二手房交易的赎楼利息和罚息由谁承担？

案情简介：

      买卖双方于2015年12月18日签订《房地产买卖合同》，约定卖方以876万元的价格将其房屋出售给买方，且双方按合同约定各自履行了定金支付、赎楼委托等义务。后因赎楼利息和罚息的交付发生纠纷，卖方要求买方支付约24万元的违约金，双方由此引发争议。买方委托丹柱法律团队代理本案，丹柱法律团队的刘京柱律师和曾俊欣律师出庭代理仲裁。

申请人申请仲裁称：

      2015年12月18日，申请人把登记在其名下的涉案房屋以876万元的价格卖给了被申请人，双方签订了涉案合同，之后双方按合同约定各自履行了定金50万元支付、银行监管资金、赎楼委托、交楼押金5,000元交纳等义务，2016年1月份，按揭银行出具了贷款承诺函，并于2016年2月26日向申请人支付了287万元赎楼专用款，深圳市某融资担保公司即日办结赎楼业务，因此产生了提前终止借款合同的利息13,134.56元、罚息41,434元，合计54,568.56元，根据合同约定，该款应由被申请人于2016年3月3日前补足，但被申请人拒绝补足，因此与申请人发生纠纷，申请人多次致函被申请人，到2016年4月28日才支付完毕，根据合同第十条约定，申请人有权要求被申请人以房产转让成交价款（876万元）为基数按日万分之五支付期间（2016年3月3日至4月28日，合计56天）违约金（876万元×0.05%×56天=245,280元）并继续履行合同。

申请人提出如下仲裁请求：

      一、裁决被申请人支付申请人违约金245,280元（以成交价款876万元作为计算基数，按日万分之五计算，自2016年3月3日起算至2016年4月28日，共56天)；

      二、裁决被申请人承担本案的案件受理费和处理费。庭审中，申请人明确第一项请求中的违约金计算起止日期有误，应为2016年3月2日至2016年4月29日，金额相应变更为254,040元。

被申请人答辩称：

      一、申请人的仲裁请求缺乏事实根据和法律依据。

      （1）申请人将其自身应支付的提前终止借款合同的利息13,134.56元强加于被申请人，该利息被申请人无须支付。申请人在仲裁申请书中提到的因办理赎楼而产生的提前终止借款合同的利息13,134.5元，系申请人应当自行支付给银行的贷款利息，该款项属于申请人房贷月供还款的一部分，在不发生赎楼的情况下也会产生的银行利息。根据双方签订的涉案合同的相关约定，该银行利息并非双方约定的应由被申请人支付的部分，被申请人根本无须支付该笔费用，也就更不存在申请人所谓的迟延支付该笔费用的违约金。

      （2）申请人未提供任何证据证明产生了银行罚息，也无相应证据证明其提前终止借款合同罚息的具体金额为41,434元。申请人所提供的所谓证明存在罚息且罚息具体金额为41,434元的证据都是由申请人单方出具，并未提供银行所出具的任何罚息凭据。根据涉案合同第八条的约定：“....(14)因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息、违约金及相关费用.……经双方协商，其中：买方自愿支付上述（1）…（21）”，被申请人确实负有支付相关罚息的义务，但在未有银行出具的加盖有该银行公章或业务章的相关通知等能够证明罚息的产生及其具体金额为41,343元的情况下，被申请人有权拒绝不予支付该罚息，更不存在支付所谓迟延支付罚息的违约金。

      （3）被申请人曾出具《回复函》给申请人，告知申请人涉案利息13,134.56元并不应当由被申请人承担，同时要求申请人提供银行罚息收据单。但申请人拒绝提供相关银行资料，一再告知被申请人上述利息系赎楼担保短期利息并非月供利息，同时表示若被申请人不支付上述款项，申请人将不会交付房产。在此情形下，被申请人为能及时入住案涉房屋才相信申请人所述的利息和罚息并予以支付。直到此次申请人提起仲裁，被申请人方知悉申请人并无充足证据证明上述银行罚息41,434元的真实存在，以及提前终止借款合同的利息13,134.56元依约应由被申请人承担，事实上该13,134.56元系申请人应当支付的月供利息而非赎楼担保短期利息。申请人没有合法根据和合同依据要求被申请人支付上述款项，申请人收取被申请人上述款项的行为已构成不当得利，申请人应向被申请人返还该款项以及相应占用期间的利息。

      二、退一步讲，即使涉案款项应当由被申请人支付，也不存在申请人所申请的违约金，其对涉案合同违约金的约定理解有误。

      涉案合同所约定应当补足的金额具体指的是如果贷款承诺函所承诺的贷款金额、被申请人已支付的首期款、定金相加后仍达不到总房款，被申请人应当补足的部分（即补足金额=总房款-定金-首期款-银行承诺贷款金额），而并非指买方应支付的其他款项。案涉款项(“罚息”及“提前终止借款合同利息”）54,568.56元并非房款中的一部分，其支付起算时间不应按上述条款予以确定。涉案合同双方并未就被申请人支付除房款以外的其他款项做出支付时间及逾期支付如何处理的约定。涉案合同中所约定应由被申请人支付的税、费（约定以实际发生的税、费单为准）的支付时间应当为该税、费实际发生后且通知到达被申请人后的合理期限内。申请人以涉案合同第十条约定“【买方违约的违约责任】如买方未按照本合同约定的期限履行义务...”作为计算违约金的依据，但涉案款项在合同中并未约定履行期限，且根据合同解释的体系解释和逻辑解释原则，该条约定主要是针对买方拒不履行整个合同义务的情况下所适用的，在本案中并不能适用该条约定。既然合同双方未具体约定税费的支付时间，也未具体约定迟延支付的违约金，申请人仲裁申请由被申请人支付所谓的逾期支付违约金，就缺乏充足的法律依据和事实根据。

      综上所述，申请人所提的仲裁请求无事实根据与法律依据，被申请人恳请贵会依法驳回申请人的仲裁请求，以切实维护法律的尊严和被申请人的合法权益。      

被申请人提出反请求称：

      2015年12月18日，被申请人作为买方与作为卖方的申请人签订了本案涉案合同，约定被申请人向申请人购买涉案房屋，房屋总价为876万元。被申请人依照涉案合同约定按期履行了自身的付款义务。涉案房屋于2016年3月11日转移登记至被申请人名下。

      在被申请人支付了全部购房款后，申请人多次发函要求被申请人支付利息13,134.56元及罚息41,434元，合计54,568.56元。被申请人于2016年3月28日出具了一份《回复函》给申请人，表示因申请人未提供银行罚息收据单，其只同意按照“提前偿还的借款本金金额x提前还款时的本合同约定的月利率x2”的标准支付罚息31,540元给申请人，且对于申请人要求支付的利息13,134.56元因不属于被申请人应支付的款项而拒绝支付，但申请人拒绝提供相关银行资料，一再告知被申请人上述利息系赎楼担保短期利息并非月供利息，同时表示若被申请人不支付上述款项，其将不会交付房产。在此情形下，被申请人为能及时入住案涉房屋便相信了申请人所主张的利息和罚息并予以支付。

      2018年4月25日，申请人向仲裁委员会提起仲裁，要求被申请人支付迟延支付上述利息和罚息合计54,568.56元的违约金245,280元。被申请人在倍感震惊之余才知悉申请人并没有任何证据可证明其所主张的银行罚息41,434元的客观真实发生，以及提前终止借款合同利息13,134.56元系依约应由被申请人承担的赎楼担保短期利息，而是申请人应自行承担的住房按揭贷款月供利息！据此，申请人没有任何合法根据可要求被申请人支付上述款项。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，申请人收取被申请人第54,568.56元应向被申请人予以返还，并应赔偿占用期间的利息损失。另外，被申请人委托了律师处理本案，支付了律师费2万元，依法应由申请人一并予以赔偿。

被申请人提出如下仲裁反请求：

      一、裁决申请人返还被申请人54,568.56元，并从2016年4月28日起按照年利率6%的标准，向被申请人支付资金暂计至2018年5月占用期间的利息直至款项付清之日止，暂计至2018年5月14日为6,793.79元；

      二、裁决申请人承担本案仲裁费及被申请人为本案仲裁支付的反请求仲裁费、律师费2万元等费用。

针对反请求，申请人答辩称：

      第一，根据《伸裁法》第74条的规定，被申请人的款项于2016年4月28日支付完毕，被申请人于2018年5月14日提出反请求，已超出了诉讼时效，仲裁时效适用民事诉讼的诉讼时效，根据民法通则的规定，诉讼时效应为两年；

      第二，被申请人在我方提交的证据中多次确认应付金额还欠23,028.56元，在我方的证据确认书中被申请人清楚表述如果2016年6月1日之前搬走，被申请人自愿放弃向甲方主张权利。

      综上，被申请人提出的仲裁反请求没有事实依据和法律依据，依法应当驳回。

仲裁庭经审理查明：

      一、2015年12月18日，申请人与被申请人订立了本案涉案合同，该合同与本案有关的约定有：第一条  买卖双方交易的房地产为涉案房屋，建筑面积为141.18平方米，房地产用途为住宅。第二条  申请人自愿将涉案房屋转让给被申请人，转让成交价为876万元，该转让成交价不含税费，因本次交易所产生的相关税费根据本合同第八条之约定各自承担。第四条  被申请人须于2016年2月29日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，申请人需配合被申请人申请按揭银行提供所需申请人资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；若银行承诺发放贷款金额加上被申请人已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则被申请人应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）补足。第八条  按政府及有关规定，双方需支付税费有：（1）营业税；（2）城市建设维护税；（3）教育费附加；（4）卖方印花税；（5）个人所得税；（6）土地增值税；（7）卖方房地产交易服务费；（8）土地使用费；（9）买方印花税；(10)契税；(11）产权登记费；(12）买方房地产交易服务费；(13）房地产贴花；（14）因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息、违约金及相关费用；（15）产权查档费；（16）公证费；（17)评估费；（18）律师费；（19）抵押登记费；（20）赎楼担保费和短期利息；（21）其它一切费用（以实际发生的税、费单为准）经双方协商，其中被申请人自愿支付上述(1)……（21）项。第十条  如被申请人未按本合同约定的期限履行义务，申请人有权要求被申请人以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金。第十三条  因本合同发生纠纷，向仲裁委员会起诉。

      二、上述合同签订后，被申请人已依约向申请人支付了购房款，涉案房屋于2016年3月11日转移至被申请人名下。因申请人提前还贷赎楼，结清了至提前终止日借款合同的利息13,134.56元、罚息41,434元，合计54,568.56元，申请人认为依合同第四条约定应由被申请人于2016年3月3日前补足，但被申请人未在该期限内补足，故发生本案纠纷。庭审中，经仲裁庭质证查明，在申请人称被申请人所欠54,568.56元款项中，利息13,134.56元是申请人在按揭银行提前还贷时应付的正常到期的贷款利息，已由银行出具了贷款利息单，其余41,434元是银行因提前还贷收取的罚息，但申请人直至开庭后的2018年7月2日才提交银行罚息凭证。经被申请人书面质证，其不予认可。仲裁庭认为申请人出具了加盖银行公章的对账单，具有证明效力，予以确认。

      三、在双方当事人就54,568.56元款项应由谁支付的交涉过程中，2016年3月28日，被申请人向申请人出具《回复函》称，被申请人只愿意承担31,540元整提前还款的罚息，二月份月供利息13,134.56元不接受。被申请人并于2016年4月25日向申请人支付了31,540元。至此，依申请人所称应由被申请人向其支付的款项尚欠23,028.56元。

      四、2016年4月27日，双方当事人签订了一份《确认书》，称：被申请人确认尚欠申请人尾款28,028.56元（含交房押金5,000元在内)，被申请人确认最迟于2016年4月28日一次性支付23,028.56元给申请人。2016年4月28日，被申请人已将23,028.56元支付给申请人。

      五、被申请人因本案仲裁而向广东诚公律师事务所支付律师费20,000元。另查，申请人已预交本案仲裁费13,631元，被申请人已预交本案反请求仲裁费8,804元。

裁决理由：

      一、双方当事人签订的涉案合同是其真实意思表示，内容合法，手续完备，为有效合同，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。

      本案中，实际上双方当事人在履行涉案合同过程中，各自的主要义务已履行完毕，即申请人已经履行了房屋交付义务，涉案房屋已过户给被申请人，被申请人亦支付了房款和利息、罚息。至于双方当事人为何又产生了纠纷，仲裁庭认为主要是因为申请人对于54,568.56元款项的性质、应由谁支付及何时支付在认识上有偏差。首先，构成上述款项的一笔是申请人供楼应支付的利息13,134.56元、一笔是提前还贷的罚息41,434元，申请人认为该两笔款项均应由被申请人支付，因被申请人未于涉案合同第四条约定的期限支付，申请人要求被申请人依涉案合同约定支付违约金254,040元。其实，根据涉案合同约定，被申请人只应承担罚息，至于正常的供楼利息并不包含在涉案第八条约定的“其它一切费用”之中，原因是该笔利息并不是因为双方当事人履行合同而产生的费用，而是申请人无论出售房屋与否，都会产生的正常利息，理应由申请人自行承担。故被申请人不承担该笔款项的支付义务的理由是成立的。其次，根据涉案合同约定，有关由房地产交易所产生的税、费均由被申请人承担，但前提是以税、费单为准，而日才提交罚息单申请人直至本案开庭之后的2018年7月2日才提交罚息单据，被申请人已经提前于2016年4月25日、28日支付了54,568.56元款项(包括依涉案合同第八条不应由其支付的利息13,134.56元)，其行为并不违约。故申请人认为被申请人违约应承担违约责任的理由不能成立，对其要求被申请人支付违约金254,040元的仲裁请求仲裁庭不予支持。

      二、对于被申请人要求申请人返还54,568.56元及其利息的仲裁反请求，仲裁庭认为，该款项中涉及到41,434元的罚息，依涉案合同约定本应由被申请人承担，其余13,134.56元的申请人供楼利息，如前所述，本不应由被申请人承担。但在双方当事人就上述款项由谁承担的交涉过程中，被申请人在双方当事人于2016年4月27日签订的《确认书》中承诺支付该款项，考虑到交易的安全性、稳定性以及诚实信用原则，对其要求申请人退回该款项及其利息的仲裁请求，仲裁庭亦不予支持。由于被申请人的反请求未得到支持，仲裁庭对被申请人要求申请人补偿其律师费20,000元的仲裁请求亦予以驳回。

      三、本案本请求仲裁费由申请人承担，反请求仲裁费由被申请人承担。

裁决：

      基于上述意见，仲裁庭裁决如下：

      一、驳回申请人的仲裁请求；

      二、驳回被申请人的仲裁反请求；

      三、本案本请求仲裁费人民币13,631元由申请人承担，反请求仲裁费人民币8,804元由被申请人承担。本裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。