一份烧脑筋的《民事申诉状》

民事申诉书

法律必须被信仰，否则它将形同虚设。——哈罗德·伯尔曼

正义不仅要实现，而且要以人们看得见的方式被实现。——英国著名法官G·休厄特

——题记    

申诉人：钱XX。

申诉人：洪XX。

上列申诉人委托代理人：刘京柱，广东丹柱律师事务所律师。

上列申诉人委托代理人：范嘉欣，广东丹柱律师事务所律师。

被申诉人：刘XX42X2。

被申诉人：广东CC建设集团有限公司（以下简称CC公司）。

法定代表人：何XX，该公司执行董事兼总经理。

被申诉人：张XX。

申诉人因与上列被申诉人第三人撤销之诉、物权保护纠纷及物权确认纠纷三案，不服贵院（2016）粤01民终17XX6号、18XX6号民事判决（以下分别简称17XX6号、18XX6号判决）、（2018）粤01民终14XX6号民事判决（以下简称14XX6号判决）和（2018）粤01民终14XX6号民事裁定（以下简称14XX6号裁定），特向贵院提出申诉。

请求事项

请求贵院依法再审并改判撤销上述判决和裁定，维持广东省广州市海珠区人民法院（2005）海民三初字第42X2号民事判决（以下简称42X2号判决）。

事实和理由

一、上列三案的诉讼经过。

（一）关于贵院于2017年3月2日作出的18XX6号判决。

1999年2月5日，张XX以CC公司（甲方、卖方）的委托代理人的名义与钱XX、洪XX（乙方、订购方）签订一份《房地产订购书》，订明订购方向卖方订购座落于广州市海珠区BJ东路HJ苑HH阁第B幢（座）第X 层A号东西向81.7平方米的房地产（以下简称涉案房屋）；双方同意并确认，涉案房屋的定价为341506元，订购方向卖方支付10000元作为订购方履行本《房地产订购书》的定金；交楼日期：1999年5月16日等。1999年6月29日，CC公司向申诉人洪XX发出《办理交楼手续通知书》，申诉人于1999年7月6日向CC公司付清涉案房屋的全部购房款341506元和契税5233元，并于同日与涉案房屋当时的物业管理公司广州YJ物业管理有限公司办理了涉案房屋的交付使用手续。

2005年11月16日，申诉人钱XX、洪XX向广州市海珠区人民法院（以下简称海珠法院）提起诉讼，要求：CC公司、张XX立即交付房屋权属证书，并支付迟办证违约金，为其办理永久用电和永久用水设施的报装手续。海珠法院于2006年2月15日42X2作出42X2号判决：一、CC公司、张XX在该判决生效之日起30日内协同钱XX、洪XX办理BJHJHH第X 层涉案房屋的产权过户手续和房地产登记手续；二、CC公司、张XX……计付……违约金给钱XX、洪XX……；三、CC公司、张XX在该判决生效之日起30日内为钱XX、洪XX向有关部门办理BJHJHH第X 层涉案房屋的永久用水、用电的报装手续；四、驳回钱XX、洪XX的其它诉讼请求。

    2014年12月30日，刘XX向海珠法院起诉要求撤销42X2号判决，并主张其已于1998年9月25日与CC公司的委托代理人张XX签订了《房地产订购书》，约定其向CC公司订购涉案房屋，定价为531050元，后于1998年10月5日与CC公司签订了《房地产预售契约》，约定其向CC公司预购涉案房屋，建筑面积81.7平方米，成交总价格为531050元；CC公司应于1999年5月16日前将涉案房屋交付其使用；涉案房屋在实际交付使用后九十天内，CC公司应协同其办理涉案房屋的产权过户手续和房地产登记手续；等。1998年10月8日，《房地产预售契约》经广州市房地产交易所预售登记。

2015年3月5日，海珠法院以（2015）穗海法民三初字第152号民事判决书判决撤销42X2号判决。后贵院于2015年10月28日作出（2015）穗中法民五终字第28X6号民事裁定：一、撤销海珠法院（2015）穗海法民三初字第152号民事判决；二、本案发回海珠法院重审。重审后，海珠法院于2016年4月12日作出（2015）穗海法民三重字第4号民事判决：一、撤销42X2号判决第一、三项；二、驳回刘XX的其余诉讼请求。申诉人不服上述判决提出了上诉。贵院于2017年3月2日作出18XX6号判决，认为：“本院2017年3月所作出的17XX6号民事判决已认定在广州市房地产交易所已就刘XX与CC公司将就涉案房屋签订的《房地产预售契约》进行预售登记后，CC公司未取得刘XX的同意而将其出售给钱XX、洪XX，并不能发生物权效力。”故判决驳回上诉，维持原判。

（二）关于贵院同样于2017年3月2日作出的17XX6号判决。

2016年1月27日，申诉人还曾诉CC公司、张XX、刘XX，要求确认CC公司和刘XX签订的《房地产预售契约》无效，并撤销CC公司和刘XX关于涉案房屋的预售合同登记。海珠法院对此作出了（2016）粤0105民初10X3号民事判决书，判决CC公司与刘XX撤销关于涉案房屋的预售合同登记。刘XX不服上述判决提出了上诉。贵院于2017年3月2日作出17XX6号判决，撤销了海珠法院（2016）粤0105民初10X3号民事判决并驳回了申诉人的诉讼请求，认为：“二审争议的焦点为CC公司与刘XX所签订的《房地产预售契约》及CC公司与钱XX、洪XX的《房地产订购书》均有效的情况下，应当履行哪份合同的问题。鉴于刘XX与CC公司所签订的《房地产预售契约》在1998年10月已经广州市房地产交易所预售登记，该登记有公示的效果，其作用在于限制CC公司行使处分权，保障刘XX将来取得涉案房屋的物权，在涉案房屋进行预售登记后，CC公司未取得刘XX的同意而将其出售给钱XX、洪XX，并不能发生物权效力，故原审撤销CC公司与刘XX所签订的《房地产预售契约》的预售登记以便钱XX、洪XX可取得涉案房屋的物权不当，一审法院予以纠正，并据此撤销一审判决及驳回钱XX、洪XX的诉讼请求。”

（三）关于贵院于2018年11月1日作出的14XX6号裁定和14XX6号判决。

2017年11月28日，申诉人迫于无奈再次起诉CC公司、张XX、刘XX，要求确认其于1999年2月5日与CC公司签订的《房地产订购书》合法有效；上述《房地产订购书》优先于刘XX与CC公司的《房地产预售契约》得到履行；涉案房屋为申诉人所有；CC公司与张XX共同履行合同义务立即协同申诉人办理涉案房屋的产权过户登记手续和领取不动产证手续；认定刘XX与CC公司《房地产预售契约》在广州市房产交易所办理的预售契约鉴证手续不具有《物权法》物权效力，予以撤销。后海珠法院于2018年5月11日作出（2017）粤0105民初10687号民事裁定和民事判决，裁定驳回申诉人关于“钱XX和洪XX与CC公司签订的《房地产订购书》优先于刘XX与CC公司的《房地产预售契约》得到履行；CC公司与张XX共同履行合同义务立即协同申诉人办理涉案房屋的产权过户登记手续和领取不动产证手续；认定刘XX与CC公司《房地产预售契约》在广州市房产交易所办理的预售契约鉴证手续不具有《物权法》物权效力，予以撤销”的起诉，并判决认定申诉人与CC公司签订的《房地产订购书》有效，驳回其他诉讼请求。申诉人不服上述裁定和判决后上诉，贵院于2018年11月1日作出14XX6号裁定和14XX6号判决，驳回上诉，维持原裁定和原判决，并认为：“虽然钱XX、洪XX称其已付清涉案房屋的购房款，且已收楼入住多年，并基于上述《房地产订购书》要求确认房屋归其所有，但在该合同没有履行完毕，涉案房屋并未过户登记至钱XX、洪XX的情况下，钱XX、洪XX与CC公司就涉案房屋仅存在合同关系，要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求缺乏依据，本院对此不予支持。”

二、贵院作出的18XX6号判决、17XX6号判决、14XX6号裁定及14XX6号判决存在多处认定事实和适用法律上的错误，依法应予纠正！

（一）17XX6号判决将商品房等不动产“预告登记”（以下简称预告登记）与“商品房预售合同登记备案”（以下简称预售登记）的作用相混淆，错误地认为刘XX与CC公司签订的《房地产预售契约》于1998年10月8日办理了预售登记后即具有阻碍CC公司将同一房屋再行出售给申诉人的效力；鉴于18XX6号判决是基于17XX6号判决的基础上所作出的，故18XX6号判决同样于法无据，依法应予以纠正。

自1995年1月１日起施行的我国《城市房地产管理法》第四十五条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”自2007年10月1日起施行的我国《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”

申诉人认为，预售登记是指开发企业在房屋预售合同签订后向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理的登记备案手续；而预告登记是指为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。

预售登记与预告登记有着本质区别：预告登记是为了保障未来权利的实现，经过预告登记的预告登记权利人将阻碍其他人变动不动产的物权。而商品房预售合同备案登记并未将商品房预售合同所确定的债权转化为买受人对所购商品房享有的物权。两者的不同具体体现在以下五个方面：

1.法律性质不同。预告登记是由《物权法》规定的一种不动产登记制度，属于民事制度。而预售登记是由《城市房地产管理法》规定的行政管理措施，属于行政管理制度。

2.目的不同。预告登记制度的主要目的就是为了保障债权人将来能够实现物权;预售登记在行政上对预购人具有保护功能，有助于建设行政管理部门加强对房地产市场的监督管理，维护房地产市场的健康发展。

3.登记方法不同。预告登记必须是在双方有预告登记的约定之后才能申请，原则上必须由双方共同申请，除非法律另有规定。而预售登记是一种只针对房地产开发企业的强制性制度。

4.适用范围不同。预告登记的适用范围比预售登记的适用范围广，在房屋的买卖、抵押和建设用地使用权的转让中都可以进行预告登记。但是，预售登记只适用于商品房预售。

5.登记部门不同。预告登记的主体机关是唯一的，即房屋登记机构。而预售登记的主体管理机构法律赋予了当地人民政府。它可以是建设行政主管部门;可以是房地产管理部门;也可以委托给房屋登记机构，具有较大的灵活性。

申诉人需要特别予以强调的是，刘XX与CC公司所签订涉案房屋买卖合同的预售登记日期为1998年10月8日，在《城市房地产管理法》实施后，《物权法》实施前，在该日期尚不存在“预告登记”的说法和规定。在《物权法》实施后，刘XX与CC公司也未按该法规定申请进行预告登记。如按照17XX6号判决将预售登记的作用混同于预告登记作用的观点，也因涉案房屋在能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。17XX6号判决不但赋予不是预告登记的预售登记以阻碍其他人变动不动产的物权效力，且无视《物权法》所规定的预告登记的生效期间，显属适用法律错误。

（二）14XX6号裁定断章取义，错误认定申诉人的诉讼请求为重复诉讼，严重损害了申诉人的合法诉讼权利；14XX6号判决对申诉人就涉案房屋一房二卖的情况下谁享有优先权的问题置之不理，简单机械地认为涉案房屋未办理过户登记，直接驳回申诉人确认涉案房屋所有权的上诉请求，属认定事实和适用法律错误。

正如广东省高级人民法院（2017）粤民申42X2号民事裁定中所称“本案实质是一物二卖，钱XX、洪XX对涉案房屋是否享有相关权利的问题，可另行通过确权诉讼等其他法律途径予以解决”，故申诉人在14XX6号裁定和判决中的诉讼请求都意在说明涉案房屋在一房二卖的情况下应当优先保护申诉人签订的房屋买卖合同，进而确认涉案房屋的所有权人为申诉人。然而，令人遗憾的是贵院本末倒置，仅仅依据涉案房屋未过户登记至申诉人名下，申诉人与CC公司仅存在合同关系，就驳回应当优先保护申诉人享有的要求继续履行房屋买卖合同的诉请。然而，申诉人正是因为没有办法办理过户登记，将对涉案房屋所有权取得的物权期待权转换为现实的物权才诉至贵院确认权属，如果可以直接办理过户登记又何必多此一举诉至贵院，何必一直在为着涉案房屋的权利而奔走呼号、前后诉讼14年余？！对申诉人而言，对涉案房屋可谓是早已“生米煮成熟饭”，于情于理于法都应获得涉案房屋的所有权。如果说“一女”不能同时“二嫁”，尚合情理法，但面对“郎情妾意”、“你侬我侬”情投意合的一对恋人，却“棒打鸳鸯”不予办理结婚登记，究竟是何道理？！更何况买卖双方早已形成事实婚姻，申诉人已取得“占有”之物权！！！

三、申诉人对涉案房屋享有优先权。依照相关规定，一房二卖即使第一买受人办理房屋网签手续（即预售登记）在先，也不能对抗合法占有房屋的第二买受人。理由如下：

（一）关于商品房预售合同登记备案后能否产生权利保护优先效力的问题。

根据《物权法》《合同法》《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（2016年最高人民法院发布）等规定，对于“一房多卖”情形下，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，原则上应按照如下顺序确定权利保护顺位，明确履行合同的买受人：（1）已经办理商品房所有权转移登记；（2）合法占有房屋；（3）合同履行情况、买卖合同成立先后等。对于合同履行情况，应综合各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签等因素公平合理确定；对买卖合同成立的先后，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。在现行法律法规及司法解释中，并未明确优先保护登记备案的合同，以及登记备案在先的合同。

1.2016年最高法院公布《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》，指导各级人民法院依法公正审理各类民事案件，其中对房地产纠纷案件中的合同效力、一房数卖的合同履行、以房抵债等问题进行了规定。审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。

从最高法院态度可看出：

（1）已经办理房屋所有权转移登记的，房屋归该购房者是因为物权优先于债权的原则，除非第三人能证明上述交易是恶意串通来达到否定合同效力的目的。

（2）均未办理房屋所有权转移登记或预告登记，已经实际合法占有房屋的，房屋归该买受人（但出卖人与买受人之间恶意串通的除外）。

虽然根据我国《物权法》规定，房屋的所有权转移以办理产权登记过户为标准，但是，房屋的转移占有与交付使用，仍然具有明显的公示与公信的现实作用，其中一份合同已经得到实际的履行，体现了卖房人CC公司履行合同的真实意愿。

在数份商品房买卖合同中，有一份合同已经办理了合同登记备案（网签），而另一份已经将标的房屋实际交付使用，合同的登记备案仅系双方当事人对于合同本身成立效力的一种确认与强化，没有实际履行意义，此时应当确认已经将标的房屋实际交付使用的合同得到优先履行。

2.2017年9月12日《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十四条规定：”出卖人就同一房屋签订多重买卖合同,在买卖合同均有效的情况下,买受人均要求继续履行合同的,一般应当按照下列情形分别处理: (一)先行办理房屋所有权转移登记的买受人请求确认所有权已经转移的,应予支持; (二)均未办理房屋所有权转移登记,先行办理房屋所有 权转移预告登记的买受人在预告登记有效期内请求继续履行合同的,应予支持; (三)均无上述履行行为,先行接受商品房交付的买受人请求继续履行合同的,应予支持; (四)均无上述履行行为,登记机关已经受理其房屋所有权转移登记申请的买受人请求继续履行合同的,应予支持; (五)均无上述履行行为,先行办理网上签约或者商品房预售合同备案的买受人请求继续履行合同的,应予支持; (六)均无上述履行行为,先行依约支付价款的买受人请 求继续履行合同的,应予支持; (七)均无上述履行行为,成立在先合同的买受人请求继 续履行合同的,应予支持。”

3.再如，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（2014年12月16日 京高法发［2014］489号）一房数卖中的数个买受人均要求继续履行房屋买卖合同的，应当依据《全国民事审判工作会议纪要》第二部分第（二）方面、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（2010年12月22日 京高法发[2010]458号）第十三条的规定确定权利保护顺位。（该条规定：“出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。）办理商品房预售合同备案或房屋网签手续买受人的权利，不能对抗合法占有房屋的买受人。

（二）本案中，申诉人与刘XX均未办理房屋所有权转移登记或预告登记，但申诉人已经实际合法占有房屋21年多，并已支付全部购房款，而刘XX不但未支付全部购房款，更未实际占有房屋，故依法该房屋应归申诉人。同时，广州市房地产交易登记中心已于2011年12月7日受理了申诉人关于涉案房屋所有权转移登记申请。

综上所述，贵院作出的18XX6号判决、17XX6号判决、14XX6号裁定及14XX6号判决确有错误，依照《人民法院组织法》第十三条第四款、中央政法委《关于建立涉法涉诉信访事项导入法律程序工作机制的意见》第（五）条、最高人民法院、最高人民检察院、司法部《关于逐步实行律师代理申诉制度的意见》第七、八条等的规定，申诉人特向贵院提出申诉，恳请贵院对申诉请求予以照准。     

此致

广州市中级人民法院

申诉人：                                  

2020年X月X日  

附：相关人民法院受理申诉的相关规定

1.中央政法委《关于建立涉法涉诉信访事项导入法律程序工作机制的意见》（2014年）

第（五）条中规定：“对人民法院生效判决、裁定、决定及调解书不服等，向人民法院提出赔偿申请、起诉、申请再审、申诉、申请执行、申请复议，符合法定受理条件的，以及其他应当导入审判机关诉程序办理的，人民法院应当依法受理。”

2.《人民法院组织法》第十三条第四款：“各级人民法院对于当事人提出的对已经发生法律效力的判决和裁定的申诉，应当认真负责处理。”

3.《中共中央关于全面推进依法治国若干重大问题的决定》（2014年10月23日）

“落实终审和诉讼终结制度，实行诉访分离，保障当事人依法行使申诉权利。对不服司法机关生效裁判、决定的申诉，逐步实行由律师代理制度。对聘不起律师的申诉人，纳入法律援助范围。”

4.中央政法委《关于建立律师参与化解和代理涉法涉诉信访案件制度的意见（试行）》（2015年6月8日）

实行律师代理司法申诉制度，保障当事人依法行使申诉权。

引导信访人依法申诉。对信访诉求符合法律规定，需要向政法机关提出申诉的，律师可帮助信访人撰写申诉材料、收集证据、接受询问，引导信访人依法按程序进行申诉。信访人需委托律师代理申诉的，可自行决定是否委托原接待服务律师或另行委托其他律师。条件成熟时，对聘不起律师的，纳入法律援助范围。

法院、检察、公安等机关立足本职，做好涉法涉诉信访案件依法处理工作，需要律师参与化解和代理涉法涉诉信访案件的，及时向司法行政机关提出需求，积极支持律师工作，破解息诉息访难问题。

5.“两高”和司法部《关于逐步实行律师代理申诉制度的意见》（法发［2017］8号）

第七条：“完善申诉立案审查程序。律师接受申诉人委托，可以到人民法院、人民检察院申诉接待场所或者通过来信、网上申诉平台、远程视频接访系统、律师服务平台等提交申诉材料。

提交的材料不符合要求的，人民法院或人民检察院可以通知其限期补充或者补正，并一次性告知应当补充或者补正的全部材料。未在通知期限内提交的，人民法院或者人民检察院不予受理。

对符合法律规定条件的申诉，人民法院、人民检察院应当接收材料，依法立案审查。经审查认为不符合立案条件的，应当以书面形式通知申诉人及代理律师。”

第八条：“尊重代理申诉律师意见。人民法院、人民检察院应认真审查律师代为提出的申诉意见，并在法律规定期限内审查完毕。

对经审查认为申诉不能成立的，依法向申诉人出具法律文书，同时送达代理律师。认为案件确有错误的，依法予以纠正。认为案件存在瑕疵的，依法采取相应补正、补救措施。