会员制养老服务模式探索及法律风险分析

  >>>> ▉(一)养老会员制服务类型 <<<<

   >>>> ▉1.预付费型 <<<<

养老服务的预付费卡一般是指老年人向服务经营者发行的会员卡中预存一定金额，在以后接受养老服务时，根据服务项目从会员卡预存款中扣除服务费，居家养老服务中的服务套餐或服务包多采取该方式。养老服务经营者(发卡机构) 应当向老年人提供预付费卡章程，并应老年人要求与之签订购卡协议，主动履行提示告知义务，确保老年人知晓并认可章程或协议内容，并明确预付费卡购买、充值、使用、退卡方式，收费项目和标准，当事人的权利、义务等内容。

预付费型养老服务主要适用消费者权益保护法和合同法的有关规定，而关于预付费卡管理使用则适用《单用途商业预付卡管理办法(试行)》(以下简称《管理办法》)的规定。为防范风险，《管理办法》第二十四条明确规定，预收资金只能用于发卡企业主营业务，不得用于不动产、股权、证券等投资及借贷。主营业务为居民服务业(含社区居家养老服务)的发卡企业的预收资金余额不得超过其上一会计年度主营业务收入。

   >>>> ▉2.入会费加服务费型 <<<<

在这种模式中，老年人只有先通过支付一定金额的会费才能获得会员资格，取得会员资格后，还要定期交纳服务费，才能实际接受服务。目前一些高端的养老机构多采取这种模式。例如号称全国首家高端会员制养老院的北京太申祥和国际敬老院，老人在交纳120万元取得会籍后可享受专属客房居住权，入住期间只需要据实交纳生活费和护理费，即可享受免费的康乐设施和健康管理服务。通过先期收取高额会员费，使得养老机构可以回笼大笔资金用于滚动发展，所得收益也一定程度上以部分项目免费或折扣的方式返还老年人。

   >>>> ▉3.物业型 <<<<

通过购买会员卡，老年人取得对养老服务经营者提供的特定物业的较长期限的占用使用收益，甚至附带一定条件的处分权。采用物业型会员制最主要的原因在于养老设施产权无法分割销售而只能由经营者自持时，可以在最短时间内回笼资金，减轻现金流压力。

1998年，中国人民银行、国家工商行政管理局印发了《会员卡管理试行办法》(以下简称《试行办法》)，明确规定“会员卡是指发行人和其会员之间以契约形式确定的会员消费权利的直接消费凭证。会员卡不能分红派息，也不能还本付息;可以依法转让、质押和继承;发售总金额超过1000万元人民币的，由中国人民银行总行审批”。

2007年《试行办法》废止， 为物业型服务扫清了显性政策障碍。以国内较早开展此类型服务的上海亲和源为例，会员卡分A卡、B 卡两种形式，购买会员卡可以选择大套(120平方米)、中套(72平方米)和小套(58平方米)三种户型。

A卡无论选择何种套型一律售价75万元，但根据套型的不同需交付2.98万元至6.98万元不等的年费;

B 卡无论选何种套型年费一律为2.38万元，但根据套型的不同售价分别为45万元、55万元和88万元。

之所以在收费上会有如此的差异是因为A、B卡性质不同，A卡在亲和源永久有效，其有效期与房屋土地的使用年限相同;B卡的有效期至老人去世。物业型的养老会员制服务，规避了物权法定的基本原则以及养老设施用地不得分割销售的土地管理要求，以低于或接近房屋销售价格的收费标准最大限度地回笼了前期建设投入。

   >>>> ▉(二)养老会员制服务的法律定位 <<<<

预付费型、入会费加服务费型是典型的基于养老服务经营者与老年人之间订立的购卡协议为基础的要式、双务、持续性合同，其合同内容主要是约定服务项目、标准、价格和时限。较有争议的是物业型服务的性质。会员制住户依据协议能够享受的对物业的权益，已经远远超出通过合同债权取得的使用权的权能范围。

根据《物权法》关于“物权的种类和内容，由法律规定”的要求， 以及我国已经推行的不动产统一登记制度，通过物业型会员制享受服务的老年人对其居所所享有的权利，并不能获得物权法上的认可，无法取得不动产权利登记。从合同内容看，其应属房屋租赁合同与养老服务合同为一体的无名、非典型、持续性合同。

按照合同法关于不动产租赁最长不得超过20年，以及国土资源部办公厅印发的《养老服务设施用地指导意见》关于“养老服务设施用地以出让方式供应的，建设用地使用权出让年限按最高不超过50年”，“向符合养老申请条件的老年人出租老年公寓、宿舍等居住用房的，出租服务合同应约定服务期限一次最长不能超过5年”的要求，5年期满，老年人享有优先承租权。所谓永久使用、可转让继承等承诺并不受法律保护。

   >>>> ▉(三)养老会员制服务的运营风险 <<<<

1.预付费型服务法律风险。依据购卡协议和会员卡载明事项，老年人享有按照约定的价格、质量、期限等，享受相应养老服务的权利。但一些不法养老服务经营者采取较低折扣等方式招揽老年人购卡后，利用老年人信息不对称、维权能力弱等劣势，侵害老年人合法权益，主要表现为养老服务经营者恶意圈钱、转移客户、降低服务等级、收取高额会员费后将资产转移或投资失败导致资金链断裂，服务难以为继，而最终被迫终止服务导致老年人利益受损。擅自降低服务等级、单方变更服务项目、任意解释格式条款、强迫交易等其他违约方式侵害老年人利益的，应当依照合同法和消费者权益保护法的规定处理。

2.入会费加服务费型、物业型服务法律风险。两者共同的特点在于合同订立时老年人需要交纳高额资金，在没有完善的资金监管制度情形下，当经营者出现经营困难，或者恶意抽逃转移会员费情形下，因老年人对实际居住的居室只享有债权，而无法获得充分的法律保护。假设某物业型养老服务经营者将已经收取的会员费投入到其他建设项目，同时以有偿取得的养老设施土地使用权设定抵押向银行贷款，当到期无法偿还银行贷款，银行要实现抵押权时，老年人的合同债权不能对抗抵押权，则老年人将面临房财两空的不利境地。另外，随着会员卡销售进入后期，运营服务支出开始逐步高于办卡收入，而先期会员卡销售收入又多已用于土地开发和建设项目告罄后， 养老服务经营者终止服务，也可能导致老年人服务无靠。

   >>>> ▉(四)会员制养老模式存在的问题与风险 <<<<

会员制养老模式作为我国私人企业探索养老行业的试验，已经取得了一定成效，也创造了良好的社会效益和经济效益。但有业内人士提出，会员制养老依旧面临诸多困境，尤其在合法性、合规性等方面存在漏洞与不确定性。具体而言，可归纳为以下方面：

1.关于养老产业实行会员制模式，我国法律目前没有明确的规定及规范条例。

2.会员制养老模式销售的是房屋的使用权，还是特殊的养老服务，抑或是两者的结合体，没有明确的规定。

3.如果会员交纳会员费获得的是养老地产中房屋的使用权，但地上建筑物的所有权却归属于养老公司，这就造成了使用权和所有权分离，未来企业一且出现经营方面的问题，会员将因为产权和使用权的分离面临难以预估的风险。

4.会员如果享有的是房屋的使用权，那么在该种模式下使用权能否继承和转让存在较大的争议。

5.会员费用的性质存在很大争议，对于该种费用为租金、押金还是物业费，目前还没有统一的认识。会员费的收费不明确，费用使用混乱，缺乏必要的监督管理体系，也是目前业界普遍垢病的问题。

   6.土地的取得方式是限制该种养老模式大力发展的关键，目前很多私人企业用于开发老年公寓的地产是按照工业用地的方式出让获得土地的，但是项目规划却不是工业用地的项目;而国内一般养老产业用地是国家按照划拨的方式无偿取得土地的，但这种土地性质是不能用于盈利性经营的。    （广东丹柱律师事务所  刘京柱律师、李瑶律师/文）