案外人对不动产享有份额，能否排除强制执行？

【案例提要】

    人民法院报2007年2月23日刊载重庆市第五中级人民法院执行局法官蒋晓亮的文章《案外人对不动产享有份额 能否排除强制执行》（文字链接：http://rmfyb.chinacourt.org/paper/html/2017-02/23/content_122119.htm?div=-1）

【基本案情】

     某法院在执行中查封了被执行人吴某名下的一套住房，案外人向某提出执行异议，请求法院中止对其份额的执行。经查，向某系吴某的母亲，房产证载明二人为房屋所有权人，吴某占51%，向某占49%。

【作者观点】
     本案向某的异议成立，法院应裁定中止对其份额的执行。理由如下：

      1.共有人的不动产份额应得到保护

    按份共有是两个或两个以上共有人按其份额对共有不动产享有所有权。作为所有权的一种特殊形式，按份共有人对其所占不动产份额亦享有占有、使用、收益、处分等权利，不容他人侵犯。本案中，若法院坚持对涉案房屋进行整体拍卖，不仅将剥夺向某对房屋相应份额的占有使用，也将与其自主收益处分所占份额的意愿相悖逆。同时，这种做法也会对我国的共有制度和房屋登记制度产生较大冲击，不利于社会的稳定与认知。

      2.对不动产份额单独处置有法律依据

     我国物权法第一百零一条规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条第二款亦规定，查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。从上述条文可知，一方面，既然私法上允许按份共有人自主转让其所占份额，那么公法上拍卖不动产份额当不存在法律上的障碍，且具有可操作性；另一方面，被执行人的责任财产仅限于不动产中的相应份额，至于其他共有人所占份额则不受法院的查封、扣押、冻结，也不应在后续的司法处置范围之内。

   虽然当前不动产司法拍卖的成交率较低，若采取对不动产份额拍卖的方式，可能存在标的物无人竞买、难以变现或者竞得人与共有人有争执、无法占有处分标的物等问题，但这些均不应成为处置被执行人以外共有人份额的理由。本案中，法院只能处置被执行人吴某对涉案房屋所享份额，对向某的份额应予解封。

【丹柱点评】

   上文观点在法院执行实践中有着一定的代表性，广东丹柱律师事务所颜宇丹律师代理的执行案件就已遇到，巧合的是执行法院正是重庆的一家基层法院，法院工作人员也曾提出过不能执行房产份额，但经过我们依法据理力争，最终还是采纳了我们的观点，继续进行执行。我们对前引案例中的观点着实不敢苟同。简述理由如下：

一、一般情况下，房产并不属于可分割物，强行分割有损其使用价值，应整体予以处置。

  理论上，共有财产的分割方法有三种：实物分割、变价分割以及折价补偿。实物分割是指在无损于共有财产价值的前提下，按各共有人的份额对共有财产进行分割，使各共有人分得应有部分。所谓变价分割即变卖、拍卖共有物将价金分配给共有人的方法。折价补偿则是共同财产由共有人中一人或数人取得时，该取得人对其他共有人予以补偿的分割方法。三种方法原则上并无先后之分，法院分割时，仅须斟酌各共有人之利害关系、共有物之性质及其价格、经济效用及公共利益等，以公平方法决定。但三者的适用条件、适用对象存在不同，实物分割适用对象为可分割的共有财产，而变价分割则适用于共有财产不可分的情况。所谓不可分，即分割有损共有财产价值的情形。折价补偿方法则适用于共有人中有人愿意取得共有财产的条件之下。这是在民法理论上共有财产的分割方法，具体到对共有财产的执行中，也应用上述方法执行。这就要求对可分共有财产应用实物分割方法执行，对不可分或分后有损财产价值的应用变价分割或折价补偿的方法执行。在房产按份共有情形下，可直接予以整体拍卖，而后执行被执行人的份额价款。这也符合最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第９１条“共有财产是特定物，而且不能分割或分割有损其价值的，可以折价处理”的规定。

二、对其他共有人的权益可通过优先购买权予以保护。

       关于按份共有人、共同共有人对共有财产的优先购买权，我国法律均有明确的规定，如最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第９２条规定，共同共有财产分割后，如出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应予以支持。

   我国《物权法》第一百零一条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。案外共有人在涉案房产整体处理时始终拥有优先购买权。行使优先购买权是对其保持涉案房产整体性、一贯性的救济。但是该权利的行使并非没有限制：（1）必须在同等条件下行使。（2）必须在合理期限内行使。物权法或相关法律并没有对行使期限做出明确规定，即使是《合同法》对于承租人行使优先购买权的期限也没有做出明确的规定。但《公司法》第七十三条规定：“人民法院依照法律规定的强制执行程序转让股东的股权时，应当通知公司及全体股东，其他股东在同等条件下有优先购买权。其他股东自人民法院通知之日起满二十日不行使优先购买权的，视为放弃优先购买权。”我们认为可以参照公司法对优先购买权期限的时间限制，限定为20日。

 三、根据我国《物权法》第一百零三条、第一百零四条的规定，“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。”鉴于上述查封房产的共有人为被执行人吴某和案外人向某，二人按份共有案涉房产，人民法院有权对被执行人吴某享有的上述房产51%的份额予以执行，以抵偿其所欠申请执行人的债务。当然，作为房产按份共有人的向某依法享有同等条件下和合理期限内的优先购买权。

【律师温馨提示】

     1.在执行程序中，案外人以其是执行标的共同共有或按份共有人，对执行标的享有权利为由提起执行异议之诉要求停止执行的，人民法院应不予支持。

     2.部分共有人因负担外部债务，需要分割共有财产偿还债务，履行法院生效法律文书确定的金钱给付义务的，其他共有人对此不得拒绝分割。

  3.其他共有人可请求对涉案被执行房屋行使优先购买权，或向作为被执行人的共有人另行求偿。

                                                                                            （广东丹柱律师事务所 刘京柱律师）

【参考阅读】

     1.《按份共有房产登记在一人名下被拍卖》来源：佛山法院网 佛山市中级人民法院民事审判第一庭  作者： 民一庭管理员  日期：2010-03-15  文字链接：http://www.fszjfy.gov.cn/program/article.jsp?CID=457325376&ID=25012#  2010年6月23日访问

    2.《房屋部分产权人欠债，其他共有人能否拒绝执行？》，法院判案理由：“本案属于强制执行不动产问题，故共同共有人以无法分割、不能分割、不应执行以及物权优于债权、确立共同共有不是逃债、赠与行为有效等各项所述理由均不能构成对人民法院强制执行生效法律文书的有效抗辩。”文字链接：https://sanwen8.cn/p/148SAw0.html