深圳市福田区南天一花园业主委员会与深圳市城市建设开发（集团）公司、深圳市城建监理有限公司、深圳市城建物业管理有限公司房屋侵权纠纷再审民事判决书

最高人民法院

民事判决书

（2013）民提字第94号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：深圳市福田区南天一花园业主委员会，住所地广东省深圳市福田区百花三路南天大厦二幢1单元首层。

负责人：范国振，该委员会主任。

委托代理人：吴耀鸿，广东金圳律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：深圳市城市建设开发（集团）公司，住所地广东省深圳市罗湖区红岭南路金华街一号。

法定代表人：方一兵，该公司董事长。

委托代理人：刘长森，北京市京都（深圳）律师事务所律师。

委托代理人：杨洲，北京市京都（深圳）律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：深圳市城建监理有限公司，住所地广东省深圳市福田区园岭园中花园D座三楼。

法定代表人：梁跃东，该公司董事长。

委托代理人：毕秀林，深圳市城市建设开发（集团）公司职员。

委托代理人：徐仲南，深圳市城市建设开发（集团）公司职员。

一审被告、二审被上诉人：深圳市城建物业管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区深南中路统建办公楼1栋15层。

法定代表人：王黎，该公司董事长。

委托代理人：董江，深圳市城市建设开发（集团）公司职员。

再审申请人深圳市福田区南天一花园业主委员会（以下简称南天一花园业委会）与被申请人深圳市城市建设开发（集团）公司（以下简称深圳城建公司），深圳市城建监理有限公司（以下简称深圳城建监理公司）及一审被告、二审被上诉人深圳市城建物业管理有限公司（以下简称深圳城建物业公司）房屋侵权纠纷一案，广东省高级人民法院于2011年7月6日作出（2010）粤高法民一终字第114号民事判决。南天一花园业委会不服，向本院申请再审。本院于2013年1月10日作出（2012）民申字第1281号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2013年7月11日开庭进行了审理。南天一花园业委会的负责人范国振、委托代理人吴耀鸿，深圳城建公司的委托代理人刘长森、杨洲，深圳城建监理公司的委托代理人毕秀林、徐仲南，深圳城建物业公司的委托代理人董江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2002年11月11日，南天一花园业委会以深圳城建公司、深圳城建监理公司、深圳城建物业公司为被告，向广东省深圳市中级人民法院（以下简称深圳中院）提起本案诉讼，深圳中院以南天一花园业委会不拥有本案所涉房地产产权，与本案没有直接利害关系为由，于2003年3月31日作出（2003）深中法民五初字第51号民事裁定，驳回南天一花园业委会的起诉。南天一花园业委会不服上述裁定，上诉至广东省高级人民法院（以下简称广东高院）。广东高院于2003年12月23日作出（2003）粤高法立民终字第180号民事裁定，撤销深圳中院的上述裁定，指令深圳中院对本案进行审理。深圳中院审理后，于2004年10月20日作出（2003）深中法民五初字第51号民事判决，驳回南天一花园业委会的诉讼请求。南天一花园业委会不服，上诉至广东高院。广东高院于2006年12月30日作出（2006）粤高法民一终字第12号民事裁定，撤销一审判决，将本案发回深圳中院重审。

南天一花园业委会诉称，南天一花园是深圳城建公司于80年代末开发的商品房住宅小区，小区内主建筑物为三栋18层住宅楼（下称南天大厦），所有大厦底层均规划设计为公共开放空间（下称架空层），净空为4.5米。另小区内还规划有两栋小楼，作为三栋大厦的公用配套设施，面积为937平方米，《深圳市白沙岭片区法定图则》（以下简称《法定图则》）确定其用途为居委会和社区管理用房。上述小区共有商品房1140套，深圳城建公司自1988年开始对外预售，现已全部入住。根据法律规定，深圳城建公司转让上述房地产后，小区红线范围内的土地使用权、房屋及其公用配套设施的产权转归全体业主享有。但深圳城建公司自1995年8月14日至今擅自改变公共开放空间的设计功能，将各栋大厦底层违章改建成商业铺位，委托其下属子公司深圳城建物业公司对外出租，从中牟取利益。同时，深圳城建公司自1995年8月14日至2000年3月13日私自将两栋配套小楼对外出租并收取租金，2000年3月14日深圳城建公司又将上述小楼私自委托其下属公司深圳城建监理公司对外出租，并由深圳城建物业公司收取租金。深圳城建公司、深圳城建物业公司和深圳城建监理公司的行为严重侵害了南天一花园全体业主的权利，故起诉请求：1、深圳城建公司、深圳城建物业公司停止侵权，拆除南天一花园三栋大厦底层的违章建筑，恢复底层为公共开放空间，并赔偿损失145万元；2、深圳城建公司、深圳城建监理公司停止侵权，返还南天一花园红线内两栋公用配套小楼，并赔偿损失655万元；3、确认南天一花园红线内两栋公用配套小楼的所有权归全体业主共同享有；4、深圳城建公司、深圳城建监理公司按照政府主管部门公布的指导租金标准赔偿全体业主自2003年3月1日起至返还房屋之日止遭受的损失。

深圳城建公司答辩称，三栋大厦底层的所有权属于深圳城建公司，将底层封闭是符合规划设计的，封闭底层出租是历史问题。两栋小楼是规划中的建筑，有自己合法独立的用地面积，是按程序报建、报批由深圳城建公司投资建设的。两栋小楼不在南天一花园业委会名下，其以侵权为由要求深圳城建公司赔偿损失没有依据。南天一花园业委会提出巨额赔偿要求，增加的诉讼请求没有交纳诉讼费用的情况下，不应属于本案审理范围。本案没有损害事实的存在，底层改建成商铺出租依法办理了租赁许可证，不具有违法性，且已被拆除恢复了原有功能，深圳城建公司主观上没有过错，南天一花园业委会以指导租金为依据计算的数额与底层改建商铺对外出租之间不存在因果关系。请求驳回南天一花园业委会的诉讼请求。

深圳城建物业公司答辩称，南天一花园业委会不是适格原告。业主对南天一花园三栋大厦底层没有所有权，南天一花园总房产证已对底层建筑面积确权，产权人为深圳城建公司，虽然总房产证已经被注销，但并不当然说明底层归属于业主所有。南天一花园业委会提供的2001年8月27日深规土函第HQ0102001号复函证明，底层未参加公用面积分摊给各业主。在法律法规没有规定底层所有权归属的情况下，建筑物区分所有权理论不能作为定案依据。《建筑面积计算规则》规定超过2.2米的底层应当计算建筑面积，应当计算建筑面积的部分没有分摊给业主，根据“谁投资，谁受益”的原则，该部分建筑面积属于深圳城建公司所有。同济大学建筑设计研究院深圳分院1994年6月3日《白沙岭居住区南天大厦底层使用问题的说明》证明，底层使用的基本原则是封闭1/3供配套使用，其余2/3供停车和休闲用。深圳城建物业公司对底层的管理行为是受深圳城建公司委托而进行的，是合法行为。南天一花园业委会计算底层损失没有充分依据。请求驳回南天一花园业委会的诉讼请求。

深圳城建监理公司答辩称，南天一花园业委会不具有诉权。两栋小楼初始登记虽然经行政诉讼被撤销，但是行政诉讼判决同时明确了南天一花园业委会对两栋小楼不享有所有权，因此不存在深圳城建监理公司侵犯南天一花园业委会权利和赔偿的问题。请求驳回南天一花园业委会的诉讼请求。

深圳中院一审经审理查明：涉案南天一花园为深圳城建公司于20世纪80年代末开发的商品房，截至2001年10月底南天一花园的大部分房产已被深圳城建公司出售。1995年始南天一花园的部分房屋底层架空层被封闭作商业用途出租，由深圳城建物业公司进行管理并收取房屋租金，直至2002年11月涉案架空层拆除封闭，架空层空间被恢复。南天一花园红线内两栋配套小楼为深圳城建公司开发。1995年8月深圳城建公司将两小楼出租，收取租金。2000年初深圳城建公司委托其下属深圳城建监理公司出租，并收取租金。深圳市福田区租赁管理局于2000年3月14日，向深圳城建监理公司核发了上述两栋配套小楼（福公）房租证第G10171号01《房屋租赁许可证》。南天一花园业委会以该租赁许可证违法为由，于2002年4月27日诉至深圳市福田区人民法院（以下简称福田区法院）。福田区法院认为该区租赁管理局核发此租赁许可证的行为不合法，以（2002）深福法行初字第62号行政判决，撤销了上述租赁许可证。本案审理期间，深圳城建公司就案涉两栋小楼申请初始登记，深圳市国土资源和房产管理局依其申请将房屋登记确权给深圳城建公司。南天一花园业委会于2004年3月8日向福田区法院提起撤销登记的行政诉讼，福田区法院于2004年7月6日裁定不予受理，南天一花园业委会不服，向深圳中院提起上诉。深圳中院于2006年5月8日作出（2006）深中法行终字第144号行政判决、（2006）深中法行终字第110－131号行政判决，确认涉案两栋商业服务楼的初始登记和分户产权登记应予以撤销。深圳市规划与国土资源局福田分局于2002年11月7日向深圳城建公司发出《强制恢复建筑物原使用功能的公告》，决定于2002年11月18日对南天一花园一、二、三栋架空层被违法改变功能的部分强制恢复原使用功能。

深圳中院一审认为，南天一花园业委会经业主合法选举产生并经行政主管部门批准成立，有权代表业主提起本案诉讼，是本案适格诉讼主体。对于深圳城建公司改建的南天一花园各栋大厦底层架空层商业铺位，政府主管部门已认定为违法建筑，并已强制恢复原状。因此，南天一花园业委会要求恢复架空层原状的诉讼请求已得到实现，本案中不再处理。即使深圳城建公司因出租该违法建筑获取了收益，该收益亦属违法所得，应由政府主管部门进行处理，南天一花园业委会无权对该违法所得提出主张。所以，南天一花园业委会要求深圳城建公司、深圳城建物业公司、深圳城建监理公司就架空层的改建赔偿损失145万元的诉讼请求缺乏事实和法律依据，该院不予支持。根据深圳城建公司提交的涉案两栋小楼的报建、规划资料，涉案两小楼是深圳城建公司所建的独立建筑，虽然属于小区的配套设施，但不属于公共建筑面积分摊的范围，也没有被规划为物业服务用房，南天一花园业委会主张该两栋小楼产权属于小区全体业主共有，没有事实和法律依据，该院不予支持。因该两栋小楼的产权并不属于小区全体业主共有，对南天一花园业委会就该两栋小楼停止侵权并赔偿经济损失的诉讼请求，该院亦不予支持。深圳中院于2010年3月2日作出（2007）深中法民五重字第2号民事判决：驳回南天一花园业委会的诉讼请求。本案一审案件受理费50010元，由南天一花园业委会负担。

南天一花园业委会不服，向广东高院提起上诉称，案涉架空层的权益归属全体南天一花园业主共有，深圳城建公司、深圳城建物业公司与深圳城建监理公司未经南天一花园业委会和业主同意私自出租牟利，侵害全体业主的权利，依法应承担侵权赔偿责任。案涉两栋小楼依法属于南天一花园全体业主共有，深圳城建公司、深圳城建物业公司、深圳城建监理公司强行占有使用，构成侵权，应承担返还房屋和赔偿损失的责任。故请求：1、撤销一审判决；2、确认南天一花园红线内两栋公用配套小楼的所有权归南天一花园全体业主共同享有；3、判令深圳城建公司、深圳城建物业公司赔偿因其侵占并封闭南天一花园三栋住宅架空层予以商业出租造成全体业主经济损失145万元；4、判令深圳城建公司、深圳城建监理公司停止侵权，返还南天一花园红线内两栋公用配套小楼，并赔偿全体业主损失655万元，以及按照深圳市政府主管部门公布的指导租金标准赔偿全体业主自2003年3月1日起至返还上述配套小楼之日止遭受的损失。

深圳城建公司答辩称，一审判决认定南天一花园业委会请求的架空层改建损失缺乏事实和法律依据正确。南天一花园业委会关于返还两栋配套小楼并赔偿损失的请求没有事实和法律依据。

深圳城建物业公司答辩称，业主分摊的公用面积不包括案涉架空层建筑面积，架空层不属于业主所有。《中华人民共和国物权法》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称建筑物区分所有权司法解释）均是本案纠纷行为发生后施行的，本案不应适用相关规定。深圳城建物业公司受深圳城建公司委托对架空层进行的物业管理行为合法。

深圳城建监理公司答辩称，深圳城建监理公司提交的白沙岭用地划拨红线图证明两栋小楼的用地已经划拨给了深圳城建公司，但深圳市上世纪80年代到90年代初的土地都是政府划拨的，无需交纳土地出让金，因此当时没有意识要办理两栋小楼的土地使用权证。

广东高院二审经审理查明：一审期间本案各方当事人均予确认的《法定图则》中的文本总则第2.2条载明：现有土地的利用性质若与本图则规定不符，暂时不须更正，但若对用地的部分或全部进行改造，则该用地新的土地利用性质必须与本图则的规定相符。一审期间，南天一花园业委会为证明架空层经济损失提交了以下证据：（一）深圳市福田区房屋租赁管理办公室颁发给深圳城建公司的（福）房租证第G10034号《房屋租赁许可证》，该证明载明的用于出租的房屋是福田区白沙岭住宅区1-6号楼一层，包括了南天大厦的架空层。（二）深圳城建公司与架空层商铺承租人签订的《房屋租赁合同》，以证明深圳城建公司委托深圳城建物业公司出租架空层，并按55元／平方米的标准收取租金。（三）《架空层租金计算说明》。载明：1、根据《房屋租赁许可证》出租面积为5000平方米，出租时间自1995年8月14日至2002年11月14日。2、南天一花园业委会按2002年6月15日统计的出租面积和55元／平方米的标准计算如下：（1）总出租面积：一栋600平方米，二栋510平方米，三栋476平方米，累计为1586平方米。（2）时间自1995年8月14日至2002年11月14日共7年。（3）每年总计租金为55×1586×12=105万元。（4）7年累计租金为105万元×7=735万元。3、南天一花园业委会诉请架空层被侵权的损失为145万元。（四）载明南天大厦架空层出租面积为1586.75平方米的南天一花园出租架空层情况一览表。深圳城建公司、深圳城建物业公司、深圳城建监理公司对前述证据质证认为，对《房屋租赁许可证》的真实性无异议，对《房屋租赁合同》的真实性和客观性未发表意见，不同意南天一花园业委会计算的架空层出租面积及经济损失。一审期间，深圳城建公司提交了南天大厦的设计者同济大学建筑设计研究院深圳分院在1994年6月3日出具的《白沙岭居住区南天大厦底层使用问题的说明》，该文载明案涉架空层的基本使用原则是封闭三分之一供配套使用，其余三分之二供停车和休闲用。南天一花园业委会对于该证据的真实性不发表意见，不予确认。深圳城建物业公司、深圳城建监理公司确认该证据的真实性、合法性及关联性。

广东高院二审查明的其他事实与一审法院查明事实一致。

广东高院二审认为，本案系房屋侵权纠纷。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议的焦点是：（一）南天一花园业委会请求的架空层被改建的损失是否成立。（二）南天大厦的全体购房人是否案涉两栋小楼的共有权人及可否主张该小楼的租金收入。

关于南天一花园业委会请求的架空层被改建的损失是否成立的问题。案涉架空层是南天大厦整体结构的一部分，是该大厦的附属设施，应由南天大厦全体所有权人共同使用。深圳城建公司不是案涉架空层的所有权人，其擅自改变案涉架空层的使用功能，封闭部分架空层用于商业出租，损害了南天大厦全体小业主的使用权，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款的规定，应向南天大厦全体小业主承担停止侵害、恢复原状、赔偿损失等民事责任。一审判决认定代表南天大厦全体小业主的南天一花园业委会无权请求因案涉架空层被封闭遭受的经济损失不当，该院予以纠正。深圳城建公司、深圳城建物业公司和深圳城建监理公司虽不确认南天一花园业委会提交的载明案涉架空层出租面积为1586平方米的证据，但未提交足以反驳的证据，南天一花园业委会以此为基数，按深圳城建公司与部分架空层承租人签订的租赁合同约定的55元／平方米的租金标准主张架空层损失有事实依据。据计算，深圳城建公司将案涉架空层封闭并出租7年的租金收入为735万元，南天一花园业委会只主张145万元经济损失，可以视为南天一花园业委会主张的该145万元经济损失已经扣除了深圳城建公司为封闭和出租架空层等支出的合理费用。故对南天一花园业委会主张的145万元经济损失予以支持。深圳城建物业公司擅自改变案涉架空层的设计功能后改建商铺出租，侵害了南天大厦全体小业主对架空层的使用权，深圳城建物业公司不考虑该行为的侵权性质，接受深圳城建公司的委托对外出租案涉架空层并收取租金，对于该侵权行为给南天大厦全体小业主造成的经济损失亦有过错。南天一花园业委会请求深圳城建公司、深圳城建物业公司共同赔偿因案涉架空层被改建所受经济损失合理，亦予支持。

关于南天大厦的全体购房人是否案涉两栋小楼的共有权人及可否主张该小楼的租金收入的问题。《法定图则》颁布前该两栋小楼未作为南天大厦的物业管理用房，而是一直由深圳城建公司对外出租，根据《法定图则》关于“现有土地的利用性质若与本图则规定不符，暂时不须更正，但若对用地的部分或全部进行改造，则该用地新的土地利用性质必须与本图则的规定相符”的内容，《法定图则》关于各地块配套设施的规划不改变相关地块上现有土地利用性质。可见，《法定图则》仅是有关地块用途规划的依据，而不是相关土地使用权及其地上建筑物所有权的依据，不能作为南天一花园业委会主张两栋小楼为南天大厦各购房人共同共有的依据。而该两栋小楼不属于南天大厦的附属设施，只是配套设施，其所有权不因南天大厦商品房出售给各购房人而当然属于购房人共同共有。根据1994年11月1日起施行的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第四十七条关于“开发建设单位在移交住宅区时，按市政府有关规定以建造成本价提供住宅区物业管理用房，其产权属该住宅区全体业主共有”的规定及第四十八条关于“开发建设单位应在移交住宅区时，按市政规定的比例以同期政府微利房价格向业主委员会提供部分商业用房，该商业用房的产权属该住宅区全体业主共有”的规定，南天大厦全体购房人需要两栋小楼内相关物业作为物业管理用房和商业用房的应分别支付相应的建造成本价和同期政府微利房价格以取得相关房产的共有权，但南天一花园业委会未举证证明南天大厦全体购房人按该小楼的成本价或者深圳市的微利房价格支付了该两栋小楼所有权的对价。案涉两栋小楼由深圳城建公司投资建设而成，不属于公共建筑面积分摊的范围，两栋小楼被登记为深圳城建公司所有的具体行政行为虽因程序性问题而被撤销，但并不能据此证明该楼房属小业主所有。

广东高院于2011年7月6日作出（2010）粤高法民一终字第114号民事判决：一、撤销深圳中院一审判决；二、深圳城建公司、深圳城建物业公司自判决生效之日起10日内向南天一花园业委会支付赔偿金145万元；三、驳回南天一花园业委会的其他诉讼请求。一审案件受理费50010元，由南天一花园业委会负担40945.7元，深圳城建公司、深圳城建物业公司共同负担9064.3元。二审案件受理费50010元，由南天一花园业委会负担40945.7元，深圳城建公司、深圳城建物业公司共同负担9064.3元。

南天一花园业委会不服，向本院申请再审称，按照《法定图则》的规定，南天一花园的建筑容积率为3.0，该花园占地面积为36750.6平方米，总住宅建筑面积为114143.65平方米。因此，案涉两栋小楼没有计入建筑容积率，未分摊相应土地使用权份额。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条、《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条等法律规定的“房地一致”原则，该两栋小楼的所有权应当随该花园36750.6平方米土地使用权的转让转归全体业主共同享有。案涉小楼取得的房产初始及分户登记证书，已经被行政判决撤销，案涉小楼无法单独办理产权登记，根据民商法溯及力的基本规则，本案应当适用或类推适用物权法及建筑物区分所有权司法解释的规定，认定小楼属于建筑物区分所有权的共有部分，其产权归南天一花园小区全体业主共同所有。深圳城建公司主张两栋小楼有预留的用地面积缺乏事实和法律依据。案涉两栋小楼被《法定图则》确定为居委会和物业管理用房，应为全体业主共同所有，二审判决适用已经被废止的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的规定，以南天一花园购房人没有按规定支付案涉两栋配套小楼的对价为由，认定南天一花园业委会诉讼主张理据不足，属于适用法律错误。深圳城建公司占有并出租属于南天一花园小区全体业主共有的案涉两栋小楼，构成侵权。故请求：1、撤销广东高院二审判决第三项；2、改判确认南天一花园红线内两栋公用配套小楼的所有权归南天一花园全体业主共同享有；3、改判深圳城建公司、深圳城建监理公司停止侵权，返还南天一花园红线内两栋公用配套小楼，赔偿全体业主损失655万元，并按照深圳市政府主管部门公布的指导租金标准，赔偿全体业主自2003年3月1日起至返还上述配套小楼之日止遭受的损失。

深圳城建公司再审答辩称，《法定图则》所确定的建筑容积率是2000年发布的，而案涉地块在上世纪80年代末、90年代初建设时，是分批分期建设的，当时没有针对该地块的容积率，该图则不能作为确定案涉小楼所有权的依据，且《法定图则》明确指出，现有土地的利用性质若与图则规定不符，暂不须更正。案涉两栋小楼是深圳市政府主管部门规划的建筑，有单独的报批、报建、验收和工程结算手续，深圳城建公司并已就案涉两栋小楼的土地使用权与政府部门签订协议并补缴了地价款，取得了相应的土地使用权。在宗地红线图中，案涉两栋小楼有自己的用地面积，在深圳城建公司就南天大厦三栋住宅楼申请初始登记时，已经将案涉两栋小楼的基底面积做了预留，该两栋楼的用地没有计入三栋住宅楼的分摊公用地面积。对两栋小楼所占用土地，深圳城建公司享有独立合法的权利，该权利并未转让给南天一花园全体业主。案涉两栋小楼房产登记证书被撤销系因办证程序违法，行政判决并未从实体上认定该两栋小楼属于南天一花园业主共有，亦不能因此认定案涉小楼不能单独办理产权登记。案涉小楼具有构造上、利用上的独立性，有合法报建、审批及竣工验收手续，并非南天大厦三栋住宅楼的附属设施，不可能构成住宅楼的共有部分。深圳城建公司因合法建造的事实行为取得两栋小楼的所有权。案涉两栋商业服务小楼在规划、报建和审批文件中均确定为商业服务楼而非物业管理用房，建成后亦一直作为商业经营用途使用。请求驳回南天一花园业委会的再审请求。

深圳城建监理公司再审答辩称，同意深圳城建公司的答辩意见。《法定图则》是2000年颁布的，不能约束1990年报建的房屋，不能作为认定案涉小楼所有权的依据。对于物权的认定，应当尊重房地产主管机关的专业意见，深圳城建公司有独立的报批、报建及工程验收手续，对于案涉小楼所占用的土地的使用，经过了相关国土资源管理部门的审批。对本案的处理，还应当考虑上世纪90年代初期的实际情况。二审判决适用当时的物业管理条例，符合当时的历史情况，不属于适用法律错误。根据建设部的相关规定，对于投资建房单位，在没有文件作出特别规定的情况下，应当登记为房屋所有权人。南天一花园业委会的部分再审请求，是2004年7月向原审法院申请增加的诉讼请求，没有缴纳相应的诉讼费，亦没有申请免交或者缓交诉讼费，不应列入本案审理范围。请求驳回南天一花园业委会的再审请求。

深圳城建物业公司述称，同意深圳城建公司和深圳城建监理公司的意见。

本院再审查明：南天一花园业委会在一审、二审及再审期间，提交了：1、南天大厦房地产初始登记证书（深房地字第0082580号），证明南天一花园三栋住宅楼分摊了全部土地使用权，该初始产权登记证书因办理了分户产权登记而被注销，深圳城建公司不再享有任何产权。该证书的填发日期为1991年10月9日，权利人为深圳城建公司，登记房屋为南天大厦1栋、2栋、3栋，该房产证附图测图日期为1990年8月，该附图中没有显示案涉两栋小楼。2、《法定图则》，证明根据该图则确定的小区容积率计算，案涉两栋小楼的建筑面积未计入容积率，未缴纳相应土地价款，且两栋小楼的用途应为小区公用配套设施，不属于商业用房。该图则为深圳市城市规划委员会2000年1月公布，第1.9条规定，本图则经市规划委员会批准后，自批准之日起实行；地块控制指标表显示，南天大厦所在地块的容积率应为3.0，案涉两栋小楼被标注为配套设施，项目名称为居委会、社区管理；图则文本第2.2条载明，现有土地的利用性质若与本图则规定不符，暂时不须更正，但若对用地的部分或全部进行改造，则该用地新的土地利用性质必须与本图则的规定相符。3、2001年8月27日深圳市规划国土局承办文件复函（深规土函第HQ0102001号），证明根据该复函内容，案涉两栋小楼属于南天一花园配套公用面积。该复函系对南天一花园业委会的答复，第3条称配套的二栋两层小楼属公用面积。深圳城建公司、深圳城建监理公司及深圳城建物业公司对上述证据的真实性未提出异议，但认为，初始登记证书并未写明用地面积及房屋建筑面积，附图中没有标明案涉两栋小楼，系因附图制作时小楼尚未建成，该初始登记证书虽被注销，但深圳城建公司继续享有未出售房屋的所有权，且案涉两栋小楼与三栋住宅楼不属于同一工程；《法定图则》是一份完整文件，其中注释明确该图则系对未来建设的指引，对原有建筑物没有约束力，不能作为本案确权的依据。

深圳城建公司在一审、二审及再审期间，提交了：1、深圳市计划局《关于下达首批商品房建设计划的通知》（深计投资〔1991〕38号），该通知将案涉小楼所属的商业服务网点建设列入了深圳市1991年固定资产投资项目计划表；2、深圳市计划局《关于下达自筹资金基建计划的通知》（深计字〔1990〕308号），该通知将案涉小楼所属的商业服务网点建设纳入深圳市1990年基建计划；3、1990年11月2日深圳城建公司提交深圳市建设局的规划设计要点，该要点对案涉两栋小楼的设计面积及用途等进行了规划，该计划经深圳市建设局城乡规划处批准；4、1991年7月9日填报的《报建表》，该表对案涉小楼的建筑面积、造价等进行了申报；5、1991年7月24日核发的案涉小楼《建筑许可证》；6、1991年9月2日填报的案涉小楼《建设工程开工申请表》，该表经深圳市建设局1991年9月17日审批同意进行开工建设；7、1991年9月11日核发的案涉小楼《建设工程开工许可证》；8、1991年10月12日深圳市计划局及广东省计划委员会核发的案涉小楼《广东省固定资产投资项目建设许可证》；9、《深圳市建设工程竣工验收证书》，载明案涉小楼于1991年9月28日开工建设，1992年4月30日竣工，并于1992年5月13日通过竣工验收；10、1992年9月的《工程三算审查表》，载明案涉小楼建设单位为深圳城建公司，工程审定造价为1027025.20元。南天一花园业委会对上述证据的真实性均予以认可，但认为上述证据仅能证明案涉小楼办理了报建手续，属于合法建筑，但不能证明小楼属于深圳城建公司所有。深圳城建公司在二审及再审期间提交了2004年6月28日深圳市规划与国土资源局与深圳城建公司签订的《深圳市土地使用权补地价协议书》（增补（2004）8216号）及补地价款收据、付清地价款证明。协议的主要内容为：深圳市规划与国土资源局同意深圳城建公司位于B215-0006宗地上的1388.48平方米自用商业补交地价后进入市场，土地使用年限为50年，自1984年11月12日起至2034年11月11日止，深圳城建公司须向深圳市规划与国土资源局支付市政配套设施金1056472元。补地价款收据及付清地价款证明显示，深圳城建公司已于2004年6月28日付清案涉两栋小楼所占用土地的土地建设配套费1056472元。南天一花园业委会认为，由于案涉两栋小楼的初始登记及分户登记已被撤销，故补缴市政配套设施费应已经或应该退回。深圳城建公司在二审及再审期间提交1992年10月23日深圳城建公司向深圳市国土资源和房产管理局提交的单位房地产权登记申请表，在一审、二审及再审期间提交深圳城建公司制作的白沙岭南天大厦1#-3#栋基底面积分摊系数和公共用地面积分摊系数计算书，该申请表中南天大厦1、2、3栋基地面积分别为3729.0平方米、2923.6平方米、2675.7平方米，土地用地面积为36750.6平方米，其中基底面积10580.4平方米，分摊公用面积24328.2平方米，其他面积1842平方米；该计算书用以证明南天大厦三栋住宅楼在进行产权登记时，分摊面积的计算方法，以及案涉两栋小楼具有预留土地使用面积的事实。再审提交的上述两份证据上均加盖了深圳市国土资源和房产管理局“与原件相符专用章”。南天一花园业委会认为，该证据系深圳城建公司自行编制，且不能证明其证明目的。深圳城建公司在二审及再审期间提交2007年10月17日深圳市房地产权登记中心《关于核查福田区南天商业服务楼用地面积等相关情况的复函》（深房登函〔2007〕443号），该复函系对深圳市人民检察院就深圳城建公司申诉案咨询函的回复，主要内容为：案涉商业服务楼及三栋住宅楼均位于B215-0006宗地内，为深圳城建公司分期报建、分期建设的房地产项目，初始登记的宗地面积为36750.6平方米，其中两栋商业服务楼的基地面积占703.76平方米，分摊用地面积为801.6平方米，上述两栋楼宇所占用地面积在宗地面积为36750.6平方米范围内，符合《深圳经济特区房地产登记条例》相关规定，没有侵害南天花园业主的合法权益。南天一花园业委会认为，该复函系深圳市国土资源和房产管理局作为当事人的行政诉讼案件，在深圳市人民检察院进行申诉期间作出的，应认定为当事人自述，而不具有客观证明效力。深圳城建公司在一审、二审及再审期间提交1989年5月白沙岭居住区总平面图，在该平面图上，显示存在案涉两栋小楼作为商业服务楼。南天一花园业委会认为，该图并非政府规划主管部门出具，不能证明案涉两栋小楼的权属属于深圳城建公司。深圳城建公司在一审、二审及再审期间提交广东省经济特区管理委员会《对征用上步大队土地报告的批复》（特管复字〔1981〕057号）及1981年6月15日签订的《征用土地合同书》，证明案涉小楼所占用土地权利的来源合法。南天一花园业委会对该证据的真实性予以认可，但认为不能证明深圳城建公司至今仍拥有案涉小楼所占用土地的权利。深圳城建公司在一审、二审及再审期间提交《白沙岭居住区总平面图（调整）》，该平面图由深圳市工程设计咨询顾问公司于1989年5月绘制，该图显示白沙岭地区建筑容积率为1:1.93，案涉两栋小楼在该图上显示设计为基层商业服务设施。南天一花园业委会对该证据的真实性予以认可，但认为该图并非政府主管部门出具，不能证明案涉两栋小楼的产权归属。

本院再审另查明，一审期间，深圳城建公司就争议的房屋申请初始登记，深圳市国土资源和房产管理局依其申请于2003年9月23日，为深圳城建公司核发了讼争房屋的房地产证书，并于2003年11月14日为深圳城建公司核发了诉争房屋的分户房地产证书22份。南天一花园业委会、范国振、罗萍认为上述登记行为违法，侵害了全体业主的合法权益，以深圳市规划与国土资源局（后更名为深圳市国土资源和房产管理局）为被告，以深圳城建公司为第三人，分别向福田区法院提起行政诉讼，要求撤销上述房地产登记。福田区法院分别于2004年6月30日、2004年7月9日、2004年11月11日作出（2004）深福法立裁字第144、153、241号行政裁定，裁定不予受理。罗萍不服，上诉至深圳中院，该院于2004年12月24日作出（2005）深中法立上裁字第107号行政裁定，指令福田区法院对上述案件立案审理。福田区法院于2005年12月15日分别作出（2005）深福法行初字第114号和第113、115-135号行政判决，撤销了诉争房屋上述房地产证书及分户房地产证书。深圳市国土资源和房产管理局和深圳城建公司不服上述行政判决，向深圳中院提出上诉，深圳中院于2006年5月8日分别作出（2006）深中法行终字第144号和第110-131号行政判决，驳回上诉，维持一审判决。深圳城建公司不服上述判决，向深圳市人民检察院申诉，该院提请广东省人民检察院向广东高院提出抗诉，广东高院指令深圳中院对上述案件予以再审，深圳中院于2008年8月25日分别作出（2008）深中法行抗再字第23号、第1-22号行政判决认为，关于案涉房屋所附土地使用权权属问题，深圳城建公司与南天一花园业委会另有民事诉讼正在审理中，案涉房产经南天一花园业委会申请，深圳市国土资源和房产管理局书面复函称暂缓初始登记，后其在有关民事诉讼未作出生效判决前进行了初始登记行为，有违其原先的决定，缺乏法律依据，应予撤销。同时，该院认为，深圳市国土资源和房产管理局的登记行为应予撤销，不等同于案涉房产土地使用权将归属于南天一花园业委会或其全体业主，该行政案件的处理对于深圳城建公司与南天一花园业委会的民事诉讼不具有判例指引意义，其纠纷应当以民事诉讼的生效判决为最终处理依据。该行政判决维持了该院作出的（2006）深中法行终字第144号和第110-131号行政判决。

深圳市规划与国土资源局于2002年4月30日作出深规土函第HQ0200907号复函，其中第三条主要内容为：诉争两栋小楼属公用配套设施，但不属于公共建筑面积分摊的范围，其产权属深圳城建公司，租赁管理局给其发的房屋租赁许可证合法。南天一花园业委会以该复函内容违反法律规定，侵害了全体业主合法权益为由，以深圳市规划与国土资源局为被告，起诉至福田区法院，要求撤销上述复函。福田区法院于2002年8月13日作出（2002）深福法行初字第69号行政判决，该判决认为，第三人深圳城建公司是否拥有案涉两栋小楼的产权，应经法定的程序进行确认或按照《深圳经济特区房地产登记条例》的规定，经房地产管理部门确认产权并取得房地产证，或经司法机关确认产权并取得房地产证，但第三人关于两栋小楼的产权，没有经过有权机关的确认，深圳市规划与国土资源局直接在上述复函中确认两栋小楼的产权没有事实和法律依据，判决撤销了上述复函中关于确认诉争两栋小楼产权属于深圳城建公司的行政行为。深圳城建公司对该判决不服，上诉至深圳中院，该院于2002年12月24日作出（2002）深中法行终字第163号行政判决，驳回上诉，维持原判。

本院再审查明的其他案件事实与二审法院查明的事实一致。

本院认为，本案的争议焦点为：（一）能否确认诉争两栋小楼的所有权归南天一花园全体业主共同所有；（二）能否支持南天一花园业委会要求返还诉争两栋小楼并赔偿损失的诉讼请求。

（一）能否确认诉争两栋小楼的所有权归南天一花园全体业主共同所有。

1、关于能否依据《法定图则》确认案涉小楼所有权归南天一花园全体业主共同所有的问题。

本院认为，《法定图则》不能作为确定本案诉争两栋小楼所有权归属的依据。首先，从时间上看，《法定图则》公布于2000年1月，该图则第1.9条明确规定，图则自批准之日起施行，而未规定其具有溯及既往的法律效力。而诉争两栋小楼及南天一花园三栋住宅楼的建设时间，均早于《法定图则》的批准施行时间。南天一花园业委会以后公布的图则内容反推案涉两栋小楼的土地利用状况是否合法，缺乏事实和法律依据。其次，从内容上看，《法定图则》第2.2条规定，图则公布时已经建设利用的土地性质与图则规划不符的，仅在对用地进行部分或全部改造时，负须调整符合图则规划之义务。因此，图则中对案涉两栋小楼所涉土地的利用性质、容积率等规划内容，并不对在图则公布前已经建成的小楼的规划产生约束力，南天一花园业委会依据图则的规划内容及容积率等，认为案涉两栋小楼属于未计入容积率的建筑面积，依据不足。再次，从性质上看，《法定图则》属于建筑规划管理性规定，其所规定的土地利用性质及建筑物容积率等内容，不能作为所有权的确权依据。换言之，即使案涉小楼的建设违反了《法定图则》所确定的土地利用性质及建筑物容积率等规定，亦不能依此推断小楼所有权的归属。

2、关于能否依据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定的“房地一致”原则，确认诉争两栋小楼的所有权归南天一花园全体业主共同所有的问题。

本院认为，《法定图则》所载南天一花园小区的建筑容积率，不能作为推算案涉小楼是否计入容积率，并进而认定案涉小楼是否参与土地面积分摊的依据。本案中，深圳城建公司提交了单位房地产权登记申请表、南天大厦1#-3#基底面积分摊系数和公共用地面积分摊系数计算书、与深圳市规划与国土资源局签订的《深圳市土地使用权补地价协议书》及补地价款收据、付清地价款证明等证据，证明案涉两栋小楼分摊了宗地面积，且就案涉两栋小楼所占用土地，深圳城建公司已与相关政府部门签订协议并交纳了相应款项，拥有对案涉两栋小楼所占用土地的合法权利。南天一花园业委会虽然对登记申请表及分摊系数计算书的真实性不予认可，但未提出相反证据。本院认为，该两份证据系深圳城建公司在办理南天一花园三栋住宅楼房地产产权登记时填写并向登记部门提交的文件，其中的内容虽然为深圳城建公司填报，但在本案诉讼中，该证据系自登记部门复印取得，即上述材料已被登记部门审核后存档，并作为核发南天一花园三栋住宅楼房地产产权登记证书的依据，南天一花园业委会虽然对上述证据的真实性不予认可，但未举出相反证据足以推翻该证据，故对上述材料记载内容的真实性，本院予以认可。根据该证据内容，案涉两栋小楼在南天一花园三栋住宅楼办理产权登记时，已经参与了宗地面积的分摊。南天一花园业委会虽然主张由于案涉两栋小楼的初始登记及分户登记已被撤销，补地价协议及地价款收据、付地价款证明所载的补缴费用已经或应该退回，但未提供相应证据证明。故对南天一花园业委会的该意见，本院不予采信。在案涉两栋小楼已经分摊了宗地面积，深圳城建公司就该小楼所占用土地的使用权利与政府主管部门签订了协议并补交了地价款的情况下，应认定深圳城建公司对案涉两栋小楼所占用土地具有合法权利。故本院对南天一花园业委会所持案涉两栋小楼没有分摊相应的土地份额的主张不予采信。南天一花园业委会所持案涉两栋小楼所占用土地的使用权，按照“房地一致”原则，已随南天一花园三栋住宅大厦所有权的转让，转让给南天一花园全体业主的理由，缺乏事实和法律依据，本院对此亦不予采信。

本案中，深圳城建公司提交了案涉小楼所占用土地征地的相关批准文件及征地补偿合同，证明其对土地占有利用的权利来源合法；提交了案涉小楼从规划审批到建设施工、竣工验收的相关文件，证明其属于经政府相关部门批准建设的合法建筑；提交了竣工结算文件等，证明案涉小楼的全部资金由其投入。结合案涉小楼建设时，国家对于土地的规划管理、建筑容积率规制等法律规范尚不完善的历史背景，本院认为，深圳城建公司就其对案涉小楼所占用土地享有合法权利，其对案涉小楼因合法建造而初始取得所有权的事实，承担了相应举证责任。在南天一花园业委会未举证证明深圳城建公司已将案涉两栋小楼的所有权转让给南天一花园三栋大厦业主的情况下，深圳城建公司所持其对案涉两栋小楼及整栋建筑物规划占地的专有权利，未转让给南天一花园三栋大厦业主的主张，具有事实和法律依据，且未违反《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律规定的“房地一致”原则。

3、关于能否依据案涉小楼房产登记证书被行政判决撤销的事实确认其所有权归南天一花园全体业主共同所有的问题。

本院认为，案涉两栋小楼的初始及分户登记证书，确已被行政判决撤销，但是否能够由此得出案涉小楼不能单独办理产权登记的结论，还需要依据案件具体情况分析。根据该生效行政判决的内容，其判决撤销登记的主要理由是，深圳市国土资源和房产管理局的该登记行为有违其之前书面复函中作出的决定。因此，该行政判决是从具体行政行为的程序合法性角度作出的认定，而未涉及小楼能否单独办理初始及分户产权登记的实质要件。换言之，已办理的案涉房产的产权登记证书因程序违法被撤销后，并不影响权利人依照合法程序再次申请办理产权登记。故南天一花园业委会仅以该行政判决结果，认为案涉两栋小楼无法单独办理产权登记，并进而认为其产权应归南天一花园全体业主共有，理据不足。

4、关于能否依据有关建筑物区分所有权的法律、司法解释规定，确认案涉小楼所有权归南天一花园全体业主共有的问题。

本院认为，如上所述，《法定图则》不能作为确定案涉小楼是否计入容积率的事实及法律依据，故南天一花园业委会基于《法定图则》确定的建筑容积率推断案涉两栋小楼属于没有计入容积率的建筑，不能单独办理房地产产权登记的主张，缺乏事实和法律依据。案涉房屋的兴建、登记及本案纠纷的发生时间，均在《中华人民共和国物权法》施行之前。鉴于在《中华人民共和国物权法》施行之前，法律和司法解释对于建筑物区分所有问题未进行明确规定，本院参照该法及建筑物区分所有权司法解释的规定认为，案涉小楼不属于《中华人民共和国物权法》第七十三条所规定的应当属于业主共有的道路、绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房，亦不属于建筑物区分所有权司法解释第三条规定的应当认为属于业主共有的部分。故南天一花园业委会主张依据建筑物区分所有权的法律、司法解释规定，确认案涉小楼所有权归南天一花园全体业主共有，缺乏事实和法律依据。

5、关于能否依据案涉小楼的规划设计用途确认其所有权归南天一花园全体业主共有的问题。

本院认为，首先，根据《法定图则》文本第2.2条的规定，现有土地的利用性质若与本图则规定不符，暂时不须更正，但若对用地的部分或全部进行改造，则该用地新的土地利用性质必须与本图则的规定相符。因此，该图则所确定的案涉小楼的规划用地性质，不能作为确认小楼规划设计用途现状的依据。其次，退一步看，即使按照《法定图则》地块控制指标表的规定，案涉两栋小楼为配套设施，项目名称为居委会、社区管理。但无论从案涉两栋小楼的建设年代，还是从目前的法律规定看，均没有明确对“配套设施”的所有权权属进行规定。因此，并不能因案涉小楼的规划设计用途为小区“配套设施”，而得出其所有权属于小区全体业主共有的结论。

综上，本院认为，南天一花园业委会请求确认诉争两栋小楼的所有权归南天一花园全体业主共同所有的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

（二）能否支持南天一花园业委会要求返还诉争两栋小楼并赔偿损失的诉讼请求。

本院认为，南天一花园业委会所持诉争两栋小楼的所有权归南天一花园全体业主共同所有的主张，缺乏事实和法律依据。深圳城建公司对案涉两栋小楼的占有、使用以及委托深圳城建监理公司、深圳城建物业公司管理出租，收取租金等行为，未侵害南天一花园小区全体业主的合法权益。南天一花园业委会基于全体业主对案涉小楼共有所有权而提出的物权保护及侵权损失赔偿请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，本院认为，本案二审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

维持广东省高级人民法院（2010）粤高法民一终字第114号民事判决。

本判决为终审判决。

审  判  长     辛正郁

代理审判员     司  伟

代理审判员      沈丹丹

二○一三年十一月十七日

书  记  员     王楠楠