣押、冻结财产的规定》)，《中华人民共和国物权法》施行(注：2007年10月1日施行，以下简称《物权法》)前和《中华人民共和国物权法》施行后两种情况。

笔者发现，在审判实践中，同案异判的现象较为严重，主要表现在有的认为法院的查封不影响当事人对合同的履行，径行判决卖方于一定期限内向买方履行产权转移手续的义务；有的则认为司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，房地产不得转让，因买卖合同项下的房产被人民法院查封，无法办理产权转移过户手续，故判决驳回买方要求卖方继续履行合同、办理房产转移过户手续义务的诉讼请求，但又区分是查封在合同签订之前还是之后来确定能否支持买方的由卖方双倍返还定金与否的诉讼请求，也即如法院查封在先，则因买卖合同标的物属于禁止转让物，合同无效，不予支持买方要求卖方承担违约责任的诉讼请求；如法院查封在后，且法庭辩论终结前法院未解封，则因合同履行存在事实上和法律上的障碍，故判决驳回买方要求卖方继续履行合同、办理房地产证的诉求，但合同有效，可支持买方要求卖方承担违约责任、双倍返还定金等的诉讼请求。还有的则先行审查法院的查封是否为有效查封，进而作出相应的裁判。

笔者广东丹柱律师事务所刘京柱认为：（一）根据《城市房地产管理法》第三十八条的规定，“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”、“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让。最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十一条规定：“已被人民法院查封、预查封并在国土资源、房地产管理部门办理了查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任。”在法院查封有登记的情况下，房地产转让是由双方协商、签订转让合同、办理转让变更登记手续等一系列行为所组成的一个完整的过程，合同的签订并不代表转让行为的完成，《城市房地产管理法》所说的不得转让以及《人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的行为无效应理解为房屋买卖行为不发生物权的转移。在债权效力上，签订合同是债权行为，办理转让登记是物权行为，根据《物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效：未办理物权登记的，不影响合同效力。”由此可见，标的物能否转移对合同本身的效力并不产生影响，故不能依据前述法律规定确认房屋买卖合同无效。《查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”因此，买卖合同是否有效，取决于买受人是否为善意相对人，如果买受人明知房屋被查封，而与出卖人恶意串通的，损害其他债权人的，买卖合同无效。如果买受人在签订合同时对房屋查封是善意、不知情的，则该买卖合同为有效。当然，如果法院的查封没有公示的，则不得对抗善意第三人，则善意买受人可以通过善意取得制度取得房屋所有权。对于出卖人而言，出卖查封房屋，出卖人有过错，应承担过错责任，甚至是刑事责任。根据我国《刑法》第三百一十四条的规定，“隐藏、转移、变卖、故意毁损已被司法机关查封、扣押、冻结的财产，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金。”上述四种行为，只要具有其中之一，情节严重的就可构成本罪。“情节严重”，主要是指隐藏、转移、变卖、故意毁损已被司法机关查封、扣押、冻结的财产，严重妨害了诉讼活动的正常进行或者使国家、集体、公民的利益遭受了重大损失。

 (二) 法院查封在后，合同签订在前。又可分以下情况：

1、如果无其他导致合同无效的情形，则法院的查封并不导致双方当事人间所签房屋买卖合同为无效，如在法庭辩论终结前，确不能由相关法院解除查封的，则因房屋产权转移过户存在法律障碍(主指《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定、建设部《房屋登记办法》第二十二条第（六）项“房屋被依法查封期间，权利人申请登记的”，房屋登记机构应当不予登记)或事实上的障碍(主指可能存在查封房屋被拍卖、变卖到房屋买卖合同外第三人名下而失去了交易对象)而变为客观不能，法院依法应当判决合同有效，但不能判决支持原告(买方)继续履行合同由卖方办理房屋所有权转移登记的义务，可支持原告由被告支付违约金、双倍返还定金等诉讼请求。

2、如果法院的查封系在《查封、扣押、冻结财产的规定》施行后，《物权法》施行前所查封。买方如已经支付全部价款并实际占有查封的房产，只是未办理过户登记手续，如果买方对此又无过错的，则依照《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，人民法院应当解除对该房产的查封。买方可向实施查封的法院提出执行异议，在执行异议程序结束前案件可中止诉讼，如执行异议成立，查封房产法院解除对该房产的查封，则如无其他导致合同无效的情形，则合同有效，支持买方要求卖方继续履行合同的诉讼请求。如果执行异议不成立，则合同有效，但可参照第1种情形处理。

五、夫或妻一方将房屋卖给他人案件的处理。

夫妻婚后购置的房产通常属于夫妻共同财产，但购房时往往因为各种原因房产证上只登记了一个人的名字，从而产生了真实权利人与登记权利人不一致的情况。如果夫妻之间发生矛盾，一方擅自将房产出售给第三人，另一方得知后起诉要求第三人返还房屋。此时，法律如何平衡真实权利人与第三人的利益？这就涉及登记的公示公信原则及善意第三人的认定和保护问题。

从目前二手房交易中出现的“夫妻共有”纠纷来看，卖方配偶提出的理由一般都是称交易未经其同意，是丈夫（或妻子）私下串通买方进行交易。据司法审判实践发现，在现实生活中确实存在这样的情况，夫妻要离婚了，丈夫或妻子就瞒着对方把产权登记在自己名下的房子给卖了，然后转移财产(或谎称被盗抢、偿还赌债、投资亏掉等)损害配偶的权益；但毋庸置疑的是，二手房交易价格上的波谲云诡，在房价上涨时，一些业主在卖房后见价格上涨就想要反悔，想不出别的办法，就使出了“夫妻共有”的“杀手锏”。

关于夫妻单方面处分夫妻共有房屋的效力问题，笔者广东丹柱律师事务所刘京柱认为，共同共有人对共有财产享有共有权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，但第三人善意、有偿取得该财产的，应当保护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产人赔偿。主要理由如下：

（一）《城市房地产管理法》第三十八条第(四)项虽然规定“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”，不得转让。但这一规定是指不动产转让前的一个要式要件，是对共同共有人之间的内部约束，不能对抗善意第三人。从保护社会动态交易安全、有效配置资源的角度，应确认在擅自处分共有财产案件中，当表见代理或者善意取得条件满足时，不得适用《城市房地产管理法》第三十八条第(四)项的规定。当然，表见代理是保护债权契约动态的交易安全的制度，表见代理法律效力是合同有效，善意第三人取得的是债权，未取得物权。善意取得是保护物权契约动态的交易安全的制度。善意取得的法律效果是善意第三人取得物权。按照物权优于债权理论，故善意取得优先于表见代理。

（二）夫妻一方与买受人签订商品房买卖合同，出卖登记在其名下的夫妻共有商品房，另一方主张合同属于无权处分而不应实际履行的，人民法院应不予支持，但另一方举证证明买受人在签订合同时知道或应当知道该商品房属于夫妻共有财产的除外。

（三）夫妻一方与买受人签订商品房买卖合同，出卖登记在另一方或双方名下的商品房，另一方主张合同属于无权处分而不应实际履行的，人民法院应予支持，但有证据证明夫妻一方签订合同取得了另一方同意或追认的除外。

（四）夫妻一方与买受人签订商品房买卖合同出卖共有商品房，有证据证明合同签订后另一方知道或者应当知道合同签订的事实，但未在合理期限内提出异议的，应当视为另一方对合同予以追认。

为避免不必要的纠纷，笔者广东丹柱律师事务所刘京柱建议在购买二手房时，购房人应注意征得售房夫妻双方的同意，最好要求夫妻双方当面签字，共同到房管部门去办理产权过户手续；如果售房夫妻无法同时到场，应当要求出售方提供公证委托等手续。如果卖方声称其为未婚或离婚人士，则必要时应由卖方提交户口簿、离婚证、离婚判决书、调解书、公证文书等证明其系个人身份的文件、声明等。当然，如果法律保护善意的买受人，对买受人是否为善意，实践中，应区别不同情形分配举证责任。对出卖登记在其名下夫妻共有商品房的情形，受让人是基于对登记状态的依赖进行交易，推定受让人主观状态为善意，仅在受让人知道或者应当知道出卖人已婚，房屋可能为夫妻共同财产而未尽审查义务时，才有要求出卖人出具进一步证明的义务，故应由另一方举证证明买受人知道或者应当知道出卖人为无权处分。就出卖登记在另一方或双方名下商品房的情形，因登记权利人与出卖人不一致，合同签订应当取得共有人的明确授权，此时不应推定受让人为“善意”。根据我国婚姻法司法解释（一）第十七条的规定，夫妻一方非为日常生活需要对共同财产做重要决定时，应平等协商取得一致意见；他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

当然，为了保护配偶等其他隐名房产共有人的合法权益，同时又能提交交易效率，保护财产交易的动的安全，合理配置社会资源，尽可能地降低道德风险，避免出名房产登记人损害隐名房产共有人的合法权益，笔者广东丹柱律师事务所刘京柱建议由不动产登记机关进一步完善不动产登记的程序，明确告知不动产登记申请人如实履行登记义务，尽可能地在房地产证或不动产登记簿中登记完整共有人及其所有的份额，以从源头上避免或减少部分出名共有人恶意损害其他隐名房产共有人合法权益情形的发生。