监护人处分未成年人名下房产，且听法官说效力

  案由：房屋买卖合同纠纷

   原告：鲍敏琪

   被告：周海生

   被告：洪晨轩（法定代理人周丽娟）

   被告：洪炜

   审理法院：上海市宝山区人民法院

   【裁判要旨】周海生虽未在合同上签字，但事后收取了原告定金，应视为对洪炜、周丽娟代理行为的追认。据此可以认定，洪炜、周丽娟在本次房屋买卖交易中既是洪晨轩的法定代理人，也是周海生的委托代理人。被告出售房屋的目的是为了另行购房，故没有损害洪晨轩的合法利益。因此，洪炜、周丽娟代洪晨轩处分涉案房产的行为有效，据此签订的涉案合同亦有效。

   2.（2014）宝民二(商)初字第1753号（来源：中国裁判文书网）

   案由：房屋买卖合同纠纷

   原告：都江堰市市场开发有限公司

   被告：朱惠林

   被告：何某乙（法定代理人孔某）

   第三人：神州中能科技发展(北京)有限公司

   审理法院：上海市宝山区人民法院 

   【裁判要旨】何某乙作为未成年人，本身并无购买房产的能力，故作为父母的何某甲及孔某系房产实际所有人并不违背常理，且可能性较大；另一方面，即便房产实际所有人并非何某甲及孔某，但被告朱惠林作为登记的产权人之一在抵押人落款处签名，孔某、何某甲作为登记的另一产权人被告何某乙的法定代理人签名，而所担保的是孔某担任法定表人及股东的第三人的债务，并不存在违反民事通则第十八条规定的情形。因此，两被告关于被告何某乙是未成年人，孔某及何某甲签订房屋抵押担保合同对未成年人财产进行处分，并不违反民法通则第十八条的规定，应属有效。 

   3.（2016）沪01民终7132号（来源：中国裁判文书网）

   案由：房屋买卖合同纠纷

   郭某（原审原告、上诉人）

   戴润泽、姜珠慧、杨海蓉（原审被告、被上诉人） 

   一审法院：上海市浦东新区人民法院【案号：（2016）沪0115民初9108号】

   二审法院：上海市第一中级人民法院

   【一审法院裁判要旨】郭某称杨海蓉作为其监护人出售系争房屋侵害了其利益，但就涉案房屋买卖而言，卖售人杨海蓉、郭某作为出卖人转移房屋所有权的同时，亦可获得买受人姜珠慧、戴润泽支付的符合市场行情的相应对价。客观上，姜珠慧、戴润泽也已支付大部分房款，故杨海蓉作为郭某的监护人出售系争房屋的行为并未侵害被监护人的利益。涉案买卖合同签订时，郭某尚未成年，杨海蓉作为其法定代理人签订涉案买卖合同，符合法律规定。综上，郭某要求确认涉案买卖合同无效的诉讼请求没有依据，法院不予支持。 

   【二审法院裁判要旨】杨海蓉通过离婚协议取得系争房屋后，将99%的产权份额登记为郭某所有，可见其相当照顾郭某的利益。杨海蓉与戴润泽、姜珠慧于2015年8月19日签署系争房屋的买卖合同，但约定于2016年1月31日之前至房产交易中心办理过户手续，这其中显然考虑到郭某至该日已成年，故可办理过户手续的因素。出售房屋系家庭重大事项，而杨海蓉与郭某生活在一起，故郭某对房屋出售的事实毫不知情显然与生活常识相悖。法律仅规定了监护人在处分未成年人财产时，应当本着保护未成年人利益的原则，并未规定监护人不能处分未成年人的财产。本院认定涉案合同合法有效。 

   4.（2014）雅民终字第100号（来源：中国裁判文书网）

   案由：房屋买卖合同纠纷

   李侃杭（曾用名李航）（原审被告及反诉原告、上诉人）

   屈培清（原审原告及反诉被告、被上诉人） 

   廖体萍（原审第三人）

   一审法院：四川省雅安市名山区人民法院【案号：（2013）名山民初字第899号】

   二审法院：四川省雅安市中级人民法院 

   【一审裁判要旨】监护人也有权处理被监护人的财产，除相对方明知不是为了被监护人利益外，不影响该合同的对外效力，至于被监护人认为监护人损害其利益的，被监护人可以向监护人主张损害赔偿。即使李侃杭认为该合同应属无效，其也应在一定的合理期限内提出，屈培清一家也已在该房中居住近7年，李侃杭自成年以来已达五年之久，亦从未提出异议，在屈培清请求协助办理过户手续时才提出异议，李侃杭的行为不符合诚实信用原则。因此，对李侃杭请求确认涉案合同无效的反诉请求，因不符合法律规定，不予支持。

   【二审裁判要旨】转让房屋处于闲置状况时，李侃杭系限制民事行为能力人，廖体萍作为其法定代理人有权代理李侃杭进行民事活动，处置其财产，应当认定为合法有效。如廖体萍侵犯了李侃杭权益，李侃杭有权依法追究其法律责任，而无权以此为由否认房屋转让协议之效力。李侃杭上诉称处分未成年人财产应征得全体监护人一致同意，并且要经过公证程序证明确实是为了被监护人的利益，否则应为无效，因无相应的法律依据，本院依法不予采纳。

   5.(2016)渝01民终8880号（来源：中国裁判文书网）

   案由：民间借贷纠纷

   张新由（原审被告、上诉人）

   林骅（原审原告、被上诉人）

   张国伟（原审被告）

   李明英（原审被告）

   一审法院：重庆市渝北区人民法院【案号：（2015）渝北法民初字第18184号】

   二审法院：重庆市第一中级人民法院

   【一审裁判要旨】如果是父母之外其他人对未成年人的赠与，赠与目的是明确的，该赠与财产应当认定为未成年人的财产，但在共同生活的情况下，父母出资购买房屋登记在未成年人子女名下不能简单的认定为是对未成年人的赠与行为。商业融资行为风险与收益的机率并存，融资的结果并不一定就会损害被监护人的利益，不能凭事后的结果来认定。虽然案涉房屋登记在张新由名下但房屋性质仍应是家庭共有财产，张国伟、李明英用房屋为其借款作担保并不涉及损害张新由利益的情形。林骅要求判决其对张新由所有的两套房屋有权申请拍卖用以抵偿借款本息的诉讼请求，法院予以支持。 

   【二审裁判要旨】登记在未成年人张新由名下的房产并不当然是张新由的房产，一审法院将该财产认定为家庭共同财产是正确的。该房产并不属于未成年人个人张新由个人所有，也就不存在未成年张新由的父母张国伟、李明英未经同意处分未成年人财产，而是张国伟、李明英共同决定处置家庭财产。融资目的是为了使家庭获得更多、更大的经济效益。双方签订的《房屋买卖合同》其实质是为张国伟、李明英的债务设置的担保，而不是为家庭成员以外的债务设置的担保，以房屋融资是对家庭财产形式改变，由固定资产变为流动资产，而不是对家庭财产数量的增减。 因此，涉案合同不违反国家法律、法规的规定，应当有效。

   6.（2016）闽02民终2403号（来源：中国裁判文书网） 

   案由：借款合同纠纷

   吕某（原审被告、上诉人）

   中国民生银行股份有限公司厦门分行（原审原告、被上诉人）

   吕联星（原审被告、被上诉人）

   张取萍（原审被告）

   一审法院：厦门市思明区人民法院【（2013）思民初字第11676号】

   二审法院：厦门市中级人民法院

   【一审裁判要旨】吕某尚未成年，但我国法律并未对抵押人的资格作出限制，吕联星作为吕某的监护人，有权代理吕某进行民事活动，其代表吕某与其共同向民生厦门分行申请贷款并签订上述合同，并未违反法律、行政法规的强制性规定。上述合同约定的借款用途系为偿还购买吕联星、吕某名下房产的按揭贷款以及购买二手房，且从民生厦门分行举示的经过公证的《声明书》的内容来看，吕联星、张取萍声明上述房产系其夫妻二人出资购买，以上述房产作为抵押担保物向银行申请贷款的目的是为了改善家庭生活，给吕某创造更好生活及受教育的机会，以上述房产作为抵押担保不会损害未成年人的合法权益。因此，涉案合同应为合法有效，具有法律约束力。

  【二审裁判要旨】上诉人吕某在讼争合同签订时尚未成年，其在涉讼房产中登记的共有份额来源于吕联星及张取萍的赠予，属于家庭共有财产的一部分。吕联星在办理讼争借款时所提交的公证书中已明确称其借款系用于改善家庭生活，给吕某创造更好生活及受教育的机会，讼争借款合同中的抵押条款有效。鉴于被上诉人民生厦门分行已依法善意取得涉讼房产抵押权，上诉人吕某如认为吕联星的行为侵害了其权益，可另行向吕联星提出主张。   
  

   通过研析上述案例，我们概括归纳出人民法院在认定“监护人处分未成年人名下房产”时主要有以下裁判观点：

   １.将房屋登记到未成年子女名下，该房产即为为未成年人的个人财产。

   当父母以未成年子女购房，将房屋登记到未成年子女名下，虽然不会有赠与合同，但房屋登记行为实际上就是将房屋赠与给未成年子女的赠与行为。

   未成年人房屋可以个人所有或共有的形式存在，未成年人个人继承、受赠的房屋归个人所有，共同受赠、家庭共有房屋则以共有的形式存在。

   ２.法律并不禁止监护人处分未成年人房地产，但该处分权必须附有条件，即监护人须为未成年人的利益才可处分其房地产。

   ３.如何衡量处分行为是否为了未成年人的利益？

   只有为了未成年人的利益，监护人才有权处理未成年人的房产。对于“为被监护人的利益”的情形，我国法律还未作出相应的规定。根据司法实践，以下情形可以视为“为被监护人的利益”：

   （１）作为监护人的父母为了未成年人的教育，比如支付学费等，需要处理未成年人房产的的情形；

   （２）作为监护人的父母为了未成年人的健康，比如治病等，需要处理未成年人房产的情形；

   （３）根据我国《侵权责任法》第三十二条第二款规定的“有财产的无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的，从本人财产中支付赔偿费用”，作为监护人的父母为未成年人支付侵权赔偿款，需要处理未成年人房产的情形；

   （４）未成年人的房产遇合法拆迁，作为监护人的父母在不放弃房屋拆迁补偿权利的情况下与拆迁部门签订《房屋拆迁补偿协议》，而处理未成年人房产的情形；

   （５）作为监护人的父母需要出售旧房来为未成年人购买新房改善居住条件时，且购买的新房价值等于或大于旧房的价值，而处理未成年人房产的情形。

   一般而言，权属登记机关判断是否为未成年人利益时主要从以下方面着手：一是监护人承诺处分未成年人房产是为了未成年人的利益；二是学校、医院、街道办事处等部门证明为了维护未成年人利益，确需大笔费用；三是公证机关对监护人的处分行为以及监护资格进行公证；四是进行公告。

   各地具体做法存有差异。根据广州市国土房管部门的有关规定，未成年人的监护人出售未成年人的房产时，应由有关单位或团体出具关于监护人资格和监护人出售未成年人的房产是为了未成年人利益的证明；所有同一顺序监护人应书面承诺出售未成年人的房产是为了未成年人的利益及承担由此产生的法律责任；受理后还需要进行为期7 天的公告。武汉市规定，未成年人房产若需要转移或抵押登记时，监护人应办理公证手续并承诺对其被监护人房产转移、抵押后应承担的经济和法律责任。深圳市国土资源和房产管理局规定，权利人无完全民事行为能力的，需要转让房产的，应提交监护公证书及所有监护人的身份证明。宁波市规定：“转让被监护人的房产应具备下列基本条件：（一）房地产转让目的是为了维护被监护人的正当利益，并有书面申请和当地街道办事处证明；（二）监护人须提供自己和被监护人的身份证件、监护关系公证文书和房地产权属证件”。而上海多数房地产登记机构要求未成年人的父母共同向房地产登记机构申请转移登记，其依据的主要理由有：第一，《民通意见》第２１条：夫妻离婚后，与子女共同生活的一方无权取消对方对该子女监护权的规定；第二，《民法通则》第十八条第一款规定，“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”；第三，如果房地产登记机构受理核准一方监护人的转移登记申请，另一方监护人就有可能对此转移登记提出行政复议或行政诉讼。 

   ４.离异家庭未成年人的监护人主体。

   《民通意见》第21条规定：“夫妻离婚后，与子女共同生活的一方无权取消对方对该子女的监护权，但是未与该子女共同生活的一方，对该子女有犯罪行为、虐待行为或者对该子女明显不利的，人民法院认为可以取消的除外。” 

   《婚姻法》第三十六条规定：“父母与子女的关系，不因父母离婚而消除。” 

   综上，未成年人的监护人是父母，父母对子女的监护权利和义务，不因离婚而消除。 

   ５.监护人的监护权利及义务。 

   《民法通则》第十八条规定：监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。 

   《民通意见》第10条规定：监护人的监护职责包括：“保护被监护人的身体健康，照顾被监护人的生活，管理和保护被监护人的财产，代理被监护人进行民事活动，对被监护人进行管理和教育，在被监护人合法权益受到侵害或者与人发生争议时，代理其进行诉讼。” 

   根据前述法律规定，监护人可以管理和保护被监护人的财产，为了被监护人的利益，还可以处分被监护人的财产。因此，监护人在为未成年人利益的前提下可以处分未成年人的房产

   ６.未成年人处分其房屋时需监护人一致同意。

   未成年人的父母离婚后均为其监护人，如父母死亡或不具备监护能力的，可能出现未成年人的近亲属或父母所在单位等为其监护人，未成年人的房产处分需由其监护人代理办理。在未成年人有多名监护人的情形下，如一方监护人处分未成年人的房产，是否需要全体监护人一致同意方可办理？ 

   根据《房屋登记办法》第十四条规定：“未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。”。该法条未明确是否需要未成年人的全体监护人一致同意方可办理相关处分房屋申请手续，实践中常出现因一方监护人处分未成年人的房产后，另方监护人以其不知情为由而引起的纠纷。结合《婚姻法》第三十六条规定：“父母与子女的关系，不因父母离婚而消除。”可见父母离婚后仍未未成年子女的共同监护人，应共同履行监护责任，处分未成年子女的财产属于履行监护责任的具体行为，需监护人共同办理。 

   因此，在办理处分未成年人房屋相关登记手续时，可要求全体监护人一致同意，并出具监护人一致同意处分未成年人房产的书面文件。

   ８.处分登记在未成年子女名下的房产，不影响房屋买卖合同的生效。一方监护人将房屋出售，买受人是按市场价支付对价的，并没有损害房屋产权人未成年人的利益，作为房屋买受人有理由相信该监护人是为了其子女的利益在行使法定代理权，至于事实上是否确实存在损害未成年子女利益的行为，是内部事务，可以通过要求赔偿等途径解决，而不应当由善意第三人来承担责任。

９.父母处分未成年子女名下房产，确是出于未成年子女的权益需要，该房屋买卖合同可按有效认定。

父母处分未成年人名下房产，确实侵犯了未成年人的财产权，但家庭固定资产的流动，如果通过改变资产形式给未成年人创造了更好的生活条件和更优质的教育资源，该处分行为可按有效予以认定。