军产房使用经营收益权转让合同有效案：原告李某某与被告深圳市投资有限公司大亚湾度假村、深圳市投资有限公司其他合同纠纷案一审判决书

原告李某某诉被告深圳市海明珠投资有限公司大亚湾三门岛度假村、被告深圳市海明珠投资有限公司其他合同纠纷一案判决书

大亚湾经济技术开发区人民法院

民事判决书

（2012）惠湾法民一初字第104号

原告：李＊＊，男，汉族，1970年3月18日出生，住广东省深圳市宝安区。身份证号码：512222197003186＊＊＊。

委托代理人：李＊＊，广东＊＊律师事务所律师。

被告：深圳市＊＊投资有限公司大亚湾＊＊度假村。住所地：惠州市大亚湾。

负责人：王＊＊。

被告：深圳市＊＊投资有限公司。住所地：深圳市福田区。

法定代表人：王＊＊。

两被告委托代理人：王＊＊，该公司职员。

原告李＊＊诉被告深圳市＊＊投资有限公司大亚湾＊＊度假村（以下简称＊＊度假村）、被告深圳市＊＊投资有限公司（以下简称＊＊公司）其他合同纠纷一案，本院于2012年1月12日受理后，依法组成合议庭，于2011年3月15日公开开庭进行审理。原告委托代理人李＊＊律师及两被告委托代理人王＊＊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2011年7月，原告手机上收到多条由被告群发的＊＊度假村＊＊别墅售楼广告短信，同年8月7日，原告前往被告＊＊度假村所在地＊＊度假村看楼，在被告＊＊度假村的售楼人员鼓动下，原告当场交付购房定金10万元8月10日，原告在深圳市福田区被告二办公室签订购房《合同书》一份，合同约定原告购买＊＊别墅区＊＊号别墅一套，建筑面积186平方米，交楼标准为毛坯房，别墅总价款人民币360万元，合同还对办理房屋产权证事项、交楼日期、税费等做了约定。10月25日，原告通过银行转帐方式支付购房款60万元。后原告通过其它途径了解到被告＊＊度假村并不具备房地产开发及销售的合法条件，双方签订的房屋买卖合同系无效合同，自己合法权益难以得到法律保护，遂多次联系被告销售经理王＊＊、销售员程先生，要求退回已支付的购房款项，但均遭到拒绝。被告＊＊度假村系被告设立的分公司，不具有法人资格，其民事责任应由被告＊＊公司承担，故请求人民法院判令：1、依法确认原告与被告＊＊度假村签订的合同书无效；2、依法判令两被告向原告返还购房款人民币70万元；3、本案诉讼费由被告承担。

原告向本院提供的证据如下：

1、合同书，证明原被告双方签订房地产转让合同，合同对涉案房屋的面积、价款及使用年限等进行约定。

2、收款收据两份，证明原告先后向被告支付房屋价款70万元。

两被告共同辩称：原告与答辩人签订合同之前，查看了＊＊度假村的营业执照、土地使用证、营业许可证等开发经营的相关手续。2011年8月7日，原告亦亲自到达＊＊对本项目进行了详细的实地考察，确认项目真实性后，原告于同月10日与答辩人签订合同。同时，涉案《合同书》是投资合同，不是房屋买卖合同，因为原告签合同的目的认为＊＊项目具有市场影响力和发展潜力，决定投资＊＊别墅用以自用及对外出租营利，合同签订后，与原告拥有的是涉案别墅的使用、经营和收益的权利。而不是所有权。

两被告向本院提供《土地使用证》、《许可证》用以证明其有权对涉案土地进行经营管理。

经审理查明：原告李＊＊作为乙方与被告＊＊度假村作为甲方于2011年8月10日签订了一份《合同书》，该合同书主要内容如下：1、甲方（＊＊度假村）依法领取了＊＊广字第108＊＊号《经营许可证》和军用字第00002＊＊号《土地使用证》，并据此向有关工商管理部门申领了营业执照，有权对＊＊进行相应的投资开发与经营管理；2、乙方经过考察确定甲方开发的＊＊度假村手续完备，符合国家现行的旅游酒店业经营管理规定，乙方决定投资甲方开发经营＊＊度假村＊＊别墅区＊＊号别墅用于乙方自用及对外出租营利。该别墅建筑面积为186平方米，交楼标准为毛坯房；3、原告的投资价款为人民币360000元，原告按照分期付款的方式支付；4、自付清合同价款之日起至2046年2月28日的期间内，原告对度假别墅拥有使用、经营和收益的权利；5、原告自行对上述别墅进行的装饰工程须在被告指定的时间内完成。否则，由原告承担不能使用、经营、收益的责任；对被告正常经营造成的损失，原告还应承担赔偿责任。6、原告应当服从被告按照国家酒店业管理规定进行的经营管理，亦同意被告根据需要自行委托国内外专业的酒店管理公司对＊＊度假村进行专业化的酒店管理。原告可根据需要，自行选择完全自用或者委托甲方出租的使用方式；7、原告选择出租营利，则统一交由甲方代理；8、原告有义务对外宣传＊＊度假村，扩大客源市场，以提高＊＊度假村的市场影响力和盈利水平；9、原告可通过被告向广州军区房地产管理局申请办理上述别墅的房屋权利证书，并自行承担与办证相关的所有费用。被告对此负有协助义务。合同签订后，原告分别于2011年8月7日、2011年10月25日向被告支付了700000元。

另查明：1996年3月1日，广州军区房地产管理局向被告＊＊公司颁发了军用字第00002＊＊号《土地使用证》，载明＊＊地域五十万平方米的土地使用者为被告＊＊公司，用途为商业综合用地，土地使用权期限为1996年3月1日至2046年2月28日。1996年6月28日，广州军区东莞房地产管理处向被告＊＊公司颁发了广字第108＊＊号《中国人民解放军利用房地产开展经营活动许可证》，许可被告＊＊公司将前述的土地作为旅游房地产开发使用。

上述事实，本院采信了原、被告相一致的庭审陈述，并有原告提供的《合同书》、《收款收据》及被告提供的《土地使用证》、《许可证》等证据在卷佐证。

本院认为：被告＊＊公司根据其所取得的军用字第00002＊＊号《土地使用证》及广字第108＊＊号《中国人民解放军利用房地产开展经营活动许可证》，对其所开发建设的＊＊度假别墅享有使用权、经营权及收益权，期限为1996年3月1日至2046年2月28日。涉案《合同书》所约定转让的标的物为被告在权利期限内的所享有的＊＊度假村项目之＊＊别墅区＊＊号度假别墅的使用权、经营权、收益权。此外合同书还约定，原告须服从被告按照国家酒店业管理规定进行的经营管理，亦同意被告根据需要自行委托国内外专业的酒店管理公司对＊＊度假村进行专业化的酒店管理。由此可见，原告所享有的使用、经营、收益权与被告对＊＊度假别墅的权益属于部分与整体的关系。再者，按照合同约定，被告应协助原告向部队房产管理部门申请办理“房屋权利证书”，而非房地产所有权证。由于军用土地上所建房屋的产权永久属于部队，因此被告协助原告所办理的房屋权利证书是军用房使用权的确权证书，有期限限制，且不能市场流通。因此，涉案合同不符合商品房预售合同转让房屋所有权的特征。综上，依据《合同书》的约定，被告将其在＊＊度假村酒店别墅中所享有的权利的部分，即其中一套别墅的使用权、经营权、收益权这三项权利，以投资、回报的形式有偿转让给原告，原告在支付对价后，所享有的是酒店别墅的使用、经营、收益权。

关于涉案《合同书》是否合法有效问题。本院已经查明涉案土地属于军用土地，不是集体土地，且本案不属商品房买卖合同，故被告无须取得商品房预售许可证。因此，原、被告双方对《合同书》效力的争议集中在：被告＊＊公司提供的《土地使用证》及《许可证》这两个证件是否为有效证件。经原告质证及原件核对，可以证实两证确系部队相关房产管理部门颁发。至于颁证前是否经总后勤部审批，原告未提供证据证明两证未经过总后勤部审批，被告亦未提供证据证明两证经过了总后勤部的审批。对此，本院认为，军队行政管理中所颁发的相关证件及行政许可证书，一经颁发即具有公定力和执行力，只要未经撤销或注销，就可以认定为有效证件。因此，本院在对双方的举证及证明力大小进行比较后，认可被告所提交的两证的效力。根据《中国人民解放军房地产管理条例》及《军队利用房地产开展经营活动的规定》第四条等规定，军队利用房地产开展经营活动，实行经营活动许可管理制度。本案中，被告已经取得了广字第108＊＊号《中国人民解放军利用房地产开展经营活动许可证》及军用字第00002＊＊号《土地使用证》。因此，本院认定被告已取得合法的经营手续。综上所述，涉案《合同书》系原、被告当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，且不存在其他导致合同无效的情形，应认定为合法有效。原、被告双方应按照约定享有权利和承担义务。故原告请求确认涉案《合同书》无效并要求被告返还700000元及利息的主张，本院不予支持。

综上，根据《中华人民共和国建筑法》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百三十条、《中国人民解放军房地产管理条例》第二条、第十条、《军队利用房地产开展经营活动的规定》第三条、第四条、《军用土地使用权转让管理暂行规定》第八条、第十二条之规定，判决如下：

驳回原告李＊＊的诉讼请求。

本案诉讼费10800元，由原告李＊＊负担。

如不服本判决，在判决可书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。

审判长 朱会东

审判员 李海仁

代理审判员 徐黎

二〇一二年七月十三日

书记员 连楚宇