广东高院认为判决“可代为赎楼”属不含义务性质的授权性质内容，当事人可以选择行使，也可以不行使：郑子枫、周巍与赖广绍、朱蕊等民间借贷纠纷执行审查类执行裁定书

（2018）粤执复162号 民间借贷纠纷 执行   广东省高级人民法院   2018-09-28

    复议申请人（异议人、被执行人）：郑子枫，男，香港特别行政区居民，

    复议申请人（异议人、被执行人）：周巍，女，1981年6月26日出生，住山西省太原市杏花岭区，

    委托诉讼代理人:董明卿，广东法制盛邦（深圳）律师事务所律师。

    委托诉讼代理人:吕坚，广东法制盛邦（深圳）律师事务所实习律师。

    申请执行人：赖广绍，男，1978年10月15日出生，住广东省广州市海珠区，

    申请执行人：朱蕊，女，1987年7月14日出生，住广东省深圳市福田区，

    郑子枫、周巍不服深圳市中级人民法院（2018）粤03执异115号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。

    深圳市中级人民法院（以下简称深圳中院）在执行申请执行人赖广绍、朱蕊与被执行人郑子枫、周巍房屋买卖合同纠纷一案过程中，作出（2016）粤03执3734号执行裁定，将被执行人郑子枫名下位于深圳市福田区X房产（房产证号30××41，下称“涉案房产”）强制过户给申请执行人赖广绍，异议人郑子枫、周巍对此不服，向深圳中院提出书面异议。

    异议人郑子枫、周巍共同提出异议称：1.依据生效法律文书确定的内容，赖广绍、朱蕊能够自郑子枫、周巍逾期赎楼之日起六十日内代为赎楼，赎楼相关费用由赖广绍、朱蕊自行承担。赎楼后，赖广绍、朱蕊将剩余购房款人民币600万元支付给郑子枫、周巍后，郑子枫、周巍才应履行配合登记过户的义务。而申请执行人在2016年10月22日至2016年12月20日之间未代为赎楼，且被执行人目前仍在偿还贷款，法院自行修改判决次序，严重侵犯当事人合法权益；2.本案民事判决已于2016年9月21日发生法律效力，生效法律文书确定“郑子枫、周巍逾期未办理的，赖广绍、朱蕊可在郑子枫、周巍逾期之日起六十日内代为进行赎楼”，即赖广绍、朱蕊自2016年10月22日至2016年12月20日能够代为赎楼。但是至今，已逾期超过五个多月而赖广绍、朱蕊仍未办理赎楼，其二人已经失去代为赎楼的资格。由于赖广绍、朱蕊没有代为进行赎楼以注销抵押登记并向郑子枫、周巍支付剩余购房款人民币600万元，令郑子枫、周巍未能如期向自身债务人偿还债款最终被民事起诉并查封财产。3.申请执行人将剩余购房款人民币600万元支付至法院执行款专户。（2016）粤民终943号民事判决书并未有给予法院代表郑子枫、周巍收取购房款人民币600万元的判决指示、更没有给予法院代为赎楼之权利。如果法院代为强制执行，即法院默许了赖广绍、朱蕊之前一系列没有按照判决履行义务行为的合法性，这严重损害了郑子枫、周巍的权益。4.二被执行人仍在偿还抵押贷款，从而侵犯了被执行人的合法权益。此外，涉案房产分别于2016年11月9日和12月23日被深圳前海合作区人民法院查封，而法院在过户前后均未通知该法院，侵犯了案外人的合法权益。

    深圳中院经审查查明，关于申请执行人赖广绍、朱蕊与被执行人郑子枫、周巍房屋买卖合同纠纷一案，广东省高级人民法院（2016）粤民终943号民事判决和深圳中院（2015）深中法房初字第22号民事判决于2016年9月21日发生法律效力。上述判决判令：一、郑子枫、周巍继续履行与赖广绍、朱蕊签订的《二手房买卖合同》及《补充协议》，具体包括：1、郑子枫、周巍应于判决生效后三十日内办理涉案房产的赎楼手续，并注销登记（相关费用由赖广绍、朱蕊于注销抵押登记之日起三日内支付给郑子枫、周巍），郑子枫、周巍逾期未办理的，赖广绍、朱蕊可在郑子枫、周巍逾期之日起六十日内代为进行赎楼以注销抵押登记（相关费用由赖广绍、朱蕊自行承担），建设银行深圳分行予以协助办理注销抵押登记；2、赖广绍、朱蕊应于涉案房产注销抵押登记之日起十日内一次性向郑子枫、周巍支付剩余购房款人民币600万元（扣除已支付的定金人民币68万元）；3、郑子枫、周巍应于赖广绍、朱蕊付清购房余款共计人民币600万元之日起十个工作日内配合赖广绍、朱蕊申请将登记在郑子枫名下的涉案房产过户登记至赖广绍名下（办理过户的各项税费由赖广绍、朱蕊自行承担）；4、郑子枫、周巍应于涉案房产过户至赖广绍名下之日起三十日内将涉案房产交付赖广绍、朱蕊；二、郑子枫、周巍于判决生效之日起三十日内向赖广绍、朱蕊支付违约金（以668万元为基数，按照每日万分之二的标准，自2015年7月8日起计至本判决生效之日止）；三、驳回赖广绍、朱蕊的其他诉讼请求；四、驳回郑子枫、周巍的反诉请求。在诉讼过程中，深圳中院查封了涉案房产。

    由于本案异议人郑子枫、周巍均未履行上述判决所确定的义务，申请执行人赖广绍、朱蕊于2016年10月27日向深圳中院申请强制执行，该院依法受理。在执行过程中，该院依法向二被执行人送达了执行令。2017年3月21日，二申请执行人向深圳中院缴纳涉案房产的剩余购房款人民币600万元。2017年5月12日，深圳中院向深圳市不动产登记中心送达《协助执行通知书》，请求协助执行以下事项：一、解除对被执行人郑子枫名下涉案房产的查封[原查封案号为（2015）深中法房初字第22号]；二、强制注销涉案房产的抵押登记；三、深房地字第××号房地产证强制作废；四、将涉案房产以668万元的价格强制转让给申请执行人赖广绍所有。

    深圳中院另查明，深圳前海合作区人民法院于2016年12月28日因周颖诉二被执行人民间借贷纠纷一案[案号（2016）粤0391民初2035号]，轮候查封涉案房产。

    深圳中院认为，广东省高级人民法院（2016）粤民终943号民事判决和深圳中院（2015）深中法房初字第22号民事判决是本案执行依据，上述判决已于2016年9月21日发生法律效力，异议人郑子枫、周巍依法应及时、主动履行判决确定的义务，即于判决生效后三十日内，即2016年10月21日前，办理涉案房产的赎楼手续并注销登记。其未能及时办理的，申请执行人有权向人民法院申请强制执行。该项申请强制执行的权利系法定权利，不以其是否具有自主代为赎楼的能力而改变。因此，对于异议人认为申请执行人已不具备赎楼资格的意见，没有法律依据。根据本案执行依据第二项内容，二申请执行人负有在涉案房产的赎楼手续和注销抵押登记办理完成后向二异议人支付剩余房款600万元的义务。但因二异议人怠于依法履行判决确定的赎楼和注销抵押登记的义务，二申请执行人的上述付款义务的条件已无法主动成就，故二申请执行人在强制执行程序中向法院履行付款义务并无不当。因此，对于异议人认为人民法院代为收取剩余房款的行为错误，没有法律依据。但异议人作为判决确定的收款义务人，仍可向执行法院申请取回扣除执行费用后的剩余房款。另，关于异议人提出强制过户的行为侵犯了案外人权利的意见，涉案房产的抵押人是否应就申请执行人支付的剩余房款优先受偿，系抵押权人的民事权利，二异议人无权代为提出异议，亦不属于本案异议处理的范围。而深圳前海合作区人民法院对涉案房产采取的查封行为系轮候查封，并未发生查封效力，深圳中院作为首位查封法院，有权处置涉案房产。因此，异议人提出的上述意见，不予采信。深圳中院遂于2017年12月26日作出（2017）粤03执异115号执行裁定，裁定驳回郑子枫、周巍的异议请求。

    郑子枫、周巍不服该异议裁定，向本院申请复议，请求：1.撤销（2017）粤03执异115号执行裁定；2.改正（2016）粤03执3734号执行裁定书，按照生效法律文书确定的义务和次序执行。其主要理由为：1.复议申请人现无能力赎楼，申请执行人在未按判决第一项赎楼、未按判决第二项向复议申请人支付剩余房款的情况下，直接将600万元缴纳给深圳中院，该院收到款项后也未予赎楼、未向复议申请人支付剩余房款，而是作出（2016）粤03执3734号执行裁定，强制注销抵押登记，强制过户。至今，复议申请人的房产证仍抵押在银行，仍在偿还房贷。2.复议申请人在2017年6月5日提交执行异议书，深圳中院至当年年底未予答复。复议申请人针对新出现的情况再次提出执行异议。深圳中院本次异议裁定包含了其两次异议的内容，显然存在矛盾。3.异议裁定有意曲解生效判决第一项内容。根据判决，赎楼义务在申请执行人，要复议申请人赎楼只是手续便利。复议申请人在无能力赎楼的情形下，对方可代为赎楼，无论谁赎楼，费用均由申请执行人承担。而申请执行人不代为赎楼，不注销抵押登记，强制注销抵押登记后又不偿还抵押贷款，损害复议申请人合法权益。4.生效判决是明确的，深圳中院应严格按判决确定的义务和次序执行。判决明确要求对方将600万购房款交复议申请人，任何第三人不能替代。在收到款项后，复议申请人才有义务配合过户，但并非必须完成过户。深圳中院的执行行为已背离了判决内容，且在收到款项后没有及时通知抵押权人申报债权。5.案涉房产被强制过户前仍处于抵押、查封状态，深圳中院违法行为制造矛盾，侵犯了案外人合法权益。

    本院对深圳中院查明的事实予以确认。

    本院认为，本案的焦点问题为深圳中院的执行行为是否合法有据。

    首先，复议申请人是否负有履行生效判决的义务。本案生效判决第一项的内容即为郑子枫、周巍（本案的二复议申请人）继续履行与赖广绍、朱蕊（本案的二申请执行人）签订的《二手房买卖合同》。该项判决对履行的具体内容和次序均予以明确，其中包括：1.郑子枫、周巍应于判决生效后三十日内办理案涉房产的赎楼手续，并注销抵押登记……郑子枫、周巍逾期未办理的，赖广绍、朱蕊可代为进行赎楼以注销抵押登记……判决明确本案复议申请人继续履行合同，履行方式为“应于判决生效后三十日内办理赎楼手续”。据此，郑子枫、周巍首先负有赎楼的履行义务。在其履行该项义务之后，对方当事人才负有向其交付剩余款项的义务。至于该项判决确定赖广绍、朱蕊“可代为赎楼”，此为授权性质的内容，并不含义务性质，当事人可以选择行使，也可以不行使。复议申请人认为应当由对方当事人履行赎楼义务没有事实和法律依据。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条规定，“发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。”因此，本案申请执行人申请执行以及执行法院采取强制执行措施有法律依据。复议申请人关于其“没有能力赎楼”的事由不成为不履行生效判决的理由。

    其次，深圳中院执行行为是否合法。复议申请人提出，根据判决，对方当事人应向其本人交付剩余房款，深圳中院无权接收该笔款项。如前所述，由于复议申请人不履行生效判决，本案已进入强制执行程序。故，本案中当事人互相配合、依次序主动履行义务的基础已不存在，在复议申请人没有先履行相关义务的前提下，申请执行人向复议申请人直接交付剩余房款的条件并不成就。本案申请执行人申请执行的实质内容是请求执行法院将涉案房产强制过户，其将剩余房款交付至执行法院的目的是为了实现判决确定的内容，符合提出房产过户的条件。因此，执行法院允许申请执行人将剩余购房款付至执行款专用账户的行为并无不当，且异议裁定亦明确，复议申请人“仍可向执行法院申请取回扣除执行费用后的剩余房款。”

    至于复议申请人提出的“强制过户和注销涉案房产的抵押登记后，其仍然在还贷”的理由，本案审查的是法院的执行行为是否合法，该问题非异议、复议审查范围，复议申请人可向相关当事人自行主张权利。复议申请人提出的“侵害案外人”合法权益的问题，其并非权利人，无权就此提出异议、复议。

    综上所述，深圳中院（2018）粤03执异115号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。复议申请人的请求和理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：

    驳回郑子枫、周巍的复议申请，维持深圳市中级人民法院（2018）粤03执异115号执行裁定。

    本裁定为终审裁定。

    审判长 杨明哲

    审判员 蒋先华

    审判员 李焱辉

    二〇一八年九月二十八日

    书记员 杨佰贤

赖广绍、朱蕊等与郑子枫、周巍房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

   （2016）粤民终943号   房屋买卖合同纠纷   二审   民事   广东省高级人民法院   2016-08-16

 

    上诉人（原审原告、反诉被告）：赖广绍，男，汉族，住广东省广州市海珠区。

    委托诉讼代理人：赵乾坤，广东华商律师事务所律师。

    上诉人（原审原告、反诉被告）：朱蕊，女，汉族，住广东省深圳市福田区。

    委托诉讼代理人：赵乾坤，广东华商律师事务所律师。

    上诉人（原审被告、反诉原告）：郑子枫，男，香港特别行政区居民。

    委托诉讼代理人：宋祖德，广东鹏海律师事务所律师。

    委托诉讼代理人：许秋君，广东鹏海律师事务所律师。

    上诉人（原审被告、反诉原告）：周巍，女，1981年6月26日出生，汉族，住山西省太原市杏花岭区金刚堰路37栋2单元15号。

    委托诉讼代理人：宋祖德，广东鹏海律师事务所律师。

    委托诉讼代理人：许秋君，广东鹏海律师事务所律师。

    原审第三人：中国工商银行股份有限公司深圳市分行。住所地：广东省深圳市罗湖区。

    主要负责人：徐守本，该行行长。

    原审第三人：中国建设银行股份有限公司深圳市分行。住所地：深圳市福田区。

    主要负责人：王业，该行行长。

    委托诉讼代理人：马力，广东邦罡律师事务所律师。

    上诉人赖广绍、朱蕊与上诉人郑子枫、周巍及原审第三人中国工商银行股份有限公司深圳市分行（以下简称工商银行深圳分行）、中国建设银行股份有限公司深圳市分行（以下简称建设银行深圳分行）房屋买卖合同纠纷一案，赖广绍、朱蕊与郑子枫、周巍均不服广东省深圳市中级人民法院（2015）深中法房初字第22号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月13日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。赖广绍、朱蕊共同委托诉讼代理人赵乾坤及郑子枫、周巍与其共同委托诉讼代理人宋祖德、许秋君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    赖广绍、朱蕊上诉请求：改判郑子枫、周巍向赖广绍、朱蕊以人民币668万元为基数，按照每日万分之五，自2015年7月8日起计至判决生效之日止的违约金，并由郑子枫、周巍承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：赖广绍、朱蕊已依约履行义务。郑子枫、周巍故意拖延办理赎楼手续，并单方终止赎楼手续，导致合同不能按期履行，郑子枫、周巍应对此承担违约责任。双方之间《二手房买卖合同》已约定违约金的计算标准，而郑子枫、周巍一审并也未要求对违约金予以调整。一审判决以人民币668万元为基数按每日万分之二计算违约金错误。

    郑子枫、周巍针对赖广绍、朱蕊的上诉答辩称，（一）赖广绍、朱蕊在合同约定的过户时间不具有购房资格。赖广绍在2015年6月16日才将名下的房产转让，再次申请二手房贷款手续时间应为8天，据此不可能在合同约定的6月30日前完成过户。因此，赖广绍、朱蕊已构成违约。（二）因郑子枫、周巍主张不构成违约，否定了违约金，且赖广绍、朱蕊的损失也仅是银行利息。因此，赖广绍、朱蕊主张按合同约定支付调整违约金没有事实和法律依据，其上诉请求应予驳回。

    郑子枫、周巍上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回赖广绍、朱蕊的全部诉讼请求；3.解除郑子枫、周巍与赖广绍、朱蕊之间的《二手房买卖合同》；4.郑子枫、周巍没收赖广绍、朱蕊定金人民币68万元；5.本案一、二审全部诉讼费用由赖广绍、朱蕊承担。事实与理由：（一）一审法院没有查清赖广绍、朱蕊何时具备购房资格。本案《二手房买卖合同》约定的办理房产产权转移登记手续的时间为2015年6月30日。依据相关法规，赖广绍、朱蕊在2015年6月30日是否具备购房资格是本案二手房买卖合同能否履行的关键，一审法院对此并未查清。（二）一审法院认为郑子枫、周巍未提交证据证明赖广绍、朱蕊未缴纳赎楼费用与担保公司终止办理手续之间存在因果关系错误。赖广绍、朱蕊申请的证人邓某已承认，担保公司是先收到赎楼费用才开始办理赎楼手续。担保公司并未收到郑子枫、周巍与赖广绍、朱蕊任何一方缴纳的费用，故担保公司不会开始办理赎楼手续。（三）赖广绍、朱蕊未在举证期限内提交《购房资格证明》，应当承担举证不能的法律后果。依据相关法律、司法解释和广东省高级人民法院、广东省住房和城乡建设厅、广东省司法厅《关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策意见》的规定，赖广绍、朱蕊应当在举证期限内提交房地产登记机构出具的《购房资格证明》。而赖广绍、朱蕊在第一次开庭一个多月后才提交，已超出举证期限，应当承担举证不能的法律后果。同时，《购房资格证明》不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥中有关举证时限规定的通知》第十条规定的新证据。（四）赖广绍、朱蕊已构成根本违约，郑子枫、周巍依法有权解除双方签订的《二手房买卖合同》，并要求其承担违约责任。首先，赖广绍、朱蕊迟延获得《二手楼按揭贷款确认书》，没有为担保公司赎楼、双方递件过户预留足够时间，在合同约定的时间前根本无法办理产权转移登记手续。其次，截至郑子枫、周巍解除合同时，赖广绍、朱蕊仍未支付赎楼费用，造成赎楼手续拖延。（五）郑子枫、周巍未违约，无义务向赖广绍、朱蕊支付违约金。赖广绍为非深圳户口，根据深圳市限购政策，非深圳户口限购一套住房。经查询可知，赖广绍在2015年6月16日前名下拥有一套住房。即使在2015年6月16日赖广绍开始办理购房贷款，但其办理的跨行贷款赎楼按照惯常交易需要一至两个月，赖广绍不可能在2015年6月30日前办理产权转移登记手续。（六）赖广绍、朱蕊伪造证据，缺乏诚信。首先，赖广绍、朱蕊提交的《赎楼贷款担保委托书》复印件上的签订日期2015年6月29日是赖广绍、朱蕊私自添加。郑子枫、周巍所持有的原件签订日期上为空白，该委托书实际上是在2015年6月3日签订。其次，赖广绍、朱蕊提交的签发日期为2015年12月14日的《二手楼贷款确认书》为虚假证据。经向中国工商银行股份有限公司深圳市上步支行（以下简称工商银行深圳上步支行）查询，该支行仅于2015年6月24日向赖广绍、朱蕊开具过《承诺函》，在该《承诺函》失效后没有开具第二份《承诺函》。

    赖广绍、朱蕊针对郑子枫、周巍的上诉答辩称，（一）赖广绍根据一审法院要求向深圳市不动产登记中心申请，深圳市不动产登记中心出具证明，赖广绍、朱蕊家庭在深圳市内可购买两套住房。即使赖广绍将房产转让给朱蕊，也不能证明赖广绍没有资格购房。并且，赖广绍已获得《银行贷款确认书》，是因郑子枫、周巍拖延不办理手续才导致本案所涉房屋未按时过户。（二）《购房资格证明》需要法院出具函件，深圳市不动产登记中心才能依当事人申请出具。赖广绍收到一审法院函件后，立即提交给深圳市不动产登记中心取得购房资格证明，并无迟延提交该证明。综上，请求驳回郑子枫、周巍的上诉请求。

    一审第三人建设银行深圳分行述称：本案所涉房屋已抵押给建设银行深圳分行并办理抵押登记。建设银行深圳分行请求法院审理时依法保障其抵押权，其也将依照判决履行相应的义务。

    赖广绍、朱蕊向一审法院起诉请求：一、郑子枫、周巍继续履行与赖广绍、朱蕊签订的《二手房买卖合同》，将涉案房屋过户至赖广绍名下，并向赖广绍、朱蕊交付涉案房屋；二、判令郑子枫、周巍向赖广绍、朱蕊支付因其违约造成担保费用损失人民币93600元；三、判令郑子枫、周巍向赖广绍、朱蕊支付延期履约违约金人民币13360元（暂计算至2015年7月10日）；四、本案诉讼费全部由郑子枫、周巍承担。

    郑子枫、周巍提起反诉请求：一、确认郑子枫、周巍与赖广绍、朱蕊签订的《二手房买卖合同》解除时间为2015年7月7日；二、郑子枫、周巍没收赖广绍、朱蕊定金人民币68万元；三、本案诉讼费用由赖广绍、朱蕊承担。

    一审法院认定事实：2015年4月9日，郑子枫、周巍（卖方）与赖广绍、朱蕊（买方）签订《二手房买卖合同》，约定：卖方自愿将其所有的位于深圳市福田区福荣路金海湾花园11栋18层A单位房屋（房产证号：30××41）转让给买方，建筑面积177.57平方米，转让成交价格人民币668万元。买方同意在合同生效之日起2日内（含当日）向卖方支付定金人民币15万元，在合同生效当日向卖方支付定金人民币5万元。买卖双方约定付款方式为买方向银行按揭贷款支付楼款，具体履行方式如下：A、买方须于2015年6月20日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款人民币185万元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中。B、买方须于2015年6月20日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准。C、若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日（含当日）补足，如多于本合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续。合同还约定：买卖双方须于2015年6月30日前（含当日）签署《深圳市二手房买卖合同》，并在签订《深圳市二手房买卖合同》当天共同向房地产权登记机关申请办理产权转移登记手续。关于违约责任，双方在合同中约定：如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同签订当日，赖广绍、朱蕊向郑子枫支付定金人民币20万元，其后又于5月22日支付定金人民币48万元。

    2015年6月8日，赖广绍、郑子枫与工商银行深圳上步支行签订《二手楼交易资金监管协议》，约定监管资金为人民币136万元，并存入工商银行深圳上步支行指定的监管账户进行资金监管。该协议同时约定：郑子枫选择赖广绍在工商银行深圳上步支行申请的按揭贷款作为赎楼贷款的还款来源。其后，赖广绍、朱蕊依约将人民币136万元存入上述监管账户。6月24日，工商银行深圳上步支行向赖广绍出具《二手楼按揭贷款确认书》，同意待房地产权过户到买房人名下，并办理了以该行作为抵押权人的抵押登记手续后，该行同意向买房人发放期限为30年，金额为人民币464万元的贷款。

    同日，赖广绍、朱蕊通知周巍办理赎楼手续，但周巍称由于其正在住院，郑子枫在外地封闭学习，无法于当天办理赎楼，经双方同意推迟办理赎楼手续的时间。其后，郑子枫与赖广绍签订《二手房买卖合同﹤补充协议﹥》（以下简称《补充协议》），约定：买卖双方就2015年4月9日签订的《二手房买卖合同》，经双方充分协商，双方就该合同达成以下补充意见：1.双方确认，该合同约定的赎楼是由买方负责联系担保公司，卖方接到买方通知后负责配合办理相关赎楼手续；2.赎楼所产生的一切费用均由买方承担；3.双方确认，卖方接到买方通知，定于2015年6月29日下午办理赎楼相关手续；4.本补充协议内容与原《二手房买卖合同》不一致的，以本协议为准，未约定的内容以原协议内容为准。郑子枫于庭审中陈述，其在6月29日当日将赎楼所需的全部材料交由担保公司办理赎楼手续。

    2015年7月7日，郑子枫向赖广绍、朱蕊发出《告知函》，称因赖广绍、朱蕊的原因未能在2015年6月30日前（含当日）签署《深圳市二手房买卖合同》并申请办理产权转移登记手续，已违约并逾期超过5日，据此通知解除合同并没收定金。

    另查，郑子枫与深圳市万通融资担保有限公司（以下简称万通公司）签订《赎楼贷款担保委托合同》。赖广绍、朱蕊称该合同系郑子枫于2015年6月29日签订，郑子枫主张合同实际签订日期为2015年6月3日，合同中的落款日期为赖广绍在空白处自行添加。经赖广绍、朱蕊申请，万通公司员工邓某出庭作证，称郑子枫在2015年6月30日缴纳了办理赎楼的所有资料，在公司为其办理赎楼审批过程中，郑子枫要求终止赎楼，万通公司因此停止办理赎楼手续。该公司尚未收到任何一方缴纳的赎楼费用。另，赖广绍于2015年6月29日向本案交易的居间人李武亮支付两笔款项，分别为人民币49000元及人民币20000元。

    再查，2015年12月22日，深圳市不动产登记中心出具《购房资格证明》，称在该日期赖广绍、朱蕊家庭具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格，可购2套。另，赖广绍、朱蕊明确表示同意一次性支付购房余款人民币464万元。

    一审法院认为，郑子枫、周巍与赖广绍、朱蕊签订的《二手房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应严格履行。赖广绍、朱蕊已按合同约定支付定金并办理了首期款资金监管和申请银行贷款等手续。郑子枫、周巍主张其解除《二手房买卖合同》是由于赖广绍、朱蕊存在如下根本违约行为：一是赖广绍、朱蕊未将合同约定数额的首期款支付至指定监管账户；二是赖广绍、朱蕊迟延取得银行贷款承诺函，未预留足够时间办理房产过户前的所有手续，致使涉案房产无法在合同约定期限内过户；三是赖广绍、朱蕊未按约定办理赎楼手续导致合同无法继续履行。

    针对郑子枫、周巍关于解除合同的上述事由，一审法院认为，一、在合同履行过程中，赖广绍、朱蕊实际支付定金共计68万元，加之其后银行承诺发放的贷款金额464万元，赖广绍、朱蕊向监管账户存入剩余首期款136万元后，其总额并未少于合同约定的转让成交价668万元。此外，赖广绍与郑子枫签订的《二手楼交易资金监管协议》中约定的监管资金为136万元。因此，买卖双方在实际交易过程中已经对监管首期款数额予以变更，郑子枫、周巍关于赖广绍、朱蕊未将合同约定数额的首期款支付至监管账户而构成根本违约的理由不成立。二、双方在合同中未约定买方取得银行贷款承诺函的具体期限，赖广绍于2015年6月24日取得《二手楼按揭贷款确认书》不构成违约。由于郑子枫、周巍自身原因无法在赖广绍、朱蕊通知时间协助办理赎楼及过户手续，双方另行签订的《补充协议》约定了办理赎楼时间。据此，虽然双方在《二手房买卖合同》中约定办理产权转移登记手续的时间为2015年6月30日前（含当日），但由于郑子枫、周巍原因致使双方共同办理赎楼的时间迟延至2015年6月29日，对于此前约定的办理产权转移登记日期也应当相应予以顺延。因此，在2015年7月7日郑子枫通知赖广绍、朱蕊解除合同时，涉案房产虽然尚未完成赎楼且无法办理产权过户，但赖广绍、朱蕊逾期履行并未超过合同约定的五日，其行为虽然存在履行瑕疵，但不构成根本违约。三、关于赖广绍、朱蕊是否未按约定办理赎楼手续导致合同无法继续履行的问题。根据《补充协议》，买方义务为联系担保公司并承担赎楼费用。郑子枫、周巍认为赖广绍、朱蕊未完成赎楼义务导致合同无法履行的理由在于如下两方面：其一，赖广绍、朱蕊擅自添加《赎楼贷款担保委托合同》的落款日期。一审法院认为，由于双方在《补充协议》中重新确认办理赎楼相关手续的时间为2015年6月29日，因此即便郑子枫、周巍所述情况真实，其实际签订《赎楼贷款担保委托合同》的时间并不影响2015年6月29日郑子枫、周巍将赎楼所需的全部资料交付给担保公司后，由担保公司继续正常办理赎楼手续，亦不影响双方合同继续履行。其二，赖广绍、朱蕊未向担保公司交纳赎楼所需的费用，故担保公司不可能为其办理赎楼手续。一审法院认为，郑子枫、周巍未提出相关证据证明买方未交纳赎楼费用与担保公司终止办理赎楼手续之间是否存在因果关系的事实。而根据赖广绍、朱蕊提交的担保公司员工邓某的证人证言内容，涉案房产的赎楼手续未继续办理的原因是郑子枫要求停止赎楼。结合赖广绍、朱蕊提交的中介方李武亮证人证言及赖广绍、朱蕊与中介方李武亮之间的划款凭证等证据，对郑子枫、周巍关于赖广绍、朱蕊未向担保公司交纳赎楼费用导致合同不能继续履行的主张不予采信。

    综上，赖广绍、朱蕊在履行双方买卖合同过程中并未构成根本违约，对于郑子枫、周巍解除《二手房买卖合同》的主张及没收定金的诉讼请求，均不予支持。现赖广绍、朱蕊诉请继续履行合同，一审法院认为，双方之间的买卖合同不存在法律上或事实上不能履行的情形，其合同标的亦不存在不适于强制履行的情况，且赖广绍、朱蕊明确表示同意将付款方式变更为一次性支付，该行为减少合同履行环节，有利于合同目的实现，故对于赖广绍、朱蕊请求继续履行合同，予以支持。具体的履行事项包括：赖广绍、朱蕊支付购房余款600万元、郑子枫、周巍协助办理过户手续并交付涉案房产。因合同继续履行，故郑子枫、周巍已收取的定金不予退还。

    对于赖广绍、朱蕊请求因郑子枫、周巍违约造成的担保费用损失93600元，由于该费用在双方继续履行合同过程中仍然发生，且按照《补充协议》的约定应当由赖广绍、朱蕊承担，故此项担保费用并非因郑子枫、周巍违约造成的损失，不予支持。

    关于赖广绍、朱蕊请求支付迟延履行违约金问题，由于在赖广绍、朱蕊未构成根本违约的情况下郑子枫发出解除合同《告知函》并拒绝继续履行合同，其行为构成违约，根据双方《二手房买卖合同》约定，郑子枫、周巍应当向赖广绍、朱蕊支付迟延履行违约金。关于违约金数额，结合本案中赖广绍、朱蕊的实际损失、合同履行情况及郑子枫、周巍的过错程度等因素综合衡量，合同约定的违约金数额过高，酌情予以调整，即按照涉案房产的转让成交价人民币668万元为基数按每日万分之二的标准，自2015年7月8日计算至本判决生效之日止。对于赖广绍、朱蕊的该项诉讼请求，部分予以支持。

    判决：一、郑子枫、周巍继续履行与赖广绍、朱蕊签订的《二手房买卖合同》及《补充协议》，具体包括：1.郑子枫、周巍应于判决生效后三十日内办理涉案位于深圳市福田区福荣路金海湾花园11栋18层A单位（房产证号：30××41）房产的赎楼手续，并注销抵押登记（相关费用由赖广绍、朱蕊于注销抵押登记之日起三日内支付给郑子枫、周巍），郑子枫、周巍逾期未办理的，赖广绍、朱蕊可在郑子枫、周巍逾期之日起六十日内代为进行赎楼以注销抵押登记（相关费用由赖广绍、朱蕊自行承担），建设银行深圳分行予以协助办理注销抵押登记；2.赖广绍、朱蕊应于涉案房产注销抵押登记之日起十日内一次性向郑子枫、周巍支付剩余购房款人民币600万元（扣除已支付的定金人民币68万元）；3.郑子枫、周巍应于赖广绍、朱蕊付清购房余款共计人民币600万元之日起十个工作日内配合赖广绍、朱蕊申请将登记在郑子枫名下的涉案房产过户登记至赖广绍名下（办理过户的各项税费由赖广绍、朱蕊自行承担）；4.郑子枫、周巍应于涉案房产过户至赖广绍名下之日起三十日内将涉案房产交付赖广绍、朱蕊；二、郑子枫、周巍于判决生效之日起三十日内向赖广绍、朱蕊支付违约金（以668万元为基数，按照每日万分之二的标准，自2015年7月8日起计至本判决生效之日止）；三、驳回赖广绍、朱蕊的其他诉讼请求；四、驳回郑子枫、周巍的反诉请求。

    本院对一审查明的事实予以确认。

    另查明：一审第一次庭审后，一审法院要求赖广绍、朱蕊于2015年12月2日提交购房资格证明。赖广绍于2015年11月23日向一审法院提交《关于开具当事人购房资格证明调查函的申请书》。一审法院应赖广绍申请于2015年12月3日出具了《关于出具﹤购房资格证明﹥的协助函》。赖广绍持该函前往深圳市不动产登记中心开具了《购房资格证明》。

    《二手房买卖合同》第六条第（3）项约定，该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起拾日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他手续，买方须协助卖方办理。卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，卖方承诺于本合同生效之日起日内（含当日）还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并须于注销抵押登记后叁日内将红本房地产证原件交予上述第三方或第三方指定的担保公司。

    郑子枫、周巍于2015年6月3日就向万通公司出具办理赎楼的公证委托书。同时，郑子枫、周巍二审提交了分户产权登记资料复印件，赖广绍、朱蕊对此并无异议。该分户产权登记资料记载，根据2015年6月11日夫妻双方签署的《关于房屋土地权属变更的协议》，房产权属变更为朱蕊拥有100%份额，核准日期为2015年6月16日。

    本院认为，本案系涉港房屋买卖合同纠纷。双方当事人对一审法院对本案行使管辖权和适用内地法律作为处理本案实体争议未提出异议，本院予以确认。

    根据双方当事人的诉辩意见，本院将本案的焦点归纳为：一、赖广绍、朱蕊是否存在根本违约行为，以致郑子枫、周巍有权解除《二手房买卖合同》；二、郑子枫、周巍是否应向赖广绍、朱蕊支付违约金及违约金如何计算。

    关于焦点一，赖广绍、朱蕊是否存在根本违约行为，以致郑子枫、周巍有权解除《二手房买卖合同》的问题。赖广绍、朱蕊与郑子枫、周巍之间的《二手房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。郑子枫、周巍主张，因赖广绍、朱蕊存在以下违约行为，导致双方未能在2015年6月30日前（含当日）签署《深圳市二手房买卖合同》并申请办理产权转移登记手续，并逾期超过5日，故郑子枫、周巍有权解除《二手房买卖合同》：一是赖广绍在2015年6月30日前不具备购房资格；二是赖广绍、朱蕊未缴纳赎楼费用而导致担保公司终止办理赎楼手续；三是赖广绍迟延获得《二手楼按揭贷款确认书》。对此，本院分析如下：首先，根据本院二审另查明的事实，赖广绍、朱蕊一审期间已依一审法院要求，向深圳市不动产登记中心申请出具了《购房资格证明》，并未因自身原因而超出一审法院要求的期限。而根据该购房资格证明，赖广绍、朱蕊家庭2015年6月30日具备了深圳市住房限购区域内的住房购买资格，可购2套。2016年6月30日前，赖广绍、朱蕊家庭名下仅有一套房屋，仍可再购一套房屋，即赖广绍、朱蕊于2015年6月30日前具备了购房资格。郑子枫、周巍二审上诉所称赖广绍为非深圳户口，只能限购一套房屋，与上述《购房资格证明》所载明的内容不符，本院不予支持。其次，根据《二手房买卖合同》第六条第（3）项的约定，郑子枫、周巍委托担保公司担保融资赎楼，赖广绍、朱蕊协助办理，《补充协议》第1条约定赖广绍、朱蕊负责联系担保公司。郑子枫、周巍已向担保公司出具了办理赎楼的公证委托书，同时赖广绍、朱蕊在取得《二手楼按揭贷款确认书》后即通知郑子枫、周巍前往办理赎楼手续。该事实表明赖广绍、朱蕊已按《二手房买卖合同》及《补充协议》约定履行了相关联系担保公司并协助办理赎楼手续的义务。同时，根据本案已查明的事实，担保公司是因郑子枫的要求而终止办理赎楼手续，而并非是赖广绍、朱蕊未缴纳赎楼费用。故郑子枫、周巍关于赖广绍、朱蕊未缴纳赎楼费用导致担保公司终止赎楼手续的主张，没有事实依据，本院不予支持。再次，《二手房买卖合同》仅约定了赖广绍、朱蕊向银行提交按揭贷款申请相关资料的时间，并没有约定取得《二手楼按揭贷款确认书》的时间。赖广绍、朱蕊在合同约定递交申请材料的时限后四天取得《二手楼按揭贷款确认书》，并未构成根本违约。故郑子枫、周巍关于赖广绍、朱蕊迟延取得《二手楼按揭贷款确认书》的主张，没有事实依据，本院不予支持。最后，根据《二手房买卖合同》的约定，赖广绍、朱蕊作为买方的义务：一是在约定时间支付定金；二是在约定时间内支付首期款至约定的银行监管账号；三是在约定时间内向银行提交按揭贷款申请文件；四是与郑子枫、周巍于2015年6月30日前（含当日）签署《深圳市二手房买卖合同》，并于当天共同申请办理产权转移登记手续。赖广绍、朱蕊已依约按时支付了定金、首期款并办理了按揭贷款。并且，赖广绍、朱蕊在取得《二手楼按揭贷款确认书》后即通知郑子枫、周巍办理赎楼手续，但由于郑子枫、周巍自身的原因而未能办理。双方又签订《补充协议》，约定于2015年6月29日下午办理赎楼相关手续，此时赖广绍、朱蕊与郑子枫、周巍均应知晓双方已不可能在2015年6月30日前签署《深圳市二手房买卖合同》并申请办理产权转移登记手续。即意味着双方已协商一致，相应顺延了原签署《深圳市二手房买卖合同》并申请办理产权转移登记手续的时间。至郑子枫、周巍发出解除合同通知之日，双方也未逾期五日。综上分析，因赖广绍、朱蕊不存在根本违约，且未逾期五日签署《深圳市二手房买卖合同》，故郑子枫、周巍无权依据《二手房买卖合同》的约定解除合同。郑子枫、周巍对此上诉的理由不成立，本院予以驳回。一审判决对此认定正确，本院予以维持。

    关于焦点二，郑子枫、周巍是否应向赖广绍、朱蕊支付违约金及违约金如何计算的问题。根据本案已查明的事实，由于郑子枫、周巍单方终止赎楼手续并发出解除合同通知，导致本案所涉二手房买卖合同无法继续履行。郑子枫、周巍单方终止赎楼手续及解除合同的行为，导致《二手房买卖合同》未能按期履行，违反了合同约定，构成违约。郑子枫、周巍应就此向赖广绍、朱蕊承担违约责任，并依据《二手房买卖合同》第十一条的约定支付违约金。一审法院在郑子枫、周巍主张未违约而不应支付违约金的情况下，根据本案中赖广绍、朱蕊的实际损失、合同履行情况及郑子枫、周巍的过错程度等因素，酌情调整违约金为按涉案房产的转让成交价人民币668万元为基数按每日万分之二计算，其行使自由裁量权具有合理的依据，并无明显不当，本院予以维持。赖广绍、朱蕊关于一审判决违约金的上诉主张，理由不成立，本院不予支持。

    至于郑子枫、朱蕊上诉所提到有关《赎楼贷款担保委托书》的签订时间及《二手楼贷款确认书》的时间有误，赖广绍、朱蕊不诚信，伪造证据的主张，不影响本案实体处理结果。

    综上所述，赖广绍、朱蕊及郑子枫、周巍的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

    驳回上诉，维持原判。

    二审案件受理费人民币53185.23元，由赖广绍、朱蕊负担人民币10000元，郑子枫、周巍负担人民币43185.23元。郑子枫、周巍已向本院预交人民币69908.72元，由本院向其退回人民币26723.49元。

    本判决为终审判决。

    审判长 杨慧怡

    审判员 张艮开

    审判员 李民韬

    二〇一六年八月十六日

    书记员 田里程